تعدیل اجاره بها در املاک تجاری چگونه می باشد؟

21 آبان 1398 0 532
تعدیل اجاره بها در املاک تجاری چگونه می باشد؟

تعدیل اجاره بها

در ارتباط با قراردادهای اجاره ای که مربوط به املاک تجاری است و قبل از سال ٧٦ بین موجر و مستاجر منعقد شده است اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده مستاجر از ملک، یا تاریخی که حکم قطعی به تعدیل اجاره بها صادر شده است، سه سال گذشته باشد، فرد میتواند دادخواست تعدیل اجاره بها را در دادگاه مطرح نماید.

دادگاه وقت رسیدگی تعیین نموده و در وقت مقرر پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک آنان، پرونده را جهت تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس مربوطه بعد از بررسی مدارک، نظریه خود را در مورد میزان اجاره بها بر اساس نرخ روز، اعلام و در صورت قطعیت نظر کارشناس، دادگاه بر این اساس رای خود را صادر می نماید. یکی از شرایط اساسی جهت ارائه دادخواست متعادل سازی اجاره بها، افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی می باشد.

در دعوای تعدیل اجاره بها، خواهان دعوا، هر کدام از موجر یا مستاجر هستند که میتوانند به دلیل زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی، درخواست خود را مطرح نمایند. خوانده دعوا نیز طرف مقابل آنان می باشد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا بدلیل اینکه مرتبط با یک مال غیر منقول است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

 

چگونگی اجرای رای

پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها، اگر رای فقط شامل تعدیل باشد، رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد اما اگر در خصوص مابه التفاوت هم حکم صادر شده باشد، در اینصورت اجراییه صادر می شود و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد.

بیشتر بخوانید: چگونگی الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

نکات مهم در طرح دعوای متعادل سازی اجاره بها

  • در ارتباط با طرح دادخواست تعدیل اجاره بها نیازی به تنظیم قرارداد اجاره مجدد نمی باشد.
  • موجر و مستاجر نمی توانند در قرارداد اجاره شرط نمایند که موجر حق افزایش و تعدیل اجاره بها را نداشته باشد.
  • دادگاه با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ اجاره بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل و تعیین می نماید.
  • دادخواست تعدیل اجاره بها مختص املاک تجاری است و شامل املاک مسکونی نمی شود.
  • موجر میتواند همراه با دادخواست تعدیل اجاره بها مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم مطالبه نماید.
  • دعوای تعدیل اجاره بها غیرمالی محسوب می‌شود بنابراین رأی صادره در خصوص آن غیرقابل فرجام است.
  • اگر در دعوای تعدیل اجاره بها، حکم به تعدیل، از تاریخ دادخواست صادر شده باشد، تاریخ دادخواست، معیار گذشت مدت سه سال مورد نظر مقنن است و نه تاریخ صدور دادنامه.
مستندات قانونی در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بکند، مشروط به این که مدت اجاره، منقضی شده و از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله ی روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵ قانون روابط و موجر و مستاجر سال ۵۶

موجر میتواند، مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می کند. دایره ی اجرا مکلف است، خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد.

مستاجر نیز می تواند، ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها، رد مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق، درخواست کند.

تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه، حکم به تعیین اجاره بها صادر می کند نیز جاری خواهد بود.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۹۵ – ۱۳۵۶/۷/۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که طبق ماده ی ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، هر م حلی که برای سکنی یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول آن قانون می باشد و به موجب ماده ی ۳۲ از تاریخ اجرای قانون مزبور، قانون روابط مالک و مستاجر، مصوب ۱۳۳۹، ملغی و منسوخ است. بنابراین ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح شده و در جریان رسیدگی است نیز خواهد بود. این رای طبق مقررات قانونی لازم الاتباع است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۲۷۰۴ – مورخ ۶۲/۶/۲۳ اداره ی حقوقی دادگستری

اگر مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستاجر همان مغازه و عرصه ی آن متعلق به شخص دیگری باشد، آیا درخواست تعدیل اجاره بها از ناحیه ی مالک عرصه نسبت به مغازه، قانوناً قابل پذیرش است یا خیر؟

مالک عرصه محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد، می تواند به استناد مواد ۴ قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بهای مقرر فی ما بین را بکند.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۰۲۸ – مورخ ۱۳۷۳/۲/۱۲ اداره ی حقوقی دادگستری

آیا در دعوی تعدیل و تخلیه، احراز مالکیت لازم است؟

در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد قانون روابط موجر و مستاجر، احراز رابطه ی استیجاری کافی به نظر می رسد. مگر آن که دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 834/95/7 شماره پرونده: 59-92/1-015 تاریخ نظریه: 1395/04/09

طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در بحث تعدیل اجاره بها در صورتی که موجر فوت نماید و ماترک تقسیم نشده باشد: آیا برخی از ورثه حق تعدیل اجاره بها به طرفیت مستاجر را دارند یا اینکه تمامی ورثه می بایست در دادرسی شرکت داده شوند در صورتی که برخی از ورثه تعدیل را درخواست ننموده با درخواست سایر ورثه آیا تعدیل اجاره بها نسبت به سهم همه وارثین صورت می گیرد یا تنها نسبت به وراثی که درخواست نموده اند آیا ورثه ای که در دادرسی شرکت نکرده است می تواند قبل از انقضای مدت سه سال نسبت به سهم خویش درخواست تعدیل اجاره بها نماید؟

1 و 2 - با توجه به ماده 3 قانون آئین دادرسی در امور مدنی اصل بر تکلیف دادگاهها مبنی بر استماع دعوای مطرح شده است مگر این که منع قانونی بر استماع دعوی وجود داشته باشد. بنابراین دعوی برخی از ورثه موجر بر تعدیل اجاره بها طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر سال 1356 به نسبت سهم آنها قابل استماع است و استماع آن منوط به اقامه دعوی از ناحیه تمامی ورثه نیست و دادگاه بر اساس نظریه کارشناس اقدام خواهد نمود کارشناس فقط میزان اجاره سهم خواهان را تعیین می‌نماید و حکم دادگاه فقط در سهم خواهان قابل اجراء می‌باشد. در صورتی که شرکا (وراث) دیگر هم با تقدیم دادخواست تقاضای تعدیل نمایند، دادگاه پس از رسیدگی و جلب نظر کارشناس حکم مقتضی صادر خواهد نمود. 3- وارثی که نسبت به سهم خود تقاضای تعدیل اجاره بها نکرده است، می‌تواند دعوای تعدیل نسبت به سهم خود طبق ماده 4 اصلاحی یاد شده اقامه کند و اقامه دعوای مذکور نیازی به انقضاء سه سال از تاریخ تعدیل اجاره بهای سهم وراثی که قبل از وی دعوای تعدیل اقامه و حکم گرفته‌اند، ندارد.


امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.

جهت اخذ مشاوره، می توانید به بخش مشاوره حقوقی مراجعه نمایید.

درخواست مشاوره

افزودن دیدگاه

امتیاز شما :

دیدگاه کاربران

دیدگاهی ثبت نشده است.
تماس با وکیل