نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

عقد اجاره به عقدی گفته می شود که وفق آن مستاجر برای مدت مشخصی مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) می گردد. اجاره در زمره عقود تملیکی و معوض می باشد. گاهی اوقات ممکن است شرایطی حادث گردد که به موجب آن عقد اجاره باطل شود. قانونگذار در ماده 190 قانون مدنی، به شرایط عمومی صحت قراردادها اشاره نموده اند که شرایط مزبور در عقد اجاره نیز می بایست رعایت گردند. همچنین مقنن در مواد 481 و 496 همان قانون، در خصوص بطلان عقد اجاره در شرایطی که عین مستاجره بدلیل عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و هم چنین به دلیل تلف شدن عین مستاجره که از تاریخ تلف، عقد باطل می شود، صحبت نموده است. فلذا در قراردادهای اجاره چنانچه به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود. در این حالت می بایست دعوای بطلان عقد اجاره مطرح گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره پرداخته شود.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

ارکان لازم جهت طرح دعوای بطلان عقد اجاره

جهت طرح دعوای بطلان عقد اجاره لازم است که ا‌ولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده وجود داشته باشد. ثانیاً عین مستاجره تلف یا معیوب شده باشد به نحوی که بطور کلی قابلیت انتفاع از عین مستاجره از بین برود. نکته مهم و قابل توجه آن است که بطلان قرارداد به جهت عدم وجود شرایطی که در ماده 190 قانون مدنی نیز بدان اشاره شده است، نیز به علل بطلان عقد اجاره اضافه می شود.

دعوای بطلان عقد اجاره در زمره دعاوی غیرمالی می باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می گردد. ناگفته نماند که اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی اعلام نموده است که در ارتباط با فسخ اجاره از آنجایی که ملاک در تشخیص مالی یا غیرمالی بودن هر دعوا نتیجه آن است، فلذا طبق ماده 466 قانون مدنی، نتیجه عقد اجاره، ثابت شدن مالکیت مستاجر در منافع عین مستاجره است، بدین جهت دعوای فسخ اجاره، دعوایی مالی است اما دعوای تعدیل مال الاجاره، دعوایی غیرمالی است. همچنین دادگاه صالح جهت طرح دعوای بطلان عقد اجاره، دادگاه محل وقوع مال می باشد.

نکات مهم در طرح دعوای بطلان عقد اجاره

1- در شرایطی که عین مستاجره تلف شده باشد، مطابق با نظر بسیاری از حقوقدانان، ذکر باطل بودن قرارداد اجاره که در ماده 496 قانون مدنی بدان پرداخته شده است، صحیح نبوده و عقد اجاره در این حالت منفسخ می شود. دکتر کاتوزیان در این خصوص بیان داشته اند که مواردی که طی آنها عقد به خودی خود، منحل می شود که اثر آنها ناظر به آینده است، با انفساخ تناسب بیشتری دارد اما بکار بردن واژه «بطلان» با طبیعت عقد اجاره، سازگاری بیشتری دارد چراکه در عقد اجاره منافع مال برای تمام مدت به مستاجر تملیک می شود. بنابراین اگر در حین مدت اجاره، منافع از بین برود، فی الواقع از ملک مستاجر تلف شده است فلذا انفساخ عقد، دارای ثمری نمی باشد چراکه اثر انفساخ فقط ناظر به آینده است پس می بایست تلف مورد اجاره، ناظر به بطلان قرارداد اجاره دانست نه انفساخ آن.

2- مستنبط از ماده 481 قانون مدنی، در فرضی که مورد اجاره معیوب شده باشد بطوری که منفعت خود را بصورت کلی از دست بدهد و نتوان عیب آن را مرتفع نمود، در اینصورت عقد اجاره باطل خواهد شد؛ اما در دو فرض ذیل، پس از ایجاد عیب، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد:

الف) اگر عین مستاجره در زمان انعقاد قرارداد اجاره، معیوب بوده باشد و موجر علی رغم مطلع بودن، رفع عیب ننماید. (مستنبط از ماده 478 قانون مدنی)

ب) اگر عین مستاجره در زمان انعقاد قرارداد اجاره، سالم بوده اما بعدا معیوب شده باشد، برای بقیه مدت زمان اجاره، حق فسخ ایجاد می گردد. (مستنبط از ماده 480 قانون مدنی)

نکته مهم و قابل توجه آن است که عیبی در قرارداد اجاره منجر به فسخ می گردد که باعث نقصان منفعت یا دشواری در استفاده باشد نه آنکه بطور کلی منفعت خود را از دست بدهد چراکه در اینصورت عقد اجاره باطل خواهد بود. (وفق ماده 479 قانون مدنی) 

3- گاهی اوقات ممکن است که مستاجر جهت استفاده خاصی، اقدام به اجاره نمودن عین مستاجره کرده باشد؛ فلذا اگر بنا به هر علتی، استفاده مطلوب مستاجر از عین مستاجره از بین برود، وی می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید بطور مثال فردی در مکان آرامی، اقدام به اجاره یک مرکز درمانی می نماید تا بتواند به بیمارانی که از نظر ذهنی دچار مشکل هستند خدمات ارائه نماید، اما پس از مدتی در کنار آن ساختمان، شهربازی احداث می شود، بنابراین به دلیل آنکه مستاجر دیگر نمی تواند استفاده مطلوب را از عین مستاجره ببرد، مستاجر حق فسخ اجاره را پیدا می کند.

4- مطابق با ماده 468 قانون مدنی، مدت قرارداد اجاره می بایست معین باشد والاّ عقد اجاره باطل خواهد بود. دلیل بطلان عقد اجاره بدون مدت، جهل به میزان منفعت است. پس اگر بتوان به طرق دیگر رفع جهل نمود اجاره صحیح خواهد بود چراکه آنچه موضوعیت دارد رفع جهل است و تعیین مدت در این خصوص طریقیت دارد.

همچنین بعضاً مشاهده می گردد که در خصوص مدت قرارداد اجاره، عبارت مادام العمر ذکر می شود. دکتر کاتوزیان معتقدند که ذکر عبارت مادام العمر باعث بطلان قرارداد اجاره می شود چراکه اجاره، عقدی موقت است و منظور از موقت بودن قرارداد اجاره آن است که تملیک منافع می بایست در مدت معین انجام گیرد چراکه اجاره دائمی مرز میان بیع و اجاره را بر هم می زند و آن دو را به هم نزدیک می کند. در حقوق ما امکان انعقاد عقد اجاره برای مدت عمر یکی از دو طرف، وجود ندارد و باطل می باشد.

5- اگر بخشی از اجاره تلف شود نسبت به آن بخش قرارداد منفسخ می شود و مستاجر می تواند نسبت به باقی مانده عین مستاجره رابطه قراردادی خود را حفظ کند و از ملک استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند. همچنین اگر عین ملک و یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد قرارداد اساساً باطل است.