نحوه درخواست تجدید بنای ملک در صورت عدم رضایت اقلیت مالکین

نحوه درخواست تجدید بنای ملک

مطابق با نظریه اکثریت قریب به اتفاق متخصصین در امور ساختمانی، هر مقدار که عمر ساختمان افزایش پیدا کند، ساختمان دچار فرسودگی می گردد و این امر دارای تبعاتی من جمله ایجاد خطرات و لطمات جانی و مالی برای ساکنین آن ساختمان می گردد. با افزایش زندگی شهرنشینی، تعداد آپارتمان ها افزایش پیدا نموده و افراد با سلایق مختلف و متفاوت در ساختمان ها، در شرایطی که ساختمان نیاز به تجدید بنا داشته باشد، در صورتی که همه مالکین به این امر، رضایت داشته باشند مشکلی بوجود نخواهد آمد اما ممکن است که رضایت جمعی مالکین نسبت به این امر وجود نداشته باشد. در صورتی که این امر حادث گردد یعنی برخی از مالکین موافق تخریب و نوسازی و برخی دیگر مخالف این امر باشند، در اینصورت قانونگذار راهکاری را پیش بینی نموده است. در این مقاله به بررسی نحوه درخواست تجدید بنای ملک بر اساس قانون و رویه قضایی می پردازیم.

مطلب مرتبط: نمونه رای شرط پذیرش دعوای تجدید بنا به علت به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان

در صورتی که اکثریت مالکان یک آپارتمان موافق تجدید بنا باشند می توانند از طریق اعطای وکالت به یک وکیل دادگستری یا مدیر ساختمان اقدام به طرح دعوای تجویز تجدید بنا از طریق دادگاه عمومی (حقوقی) محل وقوع ملک به طرفیت اقلیت مخالف نمایند. توصیه می شود پیش از شروع دعوا در جهت اثبات دعوای مورد نظر اقدام به انجام تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف محل نمایند. (دقت گردد انجام تامین دلیل لازم است که توسط هیات 3 نفره کارشناسان رسمی دادگستری دارای تخصص در رشته عمران سازه انجام گیرد)

پس از انجام تامین دلیل و تنظیم دادخواست دادگاه در جلسه اول رسیدگی پس از مطالعه پرونده و استماع اظهارات طرفین موضوع را به 3 تن از کارشناسان رسمی دادگستری متخصص در این امر ارجاع می دهد تا هیات کارشناسان منتخب در خصوص ادعای خواهان ها مبنی بر به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان یا فرسودگی کلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از آن، نظر خود را اعلام نمایند که نظریه هیات کارشناسان می تواند تاثیر مستقیمی در نظر نهایی دادگاه داشته باشد.

مطلب مرتبط: نحوه انجام تامین دلیل به چه صورت است؟

در این ارتباط ماده ۱۳ الحاقی قانون تملک آپارتمان ها مقرر نموده است:

"در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

‌تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد."

بیشتر بخوانید: مشکلات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

مساله مهم دیگری که می بایست مدنظر قرار گیرد این است که در صورت صدور رای دادگاه، مبنی بر تجدید بنای ساختمان فرسوده، اگر مالکین مخالف طی مهلت مقرر اقدام به تخلیه ملک ننمایند، بنا به درخواست مدیر ساختمان و با تامین مسکن مناسب، به دستور رییس دادگستری محل (رییس شورای حل اختلاف) و احراز مسکن مناسب، تخلیه واحد یا واحدها توسط واحد اجرا صورت می گیرد. شایان ذکر است که مالکین موافق تجدید بنا، میتوانند همزمان با طرح این دعوا، درخواست تخلیه واحد یا واحدهای مخالف را نیز از دادگاه بخواهند و دادگاه نیز در این شرایط، دستور تخلیه را هم زمان با حکم تجدید بنا و تهیه مسکن مناسب صادر نماید.

ناگفته نماند که تهیه مسکن برای مالکین مخالف بصورت رایگان نبوده و پس از اتمام ساخت، مالکین موافق می توانند اجوری که برای مسکن آنان پرداخت نموده اند را از سهم واحد آنان استیفا نمایند.