نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره
بطلان عقد اجاره

نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره
عقد اجاره به عقدی گفته میشود که وفق آن مستاجر برای مدت مشخصی مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) میگردد. اجاره در زمره عقود تملیکی و معوض میباشد. گاهی اوقات ممکن است شرایطی حادث گردد که به موجب آن عقد اجاره باطل شود. قانونگذار در ماده 190 قانون مدنی، به شرایط عمومی صحت قراردادها اشاره نموده است که شرایط مزبور در عقد اجاره نیز میبایست رعایت گردند. همچنین مقنن در مواد 481 و 496 همان قانون، در خصوص بطلان عقد اجاره در شرایطی که عین مستاجره بدلیل عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و همچنین به دلیل تلف شدن عین مستاجره که از تاریخ تلف، عقد باطل میشود، صحبت نموده است. فلذا در قراردادهای اجاره چنانچه به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ میشود و قرارداد اجاره از بین میرود. در این حالت میبایست دعوای بطلان عقد اجاره مطرح گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی میگردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره پرداخته شود.
مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟
ارکان لازم جهت طرح دعوای بطلان عقد اجاره
جهت طرح دعوای بطلان عقد اجاره لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده وجود داشته باشد. ثانیاً عین مستاجره تلف یا معیوب شده باشد به نحوی که بطور کلی قابلیت انتفاع از عین مستاجره از بین برود. نکته مهم و قابل توجه آن است که بطلان قرارداد به جهت عدم وجود شرایطی که در ماده 190 قانون مدنی نیز بدان اشاره شده است، نیز به علل بطلان عقد اجاره اضافه میشود.
دعوای بطلان عقد اجاره در زمره دعاوی غیرمالی میباشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت میگردد. ناگفته نماند که اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی اعلام نموده است که در ارتباط با فسخ اجاره از آنجایی که ملاک در تشخیص مالی یا غیرمالی بودن هر دعوا نتیجه آن است، فلذا طبق ماده 466 قانون مدنی، نتیجه عقد اجاره، ثابت شدن مالکیت مستاجر در منافع عین مستاجره است، بدین جهت دعوای فسخ اجاره، دعوایی مالی است اما دعوای تعدیل مالالاجاره، دعوایی غیرمالی است. همچنین دادگاه صالح جهت طرح دعوای بطلان عقد اجاره، دادگاه محل وقوع مال میباشد.
بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تعدیل اجارهبها در املاک تجاری
نکات مهم در طرح دعوای بطلان عقد اجاره
1- در شرایطی که عین مستاجره تلف شده باشد، مطابق با نظر بسیاری از حقوقدانان، ذکر باطل بودن قرارداد اجاره که در ماده 496 قانون مدنی بدان پرداخته شده است، صحیح نبوده و عقد اجاره در این حالت منفسخ میشود. دکتر کاتوزیان در این خصوص بیان داشتهاند که مواردی که طی آنها عقد به خودی خود، منحل میشود که اثر آنها ناظر به آینده است، با انفساخ تناسب بیشتری دارد اما بکار بردن واژه «بطلان» با طبیعت عقد اجاره، سازگاری بیشتری دارد چراکه در عقد اجاره منافع مال برای تمام مدت به مستاجر تملیک میشود. بنابراین اگر در حین مدت اجاره، منافع از بین برود، فیالواقع از ملک مستاجر تلف شده است فلذا انفساخ عقد، دارای ثمری نمیباشد چراکه اثر انفساخ فقط ناظر به آینده است پس میبایست تلف مورد اجاره، ناظر به بطلان قرارداد اجاره دانست نه انفساخ آن.
2- مستنبط از ماده 481 قانون مدنی، در فرضی که مورد اجاره معیوب شده باشد بطوری که منفعت خود را بصورت کلی از دست بدهد و نتوان عیب آن را مرتفع نمود، در اینصورت عقد اجاره باطل خواهد شد؛ اما در دو فرض ذیل، پس از ایجاد عیب، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد:
الف) اگر عین مستاجره در زمان انعقاد قرارداد اجاره، معیوب بوده باشد و موجر علیرغم مطلع بودن، رفع عیب ننماید. (مستنبط از ماده 478 قانون مدنی)
ب) اگر عین مستاجره در زمان انعقاد قرارداد اجاره، سالم بوده اما بعداً معیوب شده باشد، برای بقیه مدت زمان اجاره، حق فسخ ایجاد میگردد. (مستنبط از ماده 480 قانون مدنی)
نکته مهم و قابل توجه آن است که عیبی در قرارداد اجاره منجر به فسخ میگردد که باعث نقصان منفعت یا دشواری در استفاده باشد نه آنکه بطور کلی منفعت خود را از دست بدهد چراکه در اینصورت عقد اجاره باطل خواهد بود. (وفق ماده 479 قانون مدنی)
3- گاهی اوقات ممکن است که مستاجر جهت استفاده خاصی، اقدام به اجاره نمودن عین مستاجره کرده باشد؛ فلذا اگر بنا به هر علتی، استفاده مطلوب مستاجر از عین مستاجره از بین برود، وی میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید بطور مثال فردی در مکان آرامی، اقدام به اجاره یک مرکز درمانی مینماید تا بتواند به بیمارانی که از نظر ذهنی دچار مشکل هستند خدمات ارائه نماید، اما پس از مدتی در کنار آن ساختمان، شهربازی احداث میشود، بنابراین به دلیل آنکه مستاجر دیگر نمیتواند استفاده مطلوب را از عین مستاجره ببرد، مستاجر حق فسخ اجاره را پیدا میکند.
4- مطابق با ماده 468 قانون مدنی، مدت قرارداد اجاره میبایست معین باشد والاّ عقد اجاره باطل خواهد بود. دلیل بطلان عقد اجاره بدون مدت، جهل به میزان منفعت است. پس اگر بتوان به طرق دیگر رفع جهل نمود اجاره صحیح خواهد بود چراکه آنچه موضوعیت دارد رفع جهل است و تعیین مدت در این خصوص طریقیت دارد.
همچنین بعضاً مشاهده میگردد که در خصوص مدت قرارداد اجاره، عبارت مادامالعمر ذکر میشود. دکتر کاتوزیان معتقدند که ذکر عبارت مادامالعمر باعث بطلان قرارداد اجاره میشود چراکه اجاره، عقدی موقت است و منظور از موقت بودن قرارداد اجاره آن است که تملیک منافع میبایست در مدت معین انجام گیرد چراکه اجاره دائمی مرز میان بیع و اجاره را بر هم میزند و آن دو را به هم نزدیک میکند. در حقوق ما امکان انعقاد عقد اجاره برای مدت عمر یکی از دو طرف، وجود ندارد و باطل میباشد.
5- اگر بخشی از اجاره تلف شود نسبت به آن بخش قرارداد منفسخ میشود و مستاجر میتواند نسبت به باقی مانده عین مستاجره رابطه قراردادی خود را حفظ کند و از ملک استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند. همچنین اگر عین ملک و یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد قرارداد اساساً باطل است.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران
مژگان محمودی