نمونه رای مهلت اعتراض به نظر مدیر ساختمان در مورد هزینه ها

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه رای مهلت اعتراض به نظر مدیر ساختمان در مورد هزینه ها برایتان قرار داده ایم تا با نحوه صدور رای در این زمینه آشنا شوید.

این نمونه رای که از شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادر شده است درباره این موضوعات می باشد: تبصره 3 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها، ابطال اجرائیه ثبتی، رای مهلت اعتراض به نظر مدیر ساختمان در مورد هزینه ها

مطلب مرتبط: بایدها و نبایدهای زندگی آپارتمان نشینی

چکیده رای مهلت اعتراض به نظر مدیر ساختمان در مورد هزینه ها

مهلت اعتراض به نظر مدیر ساختمان در مورد هزینه ها طبق تبصره 3 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها، 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه می باشد و در صورت قطعیت نظر ایشان و عدم اعتراض در مهلت قانونی اجرائیه ثبتی صادره به این جهت قابل ابطال نمی باشد.

مطلب مرتبط: قانون تملک آپارتمان ها

رای دادگاه

دادنامه شماره: 140268390003689740 تاریخ تنظیم: 23-03-1402

در مورد دعوی آقای مهدی ... به طرفیت 1- خانم معصومه ... 2- خانم شیرین ... 3- آقای منصور ... 4- آقای عبدالله ... 5- آقای حسین ... همگی با وکالت آقای ... 6- آقای سیامک ... 7- دفترخانه ... اسناد رسمی 8- آقای داوود ... 9- اداره اول اجرا تخلیه املاک و امور نیابتی به خواسته ابطال اجرائیه (موضوع اجرائیه مالی است) (ابطال اجرائیه شماره ۱۴۰۱۰۴۰۰۱۰۱۱۰۰۰۲۲۸ مورخ 30-05-1401 شعبه اول اجرای اسناد رسمی فعلا مقوم به مبلغ ۲۰۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال)، سایر دعاوی غیرمالی (اعتراض به مبلغ شارژ اعلامی و تقاضای تعیین شارژ عادلانه وفق ضوابط و مقررات برابر قانون تملک آپارتمان ها و محکومیت خواندگان به پرداخت هزینه دادرسی)، دستور موقت (دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرائی)

آقای ... به وکالت از خواندگان غیر از آقای داوود ... و سیامک ... به موجب لایحه مورخه 23 خرداد 1402 اعلام نمود:

«الف- بدواً پاسخ به کلیت دادخواست:

1- خواسته خواهان ابطال اجرائیه و اعتراض به شارژ تعیینی و تعیین شارژ عادلانه است.

اولا: برای ابطال اجرائیه لازم است ایشان دلایل شکلی عدم رعایت شرایط صدور اجرائیه را اعلام و اثبات نمایند در حالی که اجرائیه صادره مطابق مندرجات لازم در سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که شامل شرایط شکلی لازم برای صدور اجرائیه از سوی دفاتر اسناد رسمی می باشد صادر شده و هیچ شرطی در صدور اجرائیه نقض نشده یا بلا اقدام عمل نشده است مثلاً در سامانه اداره ثبت و در نرم افزار داخل در آن سامانه که به صورت اتوماسیون بین دفاتر اسناد رسمی و سازمان مرقوم جاری است قید شده که متقاضی اجرائیه باید چه اسناد و مدارکی را ارائه نماید مثلا دلایل مالکیت یا دلیل مدیریت مدیر ساختمان و یا وکالتنامه وکیل و یا ریز هزینه ها و استشهادیه عدم پرداخت شارژ از سوی مدیون.

در صورت عدم ارائه و اسکن این موارد توسط متقاضی و بارگذاری آن توسط متصدی دفتر اسناد رسمی مطلقاً نمی توان اجرائیه را صادر کرد پس از صدور تقاضانامه صدور اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، تقاضانامه مرقوم و مستندات پیوست آن به اداره اجرای اسناد رسمی هم به صورت اتوماسیون و هم به شکل کاغذی با تحویل به متقاضی ارسال می گردد مجدداً در اداره اجرای اسناد رسمی، توسط کارشناسان خبره اداره اجرای اسناد رسمی در آن مورد بررسی و در صورت وجود ایرادات به متقاضی از طریق سامانه ابلاغ تا با مراجعه مجدد به دفتر اسناد رسمی رفع نقص نماید پس از رفع نقص مطابق نظرات کارشناسان اداره مرقوم، مجدداً از طریق اتوماسیون پرونده به اداره اجرای اسناد رسمی عودت داده می شود در صورت تکمیل، نوبت به صدور اجرائیه و ابلاغ آن از سوی اداره اجرای اسناد رسمی می رسد.

ریاست محترم دادگاه، تمامی اقدامات حدود یک سال در مسیر فوق و با دقت انجام شده است و ایراد شکلی در مسیر صدور اجرائیه وجود ندارد.

ثانیاً در خصوص خواسته اعتراض به شارژ تعیینی و تعیین شارژ به استحضار عالی می رساند، خواهان از سال ۱۳۹۴ تاکنون که در خدمت شما می باشیم علاوه بر عدم پرداخت شارژ، بنای مخالفت با مالکین واحدهای اداری گذاشته و نه تنها در جلسات مجمع مالكين عليرغم دعوت های مکرر حاضر نشده بلکه در طی این مدت با اقدامات خلاف قانون و ایمنی سبب بروز خسارات مادی به مجتمع شده است اقدامات خلاف ایشان شامل احداث آشپزخانه صنعتی در محل انبار تجاری در منفی ۲ بدون ضوابط شهرسازی و ایمنی و اداره آتش نشانی و احداث آسانسور غیر قانونی و تصرف مشاعات محل در جهت اتصال آشپزخانه صنعتی غیرمجاز فوق به واحد تجاری در همکف و انفجار در سیستم لوله کشی غیرمجاز گاز منصوبه توسط ایشان و تصرف در تاسیسات مشاعی و مقفول نمودن آن و تخریب سیستم سپتیک ساختمان نموده است اینها فقط شامل مواردی است که ایشان به حقوق و اموال عموم ساکنین زیان وارد کرده اند غالب اقدامات فوق ایشان با طرح دعوا و دخالت وکلای متفاوت در طی سالیان منتج به صدور آرای قطعی شده است این شرح رویه خود گویای مخالفت ایشان با جمیع ساکنین واحدها و موید عرض بنده مبنی بر دعوت و عدم حضور ایشان در جلسات مجمع عمومی ساکنین جهت اداره ساختمان می باشد. که یکی از موارد اداره تعیین شارژ است از طرف دیگر با دعوت ایشان و عدم حضور در جلسات مجمع نمی توان حقوق بیش از دو سوم افراد یک جمع را فدای بی تفاوتی و بی اهمیت قلمداد نمودن شخص مخالف نمود حالی که تمامی تصمیمات متخذه ناظر به حفظ و اداره مجتمع و موارد ضروری بوده است و مطابق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن اتخاذ تصمیم که با اکثریت ملاک عمل بوده و حمایت قانون مرقوم را دارد.

ب- پاسخ به مشروحات لایحه خواهان تحت عنوان دفاع در ماهیت:

بدو متن ایراد به عدم ارائه ریز هزینه ها شده است:

به دلیل عدم همکاری و حضور خواهان در جلسات مجمع عمومی مالکین که دارای گروه واتس اپی بودند، بارها ریز هزینه ها طی نامه پست به اطلاع خواهان رسیده است (پیوست شماره ۱) علاوه بر آن طی اظهارنامه های شماره ۱۴۰۱۲۲۰۰۰۳۱۸۵۷۲۷ و ۱۴۰۰۲۲۰۰۰۱۳۷۷۶۴۱ به ریز و تفکیک شده که به پیوست تقدیم می گردد (پیوست های شماره ۲ و ۳) به اطلاع ایشان رسیده است از طرفی متعاقباً در مراحل دیگر که الزامات قانونی دارد بدون اعلام ریز هزینه ها، دفترخانه گیرنده تقاضانامه صدور اجرائیه و سامانه اداره اجرای اسناد رسمی به دلیل نقص شکلی منضمات، مبادرت به صدور اجرائیه نمی کنند از حضرتعالی تقاضای عنایت به اظهارنامه های پیوست را دارد خلاف واقع بودن اظهارات خواهان کاملا هویداست.

1- بند 1 لایحه خواهان عدم (تشکیل هیات مدیره به طور قانونی به دلیل عدم دعوت از خواهان):

پاسخ: اولین مدیر ساختمان شخص خواهان بودند که تلفنی ساکنین را دعوت و شارژ را وصول می کردند و روش عادی و جاری مجتمع بوده است متعاقباً خانم ... که وکیل دادگستری هستند و سپس آقای حسین ... و در آخر آقای مهندس منصور ... متولی اداره ساختمان شده اند از زمان تصدی شخص خواهان دعوت های جلسه مجمع شفاهی یا تلفنی بوده است تا در اواخر که منجر به طرح دعاوی بابت تخلفات خواهان از قانون و تجاوز به حقوق سایر مالکین که بخشی از آنها فوقاً اشعار گردید از زمان مدیریت آقای ... دعوت به جلسه از طریق واتس آپ و نهایتاً کتبی از طریق پست شد مطابق مواد 6-7-8 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مدیر آپارتمان با اکثریت آرای مالکان تعیین شده است بر اساس ماده ۱۳ آیین نامه فوق، تصمیم مجمع عمومی مطابق ماده ۶ برای مالکان الزام آور است.

ریاست محترم دادگاه غالب مالکان اشخاص تحصیل کرده و دارای منزلت اجتماعی هستند اگر خواهان علیرغم دعوت های انجام شده در جلسات حاضر می شدند قطعاً نظرات ایشان استماع عنایت می شد کما اینکه در جلسه مورخ 03-11-1400 در جلسه حاضر و به حضور ایشان اشاره شده و ایشان با ترک جلسه، صورتجلسه را امضا ننموده اند (پیوست شماره ۴) هر چند ایشان در اقلیت بوده و مطابق قانون، ملاک رای اکثریت می باشد وانگهی نمی توان اداره مجموعه ای را با رای اکثریت به خاطر عدم حضور یا مخالفت مغرضانه اقلیت معطل گذاشت این عرض بنده بنای قانونی خصوصاً در قانون تملک آپارتمان ها دارد (ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها)

بند 2 لایحه خواهان (عدم الزام به داشتن سرایدار):

اولاً تکلیف به استخدام سرایدار برای ده واحد به بالا به مفهوم ممانعت از استخدام برای هشت واحد نیست. ثانیاً جناب خواهان حسب اظهارات متعدد خود در دادخواست مدعی هستند که واحد تجاری ایشان مالک بیش از یک سوم مجتمع است ایشان در این استدلال خود واحد تجاری خودشان را که حسب الاظهارشان یک سوم مجتمع را شامل می شود در نظر نگرفته اند تناسب یک سوم واحد تجاری ایشان با هشت واحد اداری دیگر معادل ۲/۴ واحد می شود که با این احتساب واحد تجاری ایشان و هشت واحد موکلین بیش از ده واحد می باشد.

ثالثاً با عنایت به اداری بودن واحدها و نیز استقرار انباری تجاری خواهان در طبقه منفی ۲ که دارای تنها یک در یا ورودی تردد مشترک با واحدهای اداری می باشد و مدام کالا در طی روز از انباری خواهان از محل تردد مالکان اداری، توسط خواهان و کارگران مغازه وی جا به جا می شود و نیز امنیت مجتمع به دلیل باز بودن در ورودی، به شرح فوق اکثریت مالکین تصمیم به داشتن سرایدار گرفته اند.

رابعاً در قسمت دوم ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها صراحتاً اشاره شده: مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

در مورد استخدام سرایدار نیز به لحاظ شرایط ساختمان که تردد دائمی جریان دارد این تصمیم اکثریت اتخاذ شده است.

خامساً ساخت محل سرایداری توسط سازنده مجتمع که شخص خواهان بوده سابقاً نه به عنوان سرایداری بلکه به عنوان انباری بیش از جواز در مشاعات ساخته شده و تحت تصرف ایشان بوده است که موکلین پس از طرح دعوا حکم به خلع ید و قلع و قمع آن گرفته اند پس از خلع ید از خواهان، از آنجایی که محل متعلق به تمامی مالکان بوده تصمیم به نگهداری آن و انتفاع از آن برای عموم و اختصاص به سرایداری نموده اند فراتر از جواز بودن محل سرایداری هیچ ملازمه منطقی و عقلی با بحث خلاف بودن یا نبودن استخدام سرایدار ندارد حال که محل انباری از ید خواهان خارج و تحت انتفاع عموم درآمده ایشان سرایداری را هم خلاف تلقی نموده اند! وانگهی متعاقباً پیرو درخواست خواهان برای تخریب محل سرایداری، رای تخریب سرایداری که به خواسته خواهان در قبال محکومیت ایشان به ده مورد خواسته های موکلین بوده هنوز در مرحله تجدیدنظر است و قطعی نشده است فارغ از تمام موضوعات فوق، حسب عرایضم در صدر این بند با احتساب حصه خواهان که حسب الاظهار ایشان بیش از یک سوم مجتمع را مالک است با احتساب هشت واحد اداری دیگر آن، مجتمع معادل 10/4 واحد داشته و مطابق ماده 10 تملک آپارتمان ها، لزوم سرایدار برای اداره مجتمع توسط اکثریت مالکان احساس و اتخاذ تصمیم شده است.

در پاسخ به بند ۳ لایحه خواهان (محاسبه خسارات دادرسی دعاوی مطروحه علیه ایشان در باب تصرفات ایشان در مشاعات به عنوان شارژ)

مطابق ماده ۱۰ مکرر اصلاحی 17-03-1359 و تبصره های ذیل آن:

اولاً قانون گذار اجازه طرح دعوا علیه متخلف از مصوبات مجتمع را داده است فلذا مراجعه به مراجع قضایی برای مطالبه حقوق مالکان از اختیارات مدیران می باشد صراحتاً این جمله در ماده فوق قید شده که: "اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد." وانگهی گرفتن وکیل امر خلاف قانون نیست! از دیگر سو، مدیری که به امور اداره ساختمان می پردازد حتما نباید برای احقاق حقوق مالکین در دادگاهها یا دوایر اجرای ثبت دنبال احقاق حقوق مالکان باشد بلکه وکیل استخدام می کند این استدلال مثل آن است که از مدیر بخواهیم در راستای اداره ساختمان امور برق کشی و فنی را هم شخصاً انجام دهد. مطلب مهم دیگر این که آقای خواهان ایراد به استخدام وکیل و هزینه دادرسی و کارشناسی توسط مدیران و مالکان می کند که خود باعث و بانی آن بوده و محکومیت قطعی یافته است.

ثانياً خسارات دادرسی تا حدود زیادی توسط دادگاه تعیین و نهایتاً از شخص آقای خواهان وصول و به صندوق ساختمان بر می گردد و این طور نیست که از بین رفته باشد.

پاسخ به بند ۴ (تاسیسات واحد تجاری و انشعابات آن کلاً از واحدهای اداری جدا می باشد)

پاسخ: خواهان مجدداً و مکرراً در صدد تکرار مواضع خلاف قانون خود است ایشان مدعی هستند تاسیسات مشاعی که توسط آرای قطعی قضایی از تصرفات ایشان خلع ید شده را ملک اختصاصی خود قلمداد کنند مطابق رای قطعی دادگاه، ایشان هیچ تاسیساتی اختصاصی ندارند علاوه بر تاسیسات مشاعی عمومی فوق که تصرف غیرقانونی داشتند و از آن خلع ید شدند، تاسیساتی در واحد انبار تجاری به صورت غیر قانونی و غیرمجاز در آشپزخانه صنعتی غیرمجاز خود احداث نموده بودند که با حکم قطعی قضایی تخریب گردید ایشان تاسیسات دیگری برای واحد خود ندارند ضمناً هزینه های ساختمان که حسب الاظهار خواهان، مالک بیش از یک سوم آن هستند فقط تاسیسات نیست هزینه های آب و برق و نظافت و نگهداری و انشعابات و غیره می باشد ضمناً ایشان با این همه سهم مالکانه در منطقه سعادت آباد تهران و استفاده از تمامی امکانات مجتمع از سال ۱۳۹۴ تا کنون یعنی قریب به ۷ سال و اندی و با بیش از ۳۰۸ مترمربع زیر بنا فقط ۵ میلیون تومان به عنوان شارژ پرداخت نموده اند!

پاسخ بند ۵ لایحه خواهان به شرح فوق به استحضار عالی رسید ایشان شارژی از سال ۹۴ نداده اند و تصور دارند چون سال ۹۴ گذشته دین ایشان هم بین رفته است!!

ریاست محترم دادگاه

تمامی اقدامات صدور اجرائیه و ابلاغ آن مطابق سرفصل های مقرر در سامانه الکترونیکی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان زیر ساخت فنی برای دفاتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت تعریف و طراحی و مهندسی و اجرا نموده صادر شده و صحت انجام آن توسط کارشناسان اجرای اسناد رسمی کنترل و حتی پس از اعتراض خواهان به ریاست محترم دایره اجرای ثبت اسناد رسمی تهران، مجدداً بررسی و روند اجرایی ادامه پیدا کرده است تعیین شارژ هم توسط مجمع عمومی مالکان مصوب و توسط مدیران در سنوات مختلف از مالکان وصول شده خواهان از سال ۱۳۹۴ تا کنون فقط حدوداً پنج میلیون تومان برای واحد تجاری و انبار تجاری که حسب الاظهار خود بیش از یک سوم مجتمع را شامل می شود و دارای بیش از ۳۰۸ مترمربع زیر بنا در منطقه سعادت آباد تهران می باشد پرداخت نموده است! تمامی تخلفات ایشان علاوه بر عدم پرداخت شارژ، توسط محاکم صالح قضایی منتج به رای قطعی محکومیت ایشان گردیده که کماکان ایشان با اصرار به مواضع محکوم شده خود که در این دادخواست هم اشاره نموده اند و از پرداخت هزینه های خود امتناع می فرمایند هزینه هایی که مستند به تصمیمات اکثریت مالکان و دارای پشتوانه قانونی در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن است بنا به مراتب فوق از محضر عالی تقاضای رد دعوای خواهان را دارد.»

خواهان در جلسه دادرسی اظهار داشت اظهار نامه های مورخ ۵ دی ماه ۱۴۰۰ و 30 دی ماه 1401 به وی ابلاغ شده لیکن ریز هزینه تحویل نشده و به جهت مطالبه ریز هزینه ها اظهارنامه داده تا بتواند اعتراض کند وکیل خواندگان مدعی شد ریز هزینه ها در اظهارنامه قید شده است با توجه به مراتب فوق و اینکه طبق تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها نظر مدیر یا هیئت مدیران ساختمان ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است لذا در مورد خواسته اعتراض به مبلغ خسارات و شارژ اعلامی در اظهارنامه با توجه به سپری شدن مهلت قانونی و نیز در مورد خواندگان اداره اول اجرا تخلیه املاک و امور نیابتی و دفترخانه ... تهران دعاوی مطروحه خواهان متوجه ایشان نیست لذا دادگاه به استناد مواد ۸۴ و ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی به جهت طرح در خارج از مهلت قانونی و نیز عدم توجه دعاوی به اداره اول اجرا تخلیه املاک و امور نیابتی و دفترخانه صادر می نماید و اما در مورد خواسته ابطال اجرائیه صدرالذکر با عنایت به اینکه خواهان دلیلی بر اعتراض در مهلت مزبور نسبت به اظهارنامه ارائه ننموده و لذا در موقعیت کنونی اظهارنامه قطعیت یافته و طبق قانون قابل اعتراض نیست و از طرفی دلیل دیگری مبنی بر خلاف قانون یا مقررات بودن اجرائیه صادره ارائه نشده بنابراین خواسته خواهان ثابت نیست و دادگاه به استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی صادر می نماید و اما در مورد درخواست دستور موقت بر توقف عملیات اجرایی با توجه به مراتب فوق و ضعیف بودن دلایل دادگاه به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد درخواست صادر می نماید. رای صادره حضوری ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران

رای دادگاه تجدیدنظر

دادنامه شماره: 140268390010167356 تاریخ تنظیم: 15-07-1402

در خصوص تجدیدنظر خواهی مهدی ... به طرفیت معصومه ...، شیرین ...، منصور ...، عبدالله ...، حسین ...، سیامک ...، دفترخانه ... اسناد رسمی، داوود ...، اداره اول اجرا تخلیه املاک و امور نیابتی از دادنامه شماره ۹۷۴۰ مورخ 23-03-1402 شعبه ۱۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوای اولیه تجدیدنظر خواه به طرفیت تجدیدنظر خواندگان به خواسته ابطال اجرائیه شماره ۲۲۲ - ۱۴۰۱/۵/۳۰ و قرار رد دعوا راجع به مبلغ شارژ و ریز هزینه های آپارتمان های موضوع دعوا با توجه به استدلال های بکار رفته در دادنامه صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظر خواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظر خواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته عیناً تایید می گردد. این رای قطعی است.

قضات شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در عدالت سرا اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.