نکات کلیدی در خرید ملک

در هنگام خرید ملک به نکات زیر توجه نمایید

یکی از معضلات کنونی جامعه ما، درگیری و اختلافات ناشی از خرید ملک میان خریدار و فروشنده می باشد لذا لازم است در هنگام خرید ملک، ارزیابی کاملی نسبت به این امر صورت بگیرد تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود. در این مقاله نکات خرید ملک را به طور کامل توضیح داده ایم.

گام اول) بررسی اسناد ملک

مهمترین مرحله در هنگام خرید ملک، بررسی اسناد و مدارک آن ملک می باشد. قبل از خرید ملک می بایست سند رسمی مالکیت ملک، صورت مجلس تفکیکی، گواهی پایان کار ساختمان به دقت مورد بررسی قرار گیرد.

در اسناد ملک می بایست نام و مشخصات مالک، نوع کاربری، مساحت ملک، مشخصات ثبتی ملک و موقعیت ملک، قید گردد.

پس از بررسی موارد ذکر گردیده، لازم است که اصالت سند نیز مورد ارزیابی قرار گیرد چرا که ممکن است برخی افراد سودجو با اسناد جعلی اقدام به کلاهبرداری و فروش ملک نمایند پس می بایست اصالت این اسناد بدقت مورد بررسی قرار گیرد.

نکته مهم این است که اطلاعات نوشته شده در اسناد ملک را می بایست با آنچه که فروشنده مدعی آن می باشد، مورد بررسی قرار داد تا از صحت و سقم آن اطمینان حاصل گردد و هم چنین توجه گردد که در متن سند توابع و ملحقات ملک بطور روشن نوشته شده باشد و سند ملک با سایر اسناد مانند صورت مجلس تفکیکی بدقت مطابقت داده شود.

توصیه می گردد که حتی المقدور املاک دارای سند رسمی خریداری گردد زیرا املاک بدون سند خطرات و مشکلات بسیاری را می تواند ایجاد نماید. قبل از معامله می بایست بررسی گردد که انتقالات قبلی ملک به چه صورت انجام گرفته است و دقت شود که فسادی در معاملات قبلی وجود نداشته باشد.

اگر سند مالکیت ملک بصورت دفترچه ای است باید حتماً مهر و موم داشته باشد در غیر اینصورت احتمال جعلی بودن آن بسیار زیاد می باشد.

گام دوم) تعیین کاربری ملک

در هنگام خرید ملک حتماً لازم است که به کاربری آن توجه لازم انجام گیرد چرا که کاربری ملک نقش بسزایی در قیمت و نوع استفاده مجاز از آن دارد. کاربری می تواند مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، فضای سبز و یا ... باشد.

جهت اطمینان از کاربری ملک حتماً قبل از انجام معامله بر اساس اسناد رسمی، کاربری موجود ملک را احراز نمایید.

مطلب مرتبط: هر آنچه که لازم است در خرید ملک تجاری بدانید

گام سوم) استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک

فردی که در اداره ثبت، ملک به نام او ثبت شده باشد، مالک ملک محسوب می گردد. بنابراین فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و هیچگونه مانعی جهت انتقال وجود نداشته باشد.

جهت اطمینان لازم است که آخرین وضعیت ثبتی ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام گرفته شود. در پاسخ استعلام اداره ثبت، تمامی موارد از قبیل در بازداشت بودن یا نبودن ملک ذکر می گردد.

ممکن است ملکی در رهن باشد این موضوع حتماً در سند رسمی ملک باید درج گردد و انتقال ملک به خریدار نیز فقط با اجازه مرتهن انجام می گیرد به همین دلیل تنظیم سند رسمی بدون مجوز از مرتهن انجام نمی شود. بنابراین لازم است که در هنگام خرید ملک نیز این موضوع بدقت مورد بررسی قرار گیرد.

یکی از موضوعات مهم، بررسی در بازداشت بودن یا نبودن ملک است. دستور بازداشت ملک ممکن است از طرف دادگاه باشد و یا از سوی اداره اجرای ثبت اداره ثبت اسناد و املاک. از آثار مهم بازداشت بودن ملک، منع نقل و انتقال است پس این موضوع حتماً می بایست توسط خریدار مورد بررسی قرار گیرد.

گام چهارم) بررسی وضعیت تصرفات ملک

اگر شخصی غیر از مالک، متصرف ملک است لازم است که رابطه حقوقی وی با مالک مورد بررسی قرار گیرد.

باید رابطه حقوقی بین متصرف و مالک بصورت شفاف باشد و اگر قراردادی بین شان وجود ندارد، متصرف می بایست نسبت به تحویل ملک در موعد مقرر اقدام نماید.

گام پنجم) بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک

گاهی اوقات ممکن است اشخاص ثالث به نحوی در ملک دارای حق و حقوقی باشند که بهره برداری کامل از ملک را با مشکل مواجه نمایند. مانند داشتن حق سرقفلی در املاک تجاری.

اگر واگذاری حقوق ملک نسبت به اشخاص ثالث بصورت رسمی صورت گرفته باشد، این امر از طریق استعلام ثبت قابل شناسایی است اما اگر بصورت غیررسمی باشد امکان استعلام وجود ندارد. از طریق تحقیقات محلی تاحدودی میتوان نسبت به حقوق اشخاص ثالث تحقیق نمود.

بیشتر بخوانید: هر آنچه باید در مورد وقف بدانید

گام ششم) بررسی احتمال موقوفه بودن ملک

بسیاری از املاک وقفی، ممکن است در اجاره و در اختیار اشخاص برای کاربری مسکونی یا تجاری باشد در اینصورت لازم است که این امر مورد بررسی دقیق قرار گیرد.

بطور کلی خرید و فروش املاک وقفی ممکن نیست.

معمولاً اگر ملکی موقوفه باشد، این وضعیت در استعلام از اداره ثبت مشخص می شود. البته گاهی اوقات ممکن است که با استعلام از اداره ثبت مشخص نگردد و می بایست از اداره اوقاف و امور خیریه تحقیق گردد.

گام هفتم) قرار گرفتن ملک در طرح های عمرانی و عمومی

اگر ملکی در مسیر طرح های عمومی و عمرانی باشد در قبال دریافت مبلغی که معمولاً پایین تر از ارزش معاملاتی ملک است، آن را به دولت، شهرداری و یا نهادهای نظامی واگذار می گردد.

تبصره ٨ ماده ٩ قانون زمین شهری مقرر می دارد:

زمین های دایری که دولت یا شهرداری ها در کلیه شهرها و شهرک ها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات‌ ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداری ها.

گام هشتم) بررسی موات بودن و یا منابع طبیعی بودن ملک

نکته مهم در خرید ملک بررسی این امر است که ملک جزء منابع طبیعی و یا موات نباشد. زمین های موات در اختیار دولت است و اسناد مالکیت قبلی آنان باطل می گردد. هم چنین کلیه جنگل ها و بیشه های طبیعی جزء اموال عمومی محسوب می شوند و متعلق به دولت می باشند.

بهترین راه جهت تشخیص منابع طبیعی بودن املاک، استعلام از اداره منابع طبیعی محل ملک و برای تشخیص موات بودن ملک استعلام از سازمان زمین شهری است.

اگر ملکی بعنوان زمین موات و یا منابع طبیعی اعلام شده باشد، این امر در پرونده ثبتی ملک منعکس می شود و با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک این موضوع روشن می شود.

مطلب مرتبط: نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

گام نهم) بررسی احتمال حق ریشه

حق ریشه یعنی اینکه مالک زمینی آن را برای کشاورزی، اجاره دهد و یا ملک را در اختیار فردی قرار دهد تا در آن کشاورزی نماید پس از مدتی، زارع صاحب حق ریشه شده است.

حق ریشه یا حق زارعانه از حق کشاورز در ایجاد محصول و به بار نشستن زمین نشأت گرفته می شود و ارزش مالی دارد و قابل خرید و فروش است. لذا هنگام خرید این اراضی توصیه می گردد که از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفته شود.

گام دهم) بررسی عیوب پنهان ملک

در صورتی که مشخص گردد که ملک مورد معامله در زمان قرارداد عیب پنهانی داشته است، خریدار میتواند به دو روش اقدام نماید:

خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید و پول پرداختی خود را پس بگیرد و یا اینکه ملک را با وجود نواقص آن بپذیرد و تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد. البته این حق زمانی برای فروشنده ایجاد می گردد که عیب در زمان معامله پنهان باشد.

گام یازدهم) بررسی احتمال مانع و یا مزاحم

گاهی اوقات ممکن است که خریدار ملکی را خریده و سند هم بنام او منتقل شده باشد اما خریدار در استفاده از ملک با مزاحمت هایی روبرو شود و اشخاص ثالث مانع استفاده او شوند. در هنگام ارزیابی ملک این موضوع باید بدقت مورد بررسی قرار گیرد.

گام دوازدهم) بررسی بدهی های احتمالی ملک به نهادهای دولتی و عمومی

بدهی های مالیاتی ملک، بدهی انشعابات عمومی، بدهی به سازمان تأمین اجتماعی در مورد املاک تجاری و صنعتی و بدهی عوارض به شهرداری، مهم ترین بدهی های ملک به نهادهای دولتی و عمومی محسوب می شوند.

البته قبل از تنظیم سند رسمی باید این موارد بدقت مورد بررسی قرار گیرد و فروشنده می بایست مفاصا حساب های مربوط با ملک اعم از مالیات، عوارض شهرداری و تأمین اجتماعی را به دفترخانه ارائه نماید.

گام سیزدهم) بررسی مطابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق

یکی از مشکلاتی که ممکن است خریدار با آن روبرو شود، کسری مساحت ملک است. این مشکل ممکن است ناشی از اظهار خلاف واقع مالک باشد و یا بدلیل مغایرت متراژ مذکور در سند مالکیت یا وضع موجود ملک باشد.

برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی بهترین روش این است که ملک توسط کارشناس خبره اندازه گیری شده و متراژ آن محاسبه گردد.

مطلب مرتبط: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

گام چهاردهم) تطبیق پایان کار با وضع موجود

در برخی موارد مالکین بعد از اخذ پایان کار اقدام به ایجاد تغییرات در ملک بدون مجوز شهرداری می کنند.

جهت جلوگیری از بروز این مشکل لازم است که یا فروشنده ملزم شود که پایان کار جدید ارائه کند و یا توسط کارشناس خبره این موضوع بررسی شود.

گام پانزدهم) بررسی توابع املاک

هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع ملک باشد، داخل در قرارداد خرید و فروش است و بر همین اساس متعلق به خریدار می باشد.

در ارتباط با این امر می توان گفت که این حکم در همه قراردادهای خرید و فروش جاری است اگرچه در قرارداد صریحاً ذکر نشده باشد. بطور مثال در خرید و فروش یک باغ، درختان باغ نیز داخل در معامله هستند.

گام شانزدهم) جانمایی ملک

در املاکی که سند مالکیت آنها تک برگی نیست، احتمال مغایرت حدود اربعه ملک با حدود اربعه مندرج در سند مالکیت وجود دارد. برای شناسایی این مغایرت می بایست ملک توسط کارشناس خبره نقشه برداری "جانمایی" شود.

جانمایی ملک به معنای تعیین چهار گوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک در سمت راست بالای صفحه اول سند به نحوی که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.