نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

گاهی اوقات ممکن است که قرارداد اجاره منعقده میان طرفین، به گونه ای تنظیم شده باشد که شرایط مقرر در ماده 2 قانون ر‌وابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ وجود نداشته باشد (تخلیه فوری)، مانند آنکه قرارداد اجاره به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد و یا آنکه قرارداد بصورت شفاهی باشد و ... . در این شرایط امکان تخلیه فوری ملک وجود ندارد و حسب مورد مرجع صالح اعم از شورای حل اختلاف و یا دادگاه، مبادرت به تشکیل جلسه دادرسی و تعیین وقت می نماید. در این شرایط با انقضای مدت اجاره، موجر می بایست مبادرت به طرح دعوای صدور حکم تخلیه به طرفیت مستاجر نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت پرداخته شود.

مطلب مرتبط: اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

جهت طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان طرفین، اثبات و احراز گردد. ثانیاً مدت اجاره منقضی گردیده باشد. ثالثاً مالکیت منفعت مالک و هم چنین مالکیت ملک، احراز گردد. دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت در زمره دعاوی غیرمالی می باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر این اساس پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت، مستند به بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. ناگفته نماند که اگر یکی از طرفین دعوا، یکی از سازمان های دولتی باشد و یا آنکه ملک دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

مطلب مرتبط: نمونه رای حکم تخلیه عین مستاجره

نکات مهم در طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

1- در زمانی که موجر مبلغی را بابت ودیعه از مستاجر دریافت نموده باشد، مکلف است که پیش از تخلیه ملک، وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، آن را به مستاجر بپردازد و یا آنکه در صندوق دادگستری تودیع نماید. لذا تخلیه ملک منوط بر استرداد ودیعه به مستاجر خواهد بود.

2- اگر ملکی بصورت مشاعی در ید چند مستاجر باشد، بدلیل آنکه هر یک از مستاجرین بسته به سهم خود، ذینفع می باشند صدور حکم تخلیه نسبت به سهم مشاعی آنان امکان پذیر است. اگر ملکی دارای چند موجر باشد، تقاضای صدور حکم تخلیه توسط یکی از موجرین، منوط به تودیع ودیعه نسبت به سهم مستاجر است و این وجه پس از تخلیه به مستاجر عودت داده خواهد شد.

3- در شرایطی که در قرارداد اجاره درج گردیده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، موجر حق درخواست تخلیه ملک را خواهد داشت، موجر می بایست تقاضای صدور حکم تخلیه را از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مطرح نماید و نیازی به طرح دعوای تایید انفساخ قرارداد اجاره نمی باشد اما شورای حل اختلاف، حین رسیدگی خود، این مورد را بررسی و احراز می نماید.

مطلب مرتبط: نمونه رای تایید فسخ قرارداد اجاره به جهت تخلف از شرط قراردادی

4- یکی از موارد مهم در انعقاد عقد اجاره، تعیین مدت است. وفق ماده 468 قانون مدنی، مدت اجاره می بایست معین باشد والا قرارداد اجاره باطل خواهد بود. در حقوق ما وفق نظر دکتر کاتوزیان، ذکر مدت مادام العمر در قرارداد اجاره باعث بطلان قرارداد می شود چراکه اجاره، عقدی موقت است و تملیک منافع می بایست در مدت معینی انجام گیرد اما اجاره بصورت دائمی عقود بیع و اجاره را به هم نزدیک می نماید اما در حقوق فرانسه انعقاد عقد اجاره به مدت عمر یکی از دو طرف قرارداد، امکان پذیر است. ناگفته نماند که در قانون ر‌وابط موجر و مستاجر سال 1356، استثنائاً مستاجر می تواند بعد از مدت اجاره به انتفاع ادامه داده و تخلیه و فسخ جنبه استثنائی دارد.