تایید بطلان قرارداد اجاره به جهت از بین رفتن عین یا منفعت ملک

تایید بطلان قرارداد اجاره

در قراردادهای اجاره چنانچه به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود. در این حالت دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره و یا منافع آن مطرح می شود. در این دعوا هم موجر و هم مستاجر (حسب مورد) می توانند به عنوان خواهان دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند. دادگاه صالح جهت طرح این دعوا دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده باشد.

بیشتر بخوانید: اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

چگونگی اجرای رای تایید بطلان قرارداد اجاره

هنگامی که عین مستاجره و یا منافع ملک از بین برود قرارداد از همان موقع از بین می رود و دادگاه در دادنامه انفساخ را تایید می کند به همین دلیل اجراییه صادر نمی شود و رای جنبه اعلامی دارد.

نکات کلیدی تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منفعت ملک

1. هرگاه عیبی که در عیبی که در عین مستاجره ایجاد می شود قابل رفع باشد اجاره صحیح است ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند مستاجر حق فسخ دارد.
2. اگر به دلیلی که مربوط به مستاجر است و به ملک مربوط نمی شود مستاجر امکان بهره برداری از ملک را نداشته باشد قرارداد صحیح است و مستاجر باید اجاره را نیز پرداخت کند.
3. اگر بخشی از اجاره تلف شود نسبت به ان بخش قرارداد منفسخ می شود و مستاجر می تواند نسبت به باقی مانده ی عین مستاجره رابطه قراردادی خود را حفظ کند و از ملک استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند.
4. اگر عین ملک و یا منافع ان در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد قرارداد اساساً باطل است.

بیشتر بخوانید: حکم تخلیه چیست؟

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید بطلان قرارداد اجاره

ماده 471 قانون مدنی

برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.

ماده 478 قانون مدنی

هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

ماده 481 قانون مدنی

هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

ماده 496 قانون مدنی

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

ماده 497 قانون مدنی

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/93/0032 شماره پرونده: 92-218-2083 تاریخ نظریه: 1393/01/18

با توجه به بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف که اشعار می دارد رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شورا می باشد آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستاجر از شروط ضمن عقد و تاخیر در تادیه به موقع اجاره مطرح می شود با توجه به اینکه از متفرعات دعوایی است که اصل آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟

با توجه به صراحت بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشاء عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تایید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره از صلاحیت شوراهای مذکور خارج است.

رای شماره ی 644 مورخ 11/03/1317 شعبه ی 4 دیوان عالی کشور

از مواد ۴۷۱ و ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی و مواد دیگری که در نظایر اجاره مثل مزارعه و غیره مقرر شده است، استفاده می شود که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد و در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت از قابلیت انتفاع خارج شود، از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می شود.

بنابراین در جایی که اجاره مثلا برای اشتغال به شغل زهتابی بوده و شغل مزبور در شهر قدغن شده است و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستاجر ممکن نبوده است، می توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده است به موجب مستفاد از مواد مذکور منفسخ دانست. پس ماده ی چهارصد و هشتاد و هشت در موردی جاری است که شخص ثالثی راجع به عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود. مثل این که عین مستاجره را از ید مستاجر خارج و تصرف کند و نگذارد مستاجر از آن منتفع شود و شامل مورد مذکور فوق نیست.