تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

فسخ قرارداد و خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه به این معنا می باشد که ملکی خریداری می گردد و بعد از انجام معامله مشخص می شود که معامله، نسبت به بخشی از آن ملک، باطل بوده است، در اینصورت برای خریدار خیار تبعض صفقه ایجاد می گردد. در این حالت خریدار میتواند به موجب این خیار، کل معامله را فسخ نماید و یا اینکه معامله را نسبت به بخشی که صحیح بوده، بپذیرد و نسبت به بخش باطل، دادخواست استرداد ثمن را مطرح نماید.

بطور مثال ملکی خریداری می شود و بعد از انجام معامله مشخص می گردد که دو دانگ آن متعلق به شخصی غیر از فروشنده بوده است در اینصورت خیار تبعض صفقه برای خریدار ایجاد می گردد. کسی که دارای خیار تبعض صفقه می شود (خریدار) میتواند آن را فسخ نماید و دادخواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه نماید در اینصورت او خواهان دعواست و فروشنده، خوانده دعوا می باشد.

دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه در معاملات ملکی، در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه آن واقع است.

چگونگی صدور اجراییه

در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه پس از صدور رای و قطعیت آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

1. اگر خریدار در هنگام معامله بداند که بخشی از مورد معامله متعلق به فردی غیر از فروشنده است، در اینصورت دیگر حق فسخ قرارداد را نسبت به بخشی از معامله که صحیح است، نخواهد داشت.
2. در صورت فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه، تمام شروط ضمن قرارداد نیز باطل میگردد مگر آنکه شرط ضمن عقد، بعنوان شرطی مستقل مطرح گردد.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

ماده ی ۲۴۶ قانون مدنی

در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل می شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است، عمل به شرط کرده باشد، می تواند، عوض او را از مشروط له بگیرد.

ماده ی ۴۴۱ قانون مدنی

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات، باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

ماده ی ۴۴۲ قانون مدنی

در مورد تبعض صفقه. قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد، به طریق ذیل حساب می شود.

آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته است، منفردا قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد. پیدا شود، به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد کند.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

ماده ی ۴۴۳ قانون مدنی

تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله، عالم به ان نباشد؛ ولی در هر حال ثمن، تقسیط می شود.

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۶۳۰ مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۱۳ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

دعوی فسخ قرارداد راجع به مال غیر منقول، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه ی آن واقع است.

رای شماره ی ۷۷ مورخ ۱۳۶۶/۴/۲۶ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور

مجرد شمول نقشه ی جامع شهری نسبت به زمین مزبور کافی در سقوط ارزش واقعی خود بوده و بلکه معامله ی آن را مشمول کلی معاملات ممنوعه و باطل می کند، ولی همان گونه که اشاره شد، ملکی به جهت تصویب نقشه ی جامع شهری، ارزش معاملاتی خود را در واقع امر از دست داده است، چنان چه قسمتی از موضوع معامله قرار گیرد، خریدار می تواند، تحت عنوان تبعض صفقه، اقدام به فسخ آن کند.

رای شماره ی ۹۷۸ مورخ ۹۱/۸/۲۴ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

فسخ، عمل حقوقی است که باید توسط ذی حق اعمال شود و خواهان نمی تواند، فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد و نهایتا میتواند پس از اعمال فسخ، تایید آن را از دادگاه تقاضا کند.

رای شماره ی ۹۵۱ مورخ ۱۶/۹/۸۶ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در انحلال آزادی فسخ قرارداد که با اراده ی صاحب خیار صورت می پذیرد. لزوما باید با اعمال حق به طرف دیگر قرارداد اعلام شده و تایید این اعمال حق از دادگاه درخواست شود.

رای شماره ی ۱۲۴۸ مورخ ۸۴/۹/۱۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

فسخ، یک مساله ی قضایی نیست؛ بلکه یک مساله ی حقوقی است. یعنی شخصی که در یک رابطه ی حقوقی ذی نفع است، در صورتی که حق فسخ داشته باشد، خودش باید رابطه ی مذکور را فسخ کند و دادگاه، مرجع فسخ قرارداد نیست؛

بلکه وظیفه ی دادگاه این است که وقوع یا عدم وقوع فسخ صحیح قانونی را احراز و اعلام کند و در این دعوی، خواهان نه مدعی داشتن حق فسخ شده و نه مدعی فسخ قرارداد شده است و فقط از دادگاه خواسته است که قرارداد را فسخ کند و چنین خواسته ای قابل استماع نیست.

صورتجلسه نشست قضائی استان خراسان جنوبی/ شهر بیرجند مورخ ۱۳۸۸/۰۶/۱۹

در قراردادی قید شده است که منزلی در بیرجند با مشخصات معین در قبال پنجاه میلیون تومان و یک آپارتمان در تهران به آقای (الف) واگذار می شود. فروشنـده منزل، دادخواسـت ابطـال قرارداد را به لحـاظ مبهم بـودن مبیع مطـرح کـرده است، این دعوا را چگونه تحلیـل می کنید؟

نظر هیئت عالی

در فرض مسئله، مبیع یا عوض آن از مصادیق مال کلی نیست تا صادق بر افراد عدیده باشد. در معاوضه ممکن است یکی از دو عوض یا هر دو عین باشد یا منفعت یا حق مالی، و به هر تقدیر در باب تملیک عوضین، باید هر یک از عوضین معلوم باشد، آپارتمان که به عنوان عوض یا قسمتی از عوض واقع شده به عنوان عین معین باید از نظر مشخصات و وضع و مساحت آن روشن و معین باشد، بنابراین دعوای بطلان عقد قابل استماع است. خیار تبعض صفقه در مورد کمبود ثمن و هر معامله معوض دیگر ایجاد می شود.