تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس

خیار تدلیس در معامله چیست؟

خیار از ریشه خیر به معنای اختیار کردن است. از این رو در معنای لغوی گفته می شود خیار، دل نهادن به چیزی با میل و رضا است. فی الواقع خیار حقی است که از عقد یا حکم شرع ایجاد شده و صاحب آن می تواند عقد لازم را منحل یا اثبات و بقاء نماید. تدلیس در لغت به معنای تاریک ساختن و مبهم کردن آمده است و در اصطلاح حقوقی طبق ماده 348 قانون مدنی، تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود به نحوی که معامله کننده بر اثر آن عملیات نسبت به انجام عقد ترغیب می شود. شعبه 21 دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره 9209970908100317 مورخ 28-10-1392 در توصیف عملیات منجر به فریب بیان داشته است:

«عملیات منجر به فریب در معامله، محدود به امور مثبت نیست بلکه موضوعات منفی چون سکوت آگاهانه و به عمد از وجود وضعیتی در مورد معامله که در صورت آگاهی طرف معامله از آن، به انجام معامله رضایت نخواهد داد داخل در تعریف فوق است.»

همانطور که گفته شد تدلیس در معامله یعنی اینکه یکی از طرفین معامله که می تواند فروشنده یا اجاره دهنده باشد، سعی کند که طرف دیگر را فریب داده و با گفتن اوصافی غیرواقعی یا پوشاندن عیب مورد معامله، موفق به انجام این کار شود. در این جا سعی می گردد به شرایطی که برای تحقق خیار تدلیس ضروری است اشاره گردد:

الف- به موجب ماده 348 قانون مدنی، باید عملیاتی نسبت به مورد معامله انجام شده باشد، به نحوی که یا عیبی از عیوب آن را مخفی سازد و یا امتیاز و صفت نیکویی را که در واقع مورد معامله ندارد، به طریقی صوری و ظاهری نشان دهد؛ مانند آنکه شخصی منزلی را که دیوار آن در حال ریزش است و شکاف برداشته، با وسایل، تعمیرات سطحی نماید و عیب آن را بپوشاند. در این ارتباط شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه 9409970269401244 مورخ 30-10-1394 بیان داشته است:

«صرف عدم بیان واقعیت به منزله تدلیس محسوب نمی شود؛ بنابراین شرط تحقق تدلیس، عملیاتی است که موجب فریب باشد.»

ب- جهت ایجاد خیار تدلیس حتماً لازم است که عملیات فریبکارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه این اقدام، فریب خورده و معامله را انجام دهد. لذا در صورتی که طرف مقابل از وضعیت مورد معامله آگاهی داشته باشد و عملیاتی در جهت فریب وی انجام نشده باشد، خیار تدلیس به وجود نمی آید.

تفاوت خیار تدلیس و عیب در این است که در خیار عیب حتما مورد معامله می بایست معیوب باشد، در صورتی که در تدلیس، این امر ضرورتی ندارد و ممکن است خیار بر اثر جلوه دادن تصنعی یک امتیاز باشد که فقدان آن عیب محسوب نمی گردد. ضمن آنکه از جهت منشاء پیدایش خیار، تفاوت دیگری نیز وجود دارد و آن اینکه در خیار عیب، لازم نیست که حتما عملیاتی انجام شده باشد بلکه صرف وجود عیب یا عدم اطلاع معامله کننده، سبب خیار وجود دارد، در حالی که در تدلیس حتما انجام عملیات فریب لازم و ضروری است.

لازم به ذکر است که حتی نگفتن عیوب ملک نیز نوعی تدلیس محسوب می گردد. طرف معامله باید به نحوی عملیات فریب دهنده را انجام دهد که باعث ایجاد میل و رغبت در طرف دیگر شده و بر همین اساس، ضرر چشمگیری را به وی وارد نماید که در این حالت شخص فریب خورده حق فسخ معامله را خواهد داشت. در این ارتباط شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9309970221700743 مورخ 22-06-1393 بیان داشته است:

«در تحقق خیار تدلیس، عملیات فریب دهنده، باید مؤثر در ایجاد رغبت به انجام معامله باشد و در نتیجه پیش از معامله صورت گیرد و شرایطی که پس از انعقاد عقد حاصل می گردد نمی تواند موجب تدلیس باشد.»

همچنین خیار تدلیس تنها برای مشتری به وجود نمی آید بلکه برای بایع (فروشنده) نیز در معامله ای که ثمن آن عین خارجی باشد، ممکن است بوجود آید (مستفاد از ماده 439 قانون مدنی). همچنین مستند به ماده 440 قانون مدنی، خیار تدلیس فوری است و صاحب خیار پس از اطلاع از آن فوراً باید آن را اعمال کند و الا حق وی از بین خواهد رفت.

کسی که به موجب تدلیس، فریب خورده و قرارداد را فسخ نماید میتواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه نماید در این حالت او خواهان دعوا است و خوانده کسی است که وی را فریب داده است. دقت گردد که خواهان پیش از طرح دعوا می بایست با ارسال اظهارنامه، اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به طرف مقابل اعلام نماید. دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس در معاملات ملکی در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است. دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس پس از صدور رای و قطعیت آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس

1. در صورتی که نیمی از حقیقت گفته شود و خریدار تصور کند که آنچه که به او گفته شده است، تمام واقعیت باشد، باز هم در این فرض خیار تدلیس محقق شده و حق فسخ قرارداد بوجود می آید.
2. اگر عملیات فریب دهنده به نحوی باشد که موجب ایجاد اشتباه اساسی و موثری در عقد گردد در اینصورت نیز قرارداد از ابتدا باطل می باشد.
3. اگر طرفین شرط نمایند که تمامی خیارات در قرارداد ساقط شود، این شرط شامل خیار تدلیس نمی شود.
4. خیار تدلیس را نمیتوان در قرارداد یا بصورت جداگانه فسخ نمود بدلیل اینکه با نظم عمومی منافات دارد مگر اینکه طرفی که فریب خورده بعد از اینکه مطلع شود فریب خورده است و حق فسخ برایش ایجاد گردیده است، آن را ساقط نماید.
5. اگر فریب طرف معامله با توسل به وسایل متقلبانه باشد، از مصادیق جرم کلاهبرداری می باشد.
6. حق فسخ در خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ می باشد.
7. مشتری که در مورد او تدلیس واقع شده است، برای مطالبه حق خود معمولاً دادخواست تایید فسخ قرارداد را در کنار دعوای مطالبه وجه بابت استرداد ثمن مطرح می نماید.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

مستندات قانونی در ارتباط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس

ماده ۴۳۸ قانون مدنی

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

ماده ۴۳۹ قانون مدنی

اگر بایع، تدلیس کرده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است، بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.

ماده ۴۴۰ قانون مدنی

خیار تدلیس بعد از علم به آن، فوری است.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

رای شماره ۱۳۷۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۵ شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تا زمانی که خیار فسخ اعمال نشود، تقاضای تنفیذ فسخ از سوی دادگاه وجاهت قانونی ندارد. صاحب حق فسخ باید ابتدا حق خود را اعمال کند و سپس برای تنفیذ فسخ و آثار ناشی از آن به دادگاه مراجعه کند.

رای شماره ۷۲۹ مورخ ۹۱/۷/۱۵ شعبه ۱۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تقاضای فسخ بیع از دادگاه، مسموع نیست. فسخ از ايقاعات است و ذی حق باید ابتدا حق فسخ خود را اعمال کند.