نحوه مطالبه اجور معوقه از مستاجر

نحوه مطالبه اجور معوقه از مستاجر

به محص انعقاد قرارداد اجاره میان موجر و مستأجر، وظایف و اختیاراتی برای طرفین ایجاد می گردد. از جمله وظایف موجر این است که ملک خود را برای مدت معینی در اختیار مستأجر بگذارد و مستأجر نیز موظف می شود که علاوه بر مبلغ ودیعه، مبلغی را ماهیانه تحت عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نماید (مستنبط از ماده ۴۹۰ قانون مدنی). در صورتی که موعد پرداخت اجاره بها فرا رسیده باشد اما مستاجر، به تکلیف خود عمل ننماید، موجر می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه را مطرح نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه مطالبه اجور معوقه از مستاجر پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مطالبه اجور معوقه

در دعوای مطالبه اجور معوقه، با احراز مالکیت خواهان در مقام موجر و‌ وجود رابطه استیجاری میان طرفین، اگر مستاجر در زمان های مشخص گردیده از پرداخت اجاره بها امتناع نموده باشد، محکوم به پرداخت می گردد. اگر مبلغ اجور معوقه تا 20 میلیون تومان باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا، شورای حل اختلاف می باشد اما اگر مبلغ اجور معوقه بیش از 20 میلیون تومان باشد، مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود (وفق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی). دعوای مطالبه اجور معوقه در زمره دعاوی‌ مالی می باشد که قابل تقویم نیست و مطابق با اصل خواسته، می بایست هزینه دادرسی پرداخت گردد.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه

نکات مهم در طرح دعوای مطالبه اجور معوقه

1- پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت اجور معوقه و قطعیت آن، اجرائیه صادر می گردد و می توان با معرفی اموال مستأجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می توان او را جلب نمود. اگر موجر سابقاً مبلغی بابت ودیعه از مستاجر دریافت نموده باشد می بایست زمان تخلیه ملک آن را به حساب سپرده دادگستری واریز نماید اما می تواند همزمان با طرح دعوای مطالبه اجور معوقه یا مطالبه خسارت و ... وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، زمان تخلیه ملک از استرداد مبلغ ودیعه به مستاجر تا تعیین تکلیف پرونده خودداری نموده تا در صورت محکومیت مستاجر، با توقیف مبلغ ودیعه، امکان پرداخت اجور معوقه را از مبلغ ودیعه میسر گردد.

مطلب مرتبط: نحوه انجام تامین دلیل توسط مستاجر و تحویل کلید ملک به مالک

2- در صورت تلف شدن یا از بین رفتن عین مستأجره (ملک)، مستأجر تعهدی به پرداخت باقی مانده اجاره ندارد. در این ارتباط ماده 483 قانون مدنی بیان داشته است: «اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.»

3- می توان در قرارداد اجاره شرط نمود که در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین، موجر بتواند قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه نماید. همچنین موجر می تواند همزمان با مطالبه اجور معوقه، هزینه هایی مانند پول آب، برق و یا ... را نیز مطالبه نماید. اگر مستأجر بابت پرداخت اجاره بها به تعداد اقساط آن، چک به موجر داده باشد، در صورت برگشت خوردن چک، موجر صرفاً می تواند دادخواست مطالبه وجه چک را تقدیم دادگاه نماید نه مطالبه اجور معوقه.

4- معمولا دعوای مطالبه اجور معوقه پس از اتمام مدت قرارداد اجاره مطرح می گردد. اما از منظر قانونی هیچ منعی وجود ندارد که در حین قرارداد اجاره نیز این دعوا را مطرح نمود. اگر دعوای مطالبه اجور معوقه پس از پایان مدت اجاره مطرح شود و مستاجر همچنان ملک را در تصرف خویش داشته باشد، موجر می تواند دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز اقامه نماید.

5- گاهی اوقات ممکن است که بعلت فقدان دانش حقوقی میان عوام، ودیعه با سرقفلی یکی دانسته شود که بسیار نادرست است چراکه سرقفلی مبلغی است که در خصوص املاک تجاری، مطابق با قرارداد اجاره تنظیمی، به موجر پرداخت می گردد و در زمان تخلیه، موجر می بایست قیمت روز سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید اما ودیعه مبلغی است که مطابق با قرارداد اجاره در ابتدای قرارداد به موجر پرداخت می شود و موجر مکلف است که عیناً همان مبلغ را در زمان تخلیه به مستاجر پرداخت نماید. حال اگر مبلغی به موجر پرداخت شود و مشخص نگردد که بابت ودیعه بوده یا بابت سرقفلی، این مبلغ، ودیعه محسوب خواهد شد چراکه دریافت سرقفلی خلاف اصل بوده و اگر مستاجر مدعی سرقفلی باشد، وفق مواد ۴ و ۵ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، می بایست ادعای خویش را ثابت نماید.

6- در فرضی که مدت اجاره منقضی شده و مستاجر ملک را تخلیه ننموده باشد، اگر مالک عین در این اثناء تغییر کرده باشد، استحقاق مالک جدید نسبت به اجرت‌المثل بر مبنای زمان تحقق مالکیت وی بر عین مورد ملاک و محاسبه خواهد بود نه زمان منقضی شدن اجاره.