الزام موجر به تعمیرات اساسی عين مستأجره چگونه است؟

نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عين مستاجره

گاهی اوقات ممکن است که بعد از انعقاد قرارداد اجاره و یا در طول مدت اجاره، ملکی که در ید مستأجر است (عین مستأجره) احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، در این شرایط موجر (اجاره دهنده) موظف است که تعمیرات لازم را انجام دهد،حال اگر موجر به وظیفه خود عمل ننماید، مستأجر می تواند با ارائه دادخواستی تحت عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک، الزام وی را به انجام عمل مورد نظر از طریق دادگاه بخواهد.

دادگاه در وقت رسیدگی تعیین شده و با دعوت از طرفین، پس از بررسی موضوع و مدارک ارائه گردیده، در صورت نیاز، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و پس از اعلام نظر وی، اقدام به صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی ملک می نماید.

در دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره، خواهان دعوا، مستأجر است که می بایست دادخواست خود را بر علیه موجر (خوانده) مطرح بنماید.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره، در صورتی که میزان خواسته دعوا بیست میلیون تومان و یا کمتر از آن باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.

اما چنانچه مبلغ خواسته بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

بیشتر بخوانید: تایید بطلان فروش ملک بدلیل در بازداشت بودن

صدور اجراييه

پس از صدور رأی مبنی بر محكوميت موجر به تعمیرات اساسی عين مستأجره و قطعيت آن، در صورتيكه موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد، مستأجر ميتواند تعمیرات مورد نظر را به حساب موجر بر اساس نظر كارشناس رسمی دادگستری، انجام داده و از مبلغ اجاره كسر كند.

در شرايطی كه مبلغ اجاره تكافوی هزينه تعمیرات را ندهد، مستأجر ميتواند ساير اموال موجر را توقيف و از محل فروش آنان، هزينه های تعمير را تأمين نمايد.

اگر از موجر اموالی يافت نشود، موجر تا زمان پرداخت هزينه ها، جلب می شود.

نكات مهم در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عين مستأجره

• اگر موجر در طی مهلتی كه دادگاه تعيين می نمايد، اقدام به تعمير ملک نكند، مستأجر ميتواند با نظارت دادگاه، ملک را تعمير و هزينه های آن را از موجر مطالبه كند و يا اينكه ميتواند قرارداد اجاره را فسخ نمايد. در صورت فسخ قرارداد اجاره با شرايط عنوان شده، مستأجر ميتواند طی دادخواستی جداگانه، استرداد مبلغ وديعه را از موجر مطالبه نمايد.
• اگر مستأجر بدون حكم دادگاه، اقدام به تعمير ملک نمايد، نمی تواند هزينه های تعمير ملک را از موجر بخواهد.
• تشخيص اين امر كه تعمير مورد نياز جزء تعمیرات اساسی يا غير اساسی است با دادگاه می باشد.
• اگر نياز به تعمير ملک بدليل استفاده نادرست مستأجر از ملک باشد، مالک را نميتوان به تعمير ملک الزام كرد.
• اگر عيب در ملک مورد اجاره در زمان قرارداد موجود بوده است، مستأجر ميتواند قرارداد اجاره را فسخ كند مگر اينكه موجر عيب موجود در ملک را مرتفع نمايد.

بیشتر بخوانید: تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

مستندات قانونی در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عين مستأجره

ماده ی ۴۷۸ قانون مدنی

هرگاه معلوم شود، عین مستأجره در حال اجاره، معیوب بوده است، مستاجر میتواند، اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام أجرته قبول کند؛

ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده ی ۴۸۶ قانون مدنی

تعمیرات و کلیه ی مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده ی مالک است.

مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و هم چنین است، آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره، لازم می باشد.

ماده ی ۵۰۲ قانون مدنی

اگر مستأجر در عین مستاجره، بدون اذن موجر، تعمیراتی کند، حق مطالبه ی قیمت آن را نخواهد داشت.

ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده ی منصوبه در آن از قبیل:

دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده ی موجر است و تعمیرات جزیی و هم چنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود.

ماده ی ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر، راجع به تعمیرات با دادگاه است.

در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود، انجام ندهد، مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود، تعمیرات مزبور را با نظارت دایره ی اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

ماده ۲۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

اقامه ی دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.

هرگاه دادگاه حکم به تخلیه ی مورد اجاره صادر کرده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد، حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده ی ۲۱، قابل اجرا خواهد بود.

رویه و نظرات قضایی

نظریه ی شماره ی ۷/۷۴۵۰ مورخ ۱۳۷۹/۷/۲۷ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به ماده ۲۰ روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده، مانند دستگاه های حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده ی مالک و تعمیرات جزیی و تزئینی و تعمیری که مربوط به استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد، به عهده ی مستأجر است.

تعمیرات کاشی کاری و سنگ کاری، کلی و اساسی نبوده است؛ بلکه از جمله تعمیرات جزیی است که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید و لذا هزینه ی آن به عهده ی مستأجر است.

نظریه ی مشورتی شماره ۷/۴۲۰ مورخ ۶۲/۱/۲۴ اداره ی حقوقی دادگستری

دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات کلی و اساسی، دعوای غیر مالی است.