الزام موجر به تعمیرات اساسی یا کلی عین مستاجره چگونه است؟

نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

گاهی اوقات ممکن است که بعد از انعقاد قرارداد اجاره و یا در طول مدت اجاره، ملکی که در ید مستاجر است (عین مستاجره)، احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، در این شرایط موجر (اجاره دهنده) موظف است که تعمیرات لازم را انجام دهد، حال اگر موجر به وظیفه خود عمل ننماید، مستاجر می‌تواند با ارائه دادخواستی تحت عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک، الزام وی را به انجام عمل مورد نظر از طریق دادگاه بخواهد. این دعوا معمولا زمانی مطرح می گردد که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده باشد چراکه مستاجر سالیان زیادی ملک را در ید خود داشته است و ملک احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا می کند. این مورد در قراردادهای اجاره مشمول سال 1376 کمتر پیش می آید چراکه این قراردادها اصولاً کوتاه مدت می‌باشند و در صورت طرح دعوا تا زمان رسیدگی مدت اجاره تمام می‌گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی یا کلی عین مستاجره پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

ارکان دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

جهت طرح دعوای  الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد. فی الواقع در دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره، خواهان دعوا، مستاجر است که می‌بایست دادخواست خود را بر علیه موجر (خوانده) مطرح بنماید. ثانیاً خرابی که در عین مستاجره حادث گردیده شده است نیازمند انجام تعمیرات اساسی یا کلی بوده که امکان انتفاع مستاجر از عین مستاجره را ممکن نسازد. از آنجا که دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره یک دعوای غیرمالی محسوب می‌گردد، دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود و دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به دعوای مزبور را ندارد.

در خصوص تعمیرات اساسی و کلی در عین مستاجره، ذکر این نکته حائز اهمیت است که منظور از تعمیرات اساسی و کلی، تعمیراتی اند که مربوط به اصل بنا و یا مربوط به تاسیسات اصلی بنا بوده که امکان استفاده مستاجر از عین مستاجره را فراهم می‌آورند چراکه انجام چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگه داشتن عین مستاجره برای استفاده مستاجر می‌باشد.

بیشتر بخوانید: چگونگی الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

نکات مهم در طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

1- اگر قرارداد اجاره منعقده میان موجر و مستاجر وفق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تنظیم گردیده باشد، مقررات مندرج در ماده 20 قانون فوق الاشاره عمل می‌گردد که مطابق با آن انجام تعمیرات اساسی و کلی در عین مستاجره مانند تعمیر کولر، دستگاه‌های تهویه، دیوار، پارکینگ، سقف، حیاط، پکیج و‌ ... با موجر است اما انجام تعمیرات جزئی که برای استفاده بهتر از عین مستاجره است با مستاجر خواهد بود مانند تعویض لامپ‌های سوخته، تعویض پوشال کولر، هزینه سرویس آسانسور، کاغذ دیواری و ... .

حال اگر قرارداد اجاره منعقده میان موجر و مستاجر وفق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم گردیده باشد، نیز مقررات فوق الاشاره وفق ماده 486 قانون مدنی حکم‌فرما خواهد بود.

2- مطابق با ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورتی که میان تشخیص اساسی یا جزئی بودن تعمیرات میان موجر و مستاجر اختلاف نظر وجود داشته باشد، تشخیص این امر در زمره وظایف دادگاه خواهد بود. حال اگر ثابت شود که علت خرابی ملک، استفاده نادرست مستاجر از عین مستاجره بوده است، موجر هیچ تکلیفی به انجام تعمیرات نخواهد داشت و مسئولیت انجام تعمیرات با مستاجر خواهد بود.

3- مستنبط از ماده 502 قانون مدنی مقنن این اختیار را به مستاجر نداده است تا بدون اخذ اجازه از موجر (ترجیحاً بصورت کتبی) بتواند تعمیرات اساسی را در عین مستاجره انجام دهد چراکه در صورت انجام تعمیرات بدون اخذ اجازه از موجر، مستاجر حق مطالبه وجوه پرداختی را نخواهد داشت مگر آنکه موجر بنابر خواست و اراده خویش آن مبالغ را پرداخت نماید.

4- در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره، دادگاه در وقت رسیدگی تعیین شده و با دعوت از طرفین، پس از بررسی موضوع و مدارک ارائه گردیده، در صورت نیاز، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و پس از اعلام نظر وی مبنی بر اساسی بودن تعمیرات، اقدام به صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی ملک می‌نماید. حال اگر موجر، مفاد حکم را اجرا ننماید مستاجر می‌تواند خود تعمیرات را انجام داده و هزینه‌های آن را جداگانه از موجر مطالبه نماید. فی الواقع اگر موجر در طی مهلتی که دادگاه تعیین می‌نماید، اقدام به تعمیر ملک نکند، مستاجر می‌تواند با نظارت دادگاه، ملک را تعمیر و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه کند و یا اینکه می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. در صورت فسخ قرارداد اجاره با شرایط عنوان شده، مستاجر می‌تواند طی دادخواستی جداگانه، استرداد مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه نماید.

5- از آنجا که عین مستاجره در اموال غیرمنقول شامل عرصه و اعیان می‌شود، علی الاصول اگر تخریبی در اعیان عین مستاجره ایجاد شود، این تخریب باعث از بین رفتن تمام عین مستاجره نمی‌شود حال در شرایطی که مستاجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب، پیشه و تجارت باشد، با تخریب اعیانی عین مستاجره، حق مستاجر از بین خواهد رفت. حال اگر این تخریب مغازه، بصورت قهری اتفاق افتاده باشد و موجر نقشی در ایجاد آن نداشته باشد، چنانچه موجر شخصاً حاضر به انجام تعمیرات نشود الزام وی به انجام تعمیرات ممکن نخواهد بود اما مستاجر می‌تواند با اجازه دادگاه، هزینه و حساب خود، عین مستاجره را تعمیر کند اما اگر تخریب به واسطه عمل موجر بوده باشد، الزام وی به انجام تعمیرات ممکن خواهد بود و اگر این تخریب بواسطه اقدام شخص ثالثی صورت گرفته باشد از حیث‌ مسئولیت مدنی، امکان رجوع به وی و الزام وی نیز ممکن می باشد.