نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها در املاک تجاری

دعوای تعدیل اجاره بها

در ارتباط با قراردادهای اجاره ای که مربوط به املاک تجاری است و قبل از سال 1376 بین موجر و مستاجر منعقد شده است اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده مستاجر از ملک، یا تاریخی که حکم قطعی به تعدیل اجاره بها صادر شده است، سه سال گذشته باشد، فرد می تواند دادخواست تعدیل اجاره بها را در دادگاه مطرح نماید. دادگاه وقت رسیدگی تعیین نموده و در وقت مقرر پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک آنان، پرونده را جهت تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس مربوطه بعد از بررسی مدارک، نظریه خود را در مورد میزان اجاره بها بر اساس نرخ روز، اعلام و در صورت قطعیت نظر کارشناس، دادگاه بر این اساس رای خود را صادر می نماید. یکی از شرایط اساسی جهت ارائه دادخواست تعدیل اجاره بها، افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی می باشد.

در دعوای تعدیل اجاره بها خواهان دعوا، هر کدام از موجر یا مستاجر هستند که می توانند به دلیل زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی، درخواست خود را مطرح نمایند. خوانده دعوا نیز طرف مقابل آنان می باشد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا بدلیل اینکه مرتبط با یک مال غیرمنقول است، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. در ارتباط با دادگاه صالح در خصوص دعوای تعدیل اجاره بها، اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 1999/95/7 مورخه 16-08-1395 در پاسخ به سوال «1- دعوی تعدیل اجاره بها موضوع بند پ ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف ناظر به اماکن مسکونی است یا اینکه شامل اماکن غیر مسکونی نیز می شود و اساساً مصداق قانونی برای این بند وجود دارد؟ 2- دعوی تعدیل اجاره بها مالی است یا غیر مالی و در صورتی که همراه با دعوی مطالبه مابه التفاوت اجاره بهای قبلی و فعلی مطرح گردد هزینه دادرسی آن به چه صورت است؟ 3- در صورتی که دعوی تعدیل اجاره بها در شورا مطرح گردد و بین طرفین در خصوص رابطه استیجاری اختلاف باشد در این صورت تکلیف قاضی شورا چیست و چه تصمیمی باید اتخاذ نماید؟ با توجه به برخی نظریه های متفاوت اداره کل حقوقی در صورتی که دعوایی در شورای حل اختلاف مطرح گردد که در صلاحیت دادگاه باشد آیا باید پرونده را بایگانی نمود و طرفین را به مرجع صالح ارشاد کرد یا باید قرار عدم صلاحیت صادر نمود و چنانچه بر عکس دعوایی در دادگاه مطرح گردد که در صلاحیت شورا باشد در این صورت دادگاه باید با توجه به اینکه شورا مرجعی قضایی است قرار عدم صلاحیت صادر نماید یا اینکه به لحاظ برتری قضایی دادگاه نسبت به شورا با تصمیم قضایی پرونده را به شورا ارسال کند؟» بیان داشته است:

«1- با توجه به مفاد رای وحدت رویه شماره 4 مورخ 19/2/1363، هیات عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از قوانین مربوط به نظر می‌رسد که تعدیل اجاره بها فقط در محدوده ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، در خصوص اماکن تجاری قابلیت استماع و رسیدگی را دارد و منصرف از موارد خارج از شمول قانون اخیرالذکر می‌باشد. 2- در تعدیل اجاره بها دادگاه با جلب نظر کارشناس حکم به افزایش اجاره بها از مبلغ معینی به مبلغ معین دیگر صادر می نماید و لذا حکم جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و دعوای مزبور غیرمالی است. ولی اگر دعوی شامل مطالبه مابه‌التفاوت اجاره بهاء هم باشد این قسمت از دعوی مالی است. 3- برابر بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 دعوای تعدیل اجاره بها مشروط به آن که در خصوص رابطه استیجاری اختلاف نباشد، در صلاحیت شورای یاد شده است. بنابراین هرگاه بین طرفین در خصوص رابطه استیجاری اختلاف باشد، موضوع خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است و باید برابر پاسخ بند 4 قرار عدم صلاحیت صادر شود. 4- با توجه به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری 1392 و مواد 1، 4 و 5 قانون شورای حل اختلاف 1394، این شوراها به عنوان یک واحد تحت تصدی قاضی دادگستری مرجع قضایی تلقی می شود. بنابراین در فرض سؤال در صورتی که به نظر قاضی شورای حل اختلاف دعوای حقوقی طرح شده در صلاحیت دادگاههای دادگستری باشد، با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده به دادگاه مربوط ارسال می شود. دادگاه اگر با قرار عدم صلاحیت صادره مخالف و معتقد به صلاحیت این شورا باشد، ضمن نقض قرار صادره پرونده را به شورا عودت می دهد و شورا مطابق ماده 15 قانون شوراهای حل اختلاف مکلف به رسیدگی است و اگر دادگاه با قرار مزبور موافق باشد، چنانچه دعوا در برگ دادخواست طرح شده باشد، با پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی مربوط، مطابق مقررات به آن رسیدگی می کند وگرنه با توجه به این که برابر ماده 48 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 رسیدگی به دعاوی مستلزم تقدیم دادخواست است، دعوای بدون تقدیم دادخواست گرچه به شرح فوق به دادگاه واصل شده باشد، قابل رسیدگی نیست و با توجه به این که در خصوص تکلیف دادگاه در این مورد قانون ساکت است به نظر می رسد راهکار عملی آن است که پس از بایگانی شدن، توسط دفتر دادگاه اخطار استحضاری برای خواهان ارسال شود تا در صورت طرح دعوا به موجب دادخواست، وفق مقررات و با احتساب مابه التفاوت هزینه دادرسی به آن رسیدگی شود. ضمناً متذکر می‌شود که تفاوت نظریات اداره کل حقوقی در خصوص امکان یا عدم امکان صدور قرار عدم صلاحیت از ناحیه شورای حل اختلاف به شایستگی دادگاه، ریشه در تغییرات قانون مربوط دارد و نیز متذکر می‌شود برابر قانون جدید شوراهای حل اختلاف در تمامی دعاوی حقوقی و کیفری مربوط مرجع رسیدگی و صدور رأی قاضی شورا است و نه شورای حل اختلاف.»

پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها، اگر رای فقط شامل تعدیل باشد، رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد اما اگر در خصوص مابه التفاوت هم حکم صادر شده باشد، در اینصورت اجرائیه صادر می شود و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد.

بیشتر بخوانید: چگونگی الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

نکات مهم در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

• در ارتباط با طرح دادخواست تعدیل اجاره بها نیازی به تنظیم قرارداد اجاره مجدد نمی باشد.

• موجر و مستاجر نمی توانند در قرارداد اجاره شرط نمایند که موجر حق افزایش و تعدیل اجاره بها را نداشته باشد. در این ارتباط شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9509970222800264 مورخه 28-02-1395 بیان داشته است: «اگر موجر و مستاجر قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56، توافق کنند که "در صورت عدم تجدید اجاره نامه، موجر حقی علاوه بر اجرت المسمی ندارد" شرط مزبور فاقد اثر است و موجر امکان اقامه دعوای تعدیل اجاره بها را دارد.»

• دادگاه با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ اجاره بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل و تعیین می نماید.

• دادخواست تعدیل اجاره بها مختص املاک تجاری است و شامل املاک مسکونی نمی شود.

• موجر میتواند همراه با دادخواست تعدیل اجاره بها مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم مطالبه نماید. (مستند به ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)

• دعوای تعدیل اجاره بها یک دعوای غیرمالی محسوب می‌شود بنابراین رأی صادره در خصوص آن غیرقابل فرجام است.

• اگر در دعوای تعدیل اجاره بها، حکم به تعدیل، از تاریخ دادخواست صادر شده باشد، تاریخ دادخواست، معیار گذشت مدت سه سال مورد نظر مقنن است و نه تاریخ صدور دادنامه.

مطلب مرتبط: دعوای تعدیل اجاره بها مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

مستندات قانونی در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵ قانون روابط و موجر و مستاجر سال ۵۶

موجر می‌تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر‌ وصول و به موجر بپردازد. مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه شماره ۹۵ – ۱۳۵۶/۷/۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که طبق ماده ی ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، هر م حلی که برای سکنی یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول آن قانون می باشد و به موجب ماده ی ۳۲ از تاریخ اجرای قانون مزبور، قانون روابط مالک و مستاجر، مصوب ۱۳۳۹، ملغی و منسوخ است. بنابراین ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح شده و در جریان رسیدگی است نیز خواهد بود. این رای طبق مقررات قانونی لازم الاتباع است.

نظریه مشورتی شماره ۷/۲۷۰۴ – مورخ ۶۲/۶/۲۳ اداره حقوقی دادگستری

اگر مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستاجر همان مغازه و عرصه ی آن متعلق به شخص دیگری باشد، آیا درخواست تعدیل اجاره بها از ناحیه ی مالک عرصه نسبت به مغازه، قانوناً قابل پذیرش است یا خیر؟

مالک عرصه محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد، می تواند به استناد مواد ۴ قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بهای مقرر فی ما بین را بکند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۰۲۸ – مورخ ۱۳۷۳/۲/۱۲ اداره حقوقی دادگستری

آیا در دعوی تعدیل و تخلیه، احراز مالکیت لازم است؟

در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد قانون روابط موجر و مستاجر، احراز رابطه ی استیجاری کافی به نظر می رسد. مگر آن که دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 834/95/7 شماره پرونده: 59-92/1-015 تاریخ نظریه: 1395/04/09

طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در بحث تعدیل اجاره بها در صورتی که موجر فوت نماید و ماترک تقسیم نشده باشد: آیا برخی از ورثه حق تعدیل اجاره بها به طرفیت مستاجر را دارند یا اینکه تمامی ورثه می بایست در دادرسی شرکت داده شوند در صورتی که برخی از ورثه تعدیل را درخواست ننموده با درخواست سایر ورثه آیا تعدیل اجاره بها نسبت به سهم همه وارثین صورت می گیرد یا تنها نسبت به وراثی که درخواست نموده اند آیا ورثه ای که در دادرسی شرکت نکرده است می تواند قبل از انقضای مدت سه سال نسبت به سهم خویش درخواست تعدیل اجاره بها نماید؟

1 و 2 - با توجه به ماده 3 قانون آئین دادرسی در امور مدنی اصل بر تکلیف دادگاهها مبنی بر استماع دعوای مطرح شده است مگر این که منع قانونی بر استماع دعوی وجود داشته باشد. بنابراین دعوی برخی از ورثه موجر بر تعدیل اجاره بها طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر سال 1356 به نسبت سهم آنها قابل استماع است و استماع آن منوط به اقامه دعوی از ناحیه تمامی ورثه نیست و دادگاه بر اساس نظریه کارشناس اقدام خواهد نمود کارشناس فقط میزان اجاره سهم خواهان را تعیین می‌نماید و حکم دادگاه فقط در سهم خواهان قابل اجراء می‌باشد. در صورتی که شرکا (وراث) دیگر هم با تقدیم دادخواست تقاضای تعدیل نمایند، دادگاه پس از رسیدگی و جلب نظر کارشناس حکم مقتضی صادر خواهد نمود. 3- وارثی که نسبت به سهم خود تقاضای تعدیل اجاره بها نکرده است، می‌تواند دعوای تعدیل نسبت به سهم خود طبق ماده 4 اصلاحی یاد شده اقامه کند و اقامه دعوای مذکور نیازی به انقضاء سه سال از تاریخ تعدیل اجاره بهای سهم وراثی که قبل از وی دعوای تعدیل اقامه و حکم گرفته‌اند، ندارد.