نحوه تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، نوعی قرارداد در زمینه ساخت و ساز ملک می باشد که بر اساس توافق طرفین و محاسبات اقتصادی قبل از قرارداد، منعقد می گردد. میتوان اینگونه بیان نمود که مبنای ایجاد قرارداد مشارکت در ساخت، تعادل و توافق بین آورده های طرفین قرارداد می باشد. گاهی اوقات ممکن است که بنا به گذشت زمان طولانی از اجرای قرارداد و نوسانات شدید اقتصادی، تعادل میان آورده های طرفین از بین برود و بدین سبب یکی از طرفین متضرر شده و در شرایطی قرار گیرد که باعث عسر و حرج او شود.

بطور مثال اگر نوسانات شدید اقتصادی باعث شود که نرخ خرید مصالح ساختمانی به یکباره افزایش یابد، در این حالت سازنده ملک، بسیار متضرر میشود و نفعی چندانی نصیب او نمی شود. در این قبیل موارد توصیه می گردد که تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت انجام گیرد. بطور کلی سه نوع تعدیل وجود دارد:

1. تعدیل قانونی
2. تعدیل قراردادی
3. تعدیل قضایی

در قانون ما تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته شده است ولی در رویه قضایی تعدیل قضایی پذیرفته شده نمی باشد. نکته مهم این است که اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین قرارداد، شرط تعدیل آن را پذیرفته باشند، هر یک از طرفین قرارداد که تعدیل به نفع اوست، میتواند برای اعمال تعدیل قرارداد، دادخواستی را به دادگاه تقدیم نماید و دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به تعدیل می نماید.

در دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت خواهان کسی است که انجام تعدیل به نفع او می باشد و خوانده دعوا، طرف مقابل قرارداد می باشد و مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

مطلب مرتبط: مشکلات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

نحوه صدور اجراییه

پس از صدور رای مبنی بر تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میگردد و دادورز اجرای احکام مطابق با رای صادر شده اقدام به تعدیل قرارداد می نماید.

نکات حقوقی مهم در طرح دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

• تعدیل قضایی به معنای این است که قانون، حتی بصورت کلی اجازه تجدیدنظر در قرارداد را به قاضی داده باشد.
• مطابق با قانون ایران، اگر امکان تعدیل قراردادی در قرارداد ذکر نشده باشد، چنین اختیاری برای دادگاه متصور نیست و دادگاه در واقع اختیار تعدیل قضایی را ندارد.

بیشتر بخوانید: الزام به پرداخت بدهی های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت

مستندات قانونی در طرح دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

صورتجلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر قروه مورخ ۱۳۹۶/۰۱/۳۱

آیا امکان تعدیل قضایی قرارداد توسط دادگاه به درخواست یکی از متعاملین در صورتی که هیچ گونه پیش بینی در قرارداد در این زمینه نشده باشد وجود دارد یا خیر؟

نظر هیئت عالی

مبنای تعدیل قضایی قرارداد، تغییر شرایط و اوضاع و احوال اقتصادی و تورم حاکم بر قرارداد و روابط حقوقی متعاقدین است، در صورتی که قائل به عدم پذیرش امکان تعدیل قضایی قرارداد بدون رضای طرف قرارداد باشیم، خسارت ناعادلانه و بعضاً جبران ناپذیری به طرف مقابل تحمیل خواهد شد که از حدود پیش بینی عرفی فراتر است. گرچه در قانون ذکر صریح و خاصی نشده، لیکن بنا به مستنبط از قواعد فقهی چون قاعده لاضرر و نیز حدیث ذکر شده در جلد 18 ص 275 رسائل الشیعه، جواز تعدیل قضایی استنباط می شود و به علاوه مفهوم عام پذیرفته شده از مواد 277 و 652 قانون مدنی در جهت تقویت این استدلال و نظریه میتوان استفاده کرد.

نظر اکثریت

در نظام حقوقی ایران تعدیل و تغییر قرارداد صرفا در صلاحیت قانونگذار است و دادگاه راساً اختیار تعدیل قضایی قرارداد را ندارد. نظم عمومی و منفعت اجتماعی اقتضای عدم دخالت قاضی در محتوای قرارداد را دارد در قانون مدنی در صورت تضرر احد از متعاملین تاسیسات حقوقی خاص شامل فسخ و اقاله و غیره پیش بینی شده و اصولی همچون آزادی اراده، و ضرورت حفظ ثبات قراردادها مانع از تعدیل قضایی قرارداد توسط قاضی بدون رضایت طرف مقابل می شود. امنیت حقوقی اقتضا دارد که عقود طرفین که مبتنی بر محاسبات هر کدام از متعاملین است دائمی باشد و نفع و ضرر هر کدام طبیعی است و این بهانه ای نمی شود که متضرر درخواست تعدیل نماید از مفاد مواد 190 و 219 قانون مدنی نیز استنباط می شود که تعدیل قضایی قرارداد وجاهت ندارد.

نظر اقلیت

تعدیل قضایی قرارداد یعنی تجدیدنظر در مفاد آن از قبیل اصلاح یا تکمیل آن، کاهش یا افزایش اثرات آن توسط قاضی به جهت حدوث شرایط غیرقابل پیش بینی که اجرای قرارداد برای یک طرف موجب تضرر شدید می شود بر این اساس دادگاه ممکن است با استفاده از قواعد موجود در نظام حقوقی ایران اقدام به تجدیدنظر در محتوای قرارداد نماید. در برخی موارد اوضاع و احوال و شرایط به گونه ای است که ضرورت دارد قاضی با تمسک بر عدل و انصاف و روح قوانین و اصول حقوقی و به منظور اجرای عدالت قرارداد را تعدیل نماید. و لذا در صورت تغییر ناگهانی شرایط و اوضاع و احوال اقتصادی و غیره عدالت معاوضی اقتضای تغییر در مفاد قرارداد را از سوی قاضی دارد زیرا اجرای تعهد، یکی از طرفین را در معرض خسارت سنگین قرار می دهد که از حدود پیش بینی شده عرفی بالاتر است قاعده فقهی لاضرر و نفی عسر و حرج و مواد 277 و 652 قانون مدنی نیز مؤید نظر اقلیت است.