قواعد عمومی مربوط به خیارات و فسخ معامله

قواعد عمومی مربوط به خیارات و فسخ معامله

خیار عبارت است از اختیار فسخ قرارداد که مقنن برای هر یک از طرفین قرارداد یا یکی از آنها و یا شخص ثالثی، در نظر گرفته است. تمامی خیارات به جز خیار شرط و تخلف از شرط که منشأ قراردادی دارند، منشأ قانونی دارند. اختیار فسخ نمودن معامله، به یک اراده نیاز دارد چراکه ایقاع می باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که اصل بر لزوم قراردادها می باشد و فسخ و اعمال خیار، امری استثنایی و خلاف اصل است (وفق ماده 219 قانون مدنی). بنابراین در صورت شک در وجود یا عدم وجود خیار، اصل بر عدم وجود خیار است. مقنن در قانون مدنی، به 12 خیار اشاره نموده است که در ماده 396 قانون مدنی، ده خیار نام برده شده است و به دو خیار تفلیس و تعذر تسلیم نیز در بخش های دیگر اشاره گردیده است. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص قواعد عمومی مربوط به خیارات و فسخ معامله مطابق با قانون مدنی پرداخته شود.

مطلب مرتبط: تفاوت بطلان و فسخ قرارداد

نکات مهم در خصوص قواعد عمومی مربوط به خیارات و فسخ معامله

1- زمانی که مطابق با یکی از خیارات، حق فسخی در قرارداد درج می گردد، صرف داشتن این حق باعث انحلال قرارداد نخواهد شد بلکه این اراده می بایست اعلام شود که معمولا بهترین روش جهت اعلام اراده، ارسال اظهارنامه به طرف مقابل قرارداد می باشد. مستنبط از ماده 449 قانون مدنی، اعمال فسخ با هر فعل یا لفظی خواهد بود. بنابراین در این حالت تاریخ ارسال اظهارنامه، تاریخ فسخ قرارداد خواهد بود. پس از ارسال اظهارنامه و اعلام اراده مبنی بر فسخ، خواهان دعوا می بایست دعوایی را تحت عنوان «تایید فسخ قرارداد» تقدیم دادگاه صالح نماید.

مطلب مرتبط: کاربرد اظهارنامه چیست؟ در چه مواردی ارسال اظهارنامه الزامی است؟

2- با صدور رای دادگاه مبنی بر تایید فسخ، اجراییه صادر نمی گردد چراکه این رای، صرفاً جنبه اعلامی دارد و اثر فسخ از تاریخ اعلام اراده لحاظ می شود نه از تاریخ صدور رای دادگاه مبنی بر تایید فسخ. اثر مهم و اصلی فسخ قرارداد، انحلال و از بین رفتن قرارداد از تاریخ اعلام فسخ خواهد بود. نکته مهم آن است که در فسخ نیز همانند اقاله و تفاسخ، اثر قهقرایی نسبت به گذشته وجود ندارد و ناظر به آینده می باشد، بنابراین معاملاتی که پیش از اعلام فسخ، انجام شده اند صحیح بوده و خللی به آنها وارد نمی شود.

مطلب مرتبط: آثار فسخ قرارداد کدامند؟

3- در خصوص آنکه با درج خیار در قرارداد، انتقال موضوع قرارداد به دیگری ممکن است یا خیر، دکتر کاتوزیان معتقدند که درج خیار در قرارداد مانع انتقال نمی شود به جز خیار شرط که مانع انتقال است. مقنن در ماده 460 قانون مدنی در خصوص بیع شرط که یکی از اقسام خیار شرط است، خریدار را از اعمال تصرفاتی که با خیار مندرج در قرارداد، منافات داشته باشد، منع نموده است.

4- مطابق با رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 04-03-1400 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، اگر در عقد بیع شرط شود که در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط تعیین شده در قرارداد، فروشنده اختیار فسخ معامله و استرداد مبیع را خواهد داشت، با تحقق شرط و اعمال خیار از سوی فروشنده، مبیع می بایست به فروشنده مسترد گردد حتی اگر خریدار مال را به دیگری منتقل نموده باشد. مطلع نبودن خریدار بعدی از شرط مندرج در قرارداد، تاثیری در سرنوشت قرارداد نداشته و مبیع می بایست به فروشنده عودت داده شود.

آنچه از رای وحدت رویه فوق استنباط می گردد که در رویه قضایی نیز محاکم بدان توجه می نمایند، آن است که به صرف وجود حق فسخ در قرارداد، مانعی جهت انتقال مال وجود ندارد مگر آنکه خیار درج شده، خیار شرط باشد و بطور صریح یا ضمنی نسبت به این موضوع تاکید شده باشد. این امر بدین معنا می باشد که جهت احراز و تحقق این شرط، لازم است که در ضمن عقد بیع یا هر عقد دیگری، شرط شود در صورت پرداخت ننمودن هر یک از اقساط ثمن در زمان های تعیین گردیده، فروشنده حق فسخ و استرداد مورد معامله را خواهد داشت بدین جهت حق انتقال مورد معامله تا زمان پرداخت کامل ثمن، از خریدار سلب می گردد اگر در قراردادی چنین شرطی (اعم از استرداد مبیع و ...) درج نگردیده باشد، به صرف وجود حق فسخ به جهت خیار تخلف از شرط، دلیلی برای منع خریدار از انتقال مال وجود ندارد و اگر مال فروخته شود، مبیع به مالک اولیه آن مسترد نخواهد شد و این مورد مصداق بارز تلف حکمی بوده چراکه اثر فسخ ناظر به آینده است و به گذشته مرتبط نمی شود.

5- فردی که صاحب حق فسخ است، طی یک بازه زمانی مشخصی فرصت دارد تا حق خود را اعمال نماید اگر خیارات درج گردیده در قرارداد، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار شرط باشند، در زمره خیارات مدت دار می باشند. مدت خیار مجلس تا زمان جدایی طرفین می باشد، مدت خیار حیوان تا سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد است و مدت خیار شرط تا زمان سررسید مدت درج شده در قرارداد است.

اگر خیارات درج شده در قرارداد، خیارهای فوری باشند، مدتی نداشته و احراز فوریت آنان نیز مطابق با نظر عرف خواهد بود. خیارات فوری عبارتند از خیار غبن (وفق ماده 420 قانون مدنی)، خیار عیب (وفق ماده 435 قانون مدنی)، خیار رویت (وفق ماده 415 قانون مدنی) و خیار تدلیس (وفق ماده 440 قانون مدنی). نکته مهم و قابل توجه آن است که اصل بر غیر فوری بودن خیارات است مگر موارد فوق که قانونگذار بدان اشاره نموده است. حال اگر خیارات درج گردیده در قرارداد، غیر فوری باشند، شامل خیار تاخیر ثمن، تبعض صفقه، تفلیس، تعذر تسلیم و تخلف از شرط می باشند.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

6- خیار فسخ درج گردیده در قرارداد به دو صورت ارادی و قهری قابل انتقال است. در انتقال ارادی خیار، بدان علت که یک حق مالی محسوب می شود، همانند دیگر حقوق مالی قابل انتقال خواهد بود که در رویه کمتر مشاهده می گردد. حال اگر فردی بخواهد از روی اراده و اختیار، خیار فسخ خود را انتقال دهد یا آن را به طرف مقابل قرارداد اعطا نموده و امتیازی از او کسب می نماید یا آنکه آن را به فرد ثالثی انتقال می دهد و یا آنکه حق فسخ را همراه با عقد، به شخص ثالثی منتقل می کند. وفق ماده 445 قانون مدنی، انتقال قهری خیارات، با فوت صاحب خیار، به ورثه صورت می گیرد که در حالات ذیل این انتقال به وراث میسر نمی باشد:

الف) طرفین در قرارداد خلاف آن توافق نموده باشند.

ب) برای شخص ثالثی وفق ماده 447 قانون مدنی، خیار شرط در نظر گرفته شده باشد.

ج) درج خیار شرط مقید به مباشرت وفق ماده 446 قانون مدنی شده باشد.

د) خیار مجلس، اگر همه وراث در مجلس حاضر نباشند.

7- در صورت انتقال قهری حق خیار به وراث، در فرض تعدد آنها وفق نظر بر‌خی از فقها، هر یک از وراث به تنهایی می توانند حق فسخ کل قرارداد را داشته باشند اما عده ای دیگر از فقها معتقدند که این حق، یک حق تجزیه ناپذیر است که به همه وراث تعلق دارد و همه آنها با هم می توانند آن را اعمال نمایند. دکتر کاتوزیان نیز با نظر اخیر موافق می باشند و معتقدند که اعمال خیار از سوی یک یا چند نفر از ورثه به زیان دیگر وراث خواهد بود.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

8- قانونگذار تمهیداتی در نظر گرفته است که بموجب آن می تواند سقوط تمام خیارات یا برخی از آنها را در قرارداد شرط نمود (مستنبط از ماده 448 قانون مدنی) و تفاوتی نمی نماید که خیار در زمان عقد بوجود آمده باشد یا پس از آن. به کرات در معاملات مشاهده می گردد که طرفین در قرارداد، درج می نمایند که کافه خیارات اسقاط گردید نکته حائز اهمیت در این خصوص آن است که مطابق با نظر حقوقدانان، اسقاط برخی از خیارات بدلیل مغایرت با نظم‌ عمومی، به هیچ عنوان امکان پذیر نمی باشد از جمله خیار تفلیس، تدلیس و تعذر تسلیم. طبق نظر دکتر لنگرودی، اسقاط خیار غبن که عرفاً قابل مسامحه نیست (یعنی غبن افحش) مخالف عنصر مغابنه ای بودن بیع بوده و هم چنین مخالف مقتضای ذات عقد می باشد. همچنین هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره 821 مورخه 20-02-1401 در ارتباط با رسیدگی به ادعای غبن افحش بیان داشته است: «مطابق مواد 416 و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده 448 همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یاد شده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته می شود. برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است... .» لذا در صورتی که خیار غبن، به میزان فاحش، هنگام عقد ساقط شود و پس از معامله معلوم شود که غبن افحش بوده (چند برابر قیمت واقعی)، مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت. به همین جهت در برخی از قراردادها، به منظور مسدود نمودن هرگونه راه، جهت انحلال عقد به استناد خیار غبن، عبارت «بالاسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشاً کان أو أفحش» قید می شود.