نحوه الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک چگونه است؟

مفهوم عقد اجاره

مستند به ماده 466 قانون مدنی، عقد اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر (اجاره‌گیرنده) برای مدت مشخصی، مالک منافع عین مستاجره (مال موضوع عقد اجاره) می‌گردد. تعیین مدت در عقد اجاره، از ارکان اصلی و اساسی این عقد به شمار می‌رود فلذا در صورت عدم تعیین مدت، عقد اجاره باطل خواهد بود. علی‌القاعده ابتدای این مدت، از تاریخ مورد توافق طرفین شروع می‌شود. در صورتی که طرفین عقد اجاره در خصوص شروع مدت عقد، توافقی ننموده باشند، ابتدای آن، از زمان انعقاد عقد محسوب خواهد شد (مستنبط از مواد 468 و 469 قانون مدنی). با انعقاد عقد اجاره، هر یک از طرفین (موجر و مستاجر) در مقابل یکدیگر دارای تعهدات و وظایفی خواهند بود. یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین تکالیف قانونی موجر (اجاره‌دهنده) تحویل عین مستاجره (مورد اجاره) به مستاجر می‌باشد. بعضاً مشاهده می‌گردد که در حین مدت قرارداد اجاره، عین مستاجره بنا به هر علتی، نیازمند انجام تعمیرات اساسی می‌شود که رفع آنها طبق قانون و به دلالت ماده 485 قانون مدنی و هم‌چنین ماده 486 همان قانون، بر عهده موجر می‌باشد حال در فرضی که مستاجر به طرق مختلف اجازه انجام تعمیرات اساسی را به موجر ندهد، موجر این حق را خواهد داشت تا با مراجعه به محکمه صالح، الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک را درخواست نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک پرداخته شود.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک

چنان‌چه ملکی (=عین مستاجره) نیاز به انجام تعمیرات اساسی داشته باشد لکن مستاجر اجازه ورود مالک جهت انجام تعمیرات را ندهد، در این‌صورت موجر می‌تواند دادخواستی را تحت عنوان الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک را در دادگاه صالح مطرح نماید. فلذا خواهان دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک، موجر می‌باشد که این دعوا را به طرفیت مستاجر مطرح می‌نماید. دادگاه صالح جهت اقامه دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک، دادگاه محل وقوع ملک است (مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی).

دادگاه در وقت تعیین گردیده با بررسی اوضاع و احوال و شرایط ملک و احراز این موضوع که تاخیر در انجام تعمیرات در مدت عقد اجاره، باعث ورود ضرر به موجر می‌شود، حکم به رفع ممانعت مستاجر از انجام تعمیرات اساسی صادر می‌نماید چراکه مستند به ماده 485 قانون مدنی در شرایطی که در مدت عقد اجاره، انجام تعمیراتی در عین مستاجره لازم بوده باشد که تاخیر در انجام آنها باعث ورود ضرر به ملک و طبیعتاً به موجر (خواهان دعوا) شود، مستاجر قانوناً نمی‌تواند مانع انجام این تعمیرات شود حتی اگر در مدت انجام تعمیرات نتواند کلاً یا جزئاً از ملک استفاده نماید. ناگفته نماند که به دلالت قسمت اخیر ماده فوق‌الاشاره در این فرض، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. علی‌ایحال دادگاه در ضمن صدور حکم، مهلتی را نیز جهت انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.

مطلب مرتبط: الزام موجر به تعمیرات اساسی یا کلی عین مستاجره چگونه است؟

نحوه اجرای حکم الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک

علی‌القاعده پس از قطعیت حکم صادره مبنی بر الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک، بنا بر درخواست محکوم‌له (شخصی که حکم به نفع وی صادر شده است- موجر) اجرائیه توسط دادگاه نخستین، صادر و به محکوم‌علیه (مستاجر) ابلاغ می‌شود که ظرف ده روز پس از ابلاغ اجرائیه نسبت به رفع ممانعت جهت انجام تعمیرات اقدام نماید در غیر این‌صورت پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می‌گردد. در صورتی که مستاجر همکاری نکند و انجام تعمیرات به گونه‌ای باشد که در مدت تعمیرات وی نتواند کاملاً از ملک استفاده نماید، دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر می‌کند و موجر در زمان تعیین شده می‌بایست ملک را تعمیر نموده و تحویل مستاجر دهد. شایان ذکر است مستاجر در زمانی که ملک را به جهت انجام تعمیرات تخلیه می‌نماید، ملزم به پرداخت اجاره‌بها نمی‌باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که اگر به جهت عدم همکاری مستاجر در انجام تعمیرات ملک، خسارتی به مالک وارد شود، مستاجر مسئول جبران خسارت وارده می‌باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به رفع ممانعت از حق در دادگاه حقوقی

نکات مهم در خصوص دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک

1- به دلالت ماده 477 قانون مدنی امکان اجبار موجر به انجام تعمیرات اساسی از سوی مستاجر نیز وجود دارد چراکه مطابق با ماده فوق‌الاشاره موجر موظف است عین مستاجره را در شرایطی تسلیم و تحویل مستاجر نماید که وی بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده نماید.

2- مطابق با ماده 22 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در شرایطی که انجام تعمیرات ضروری در عین مستاجره وجود داشته باشد و مستاجر از انجام تعمیرات ممانعت به عمل آورد، دادگاه مستاجر را حسب مورد به رفع ممانعت ملزم می‌نماید در صورتی که مستاجر علی‌رغم صدور حکم دادگاه به ممانعت خویش ادامه دهد، دادگاه این اختیار را دارد تا حکم به تخلیه موقت دهد. علی‌ایحال مستاجر مسئول خساراتی خواهد بود که در نتیجه ممانعت از تعمیرات عین مستاجره ایجاد شده باشد.

3- تعمیرات اساسی و کلی مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در آن بر عهده موجر است اما تعمیرات جزئی و تزئینی جهت استفاده بهتر بر عهده مستاجر می‌باشد. (مستنبط از ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362)

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.