نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

گاهی اوقات ممکن است که قرارداد اجاره منعقده میان طرفین، به گونه‌ای تنظیم شده باشد که شرایط مقرر در ماده 2 قانون ر‌وابط موجر و مستاجر سال 1376 وجود نداشته باشد (تخلیه فوری)، مانند آنکه قرارداد اجاره به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد و یا آنکه قرارداد بصورت شفاهی باشد و ... . در این شرایط امکان تخلیه فوری ملک وجود ندارد و حسب مورد مرجع صالح اعم از دادگاه صلح و یا دادگاه حقوقی، مبادرت به تشکیل جلسه دادرسی و تعیین وقت می‌نماید. لذا با انقضای مدت اجاره، موجر می‌بایست مبادرت به طرح دعوای صدور حکم تخلیه به طرفیت مستاجر نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

شرایط صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

جهت طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان طرفین، اثبات و احراز گردد. ثانیاً مدت اجاره منقضی گردیده باشد. ثالثاً مالکیت منفعت مالک و هم‌چنین مالکیت ملک، احراز گردد. دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت در زمره دعاوی غیرمالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر این اساس پرداخت می‌گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت، مستند به بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402، دادگاه صلح محل وقوع ملک می‌باشد. ناگفته نماند که اگر یکی از طرفین دعوا، یکی از سازمان‌های دولتی باشد و یا آنکه ملک دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

مطلب مرتبط: نمونه رای حکم تخلیه عین مستاجره

نکات مهم در طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

1- در زمانی که موجر مبلغی را بابت ودیعه از مستاجر دریافت نموده باشد، مکلف است که پیش از تخلیه ملک، وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، آن را به مستاجر بپردازد و یا آنکه در صندوق دادگستری تودیع نماید. لذا تخلیه ملک منوط بر استرداد ودیعه به مستاجر خواهد بود.

2- اگر ملکی بصورت مشاعی در ید چند مستاجر باشد، بدلیل آنکه هر یک از مستاجرین بسته به سهم خود، ذی‌نفع می‌باشند و صدور حکم تخلیه نسبت به سهم مشاعی آنان امکان‌پذیر است. اگر ملکی دارای چند موجر باشد، تقاضای صدور حکم تخلیه توسط یکی از موجرین، منوط به تودیع ودیعه نسبت به سهم خود است و این وجه پس از تخلیه به مستاجر عودت داده خواهد شد.

3- در شرایطی که در قرارداد اجاره درج گردیده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره را خواهد داشت، موجر می‌بایست علاوه بر ارسال اظهارنامه و اعلام اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد اجاره، دعوای احراز قضایی صحت فسخ قرارداد اجاره (=تایید فسخ) و تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین‌مستاجره را از دادگاه صلح محل وقوع ملک خواستار شود.

مطلب مرتبط: نمونه رای تایید فسخ قرارداد اجاره به جهت تخلف از شرط قراردادی

4- یکی از موارد مهم در انعقاد عقد اجاره، تعیین مدت است. وفق ماده 468 قانون مدنی، مدت اجاره می‌بایست معین باشد و الّا قرارداد اجاره باطل خواهد بود. در حقوق ایران وفق نظر آقای دکتر کاتوزیان، ذکر مدت مادام‌العمر در قرارداد اجاره باعث بطلان قرارداد می‌شود چراکه اجاره، عقدی موقت است و تملیک منافع می‌بایست در مدت معینی انجام گیرد چراکه اجاره بصورت دائمی عقود بیع و اجاره را به هم نزدیک می‌نماید اما در حقوق فرانسه انعقاد عقد اجاره به مدت عمر یکی از دو طرف قرارداد، امکان‌پذیر است. ناگفته نماند که در قانون ر‌وابط موجر و مستاجر سال 1356، استثنائاً مستاجر می‌تواند بعد از مدت اجاره به انتفاع ادامه داده و تخلیه و فسخ جنبه استثنائی دارد.

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.