تایید اخذ به شفعه به چه معناست؟

اخذ به شفعه چیست؟

اگر ملکی (مال غیر منقولی) بین دو شریک مشاع (مشترک) باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری واگذار نماید، شریک دیگر این حق را خواهد داشت که قیمتی را که مشتری پرداخت کرده، به او پرداخت نماید و آن سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد، در اصطلاح حقوقی به این اقدام "اخذ به شفعه" گفته می شود.

شفیع کیست؟

شفیع در واقع هر یک از شرکا می باشند که دارای حق شفعه هستند و حق خود را اعمال می نمایند. نکته مهم این است که حق شفعه فقط در مورد اموال غیر منقول از قبیل خانه، زمین، و ... وجود دارد و در اموال منقول مانند ماشین بوجود نمی آید. همچنین باید توجه نمود که حق شفعه فقط در مورد اموال غیر منقول مشاعی بوجود می آید که تعداد شرکا فقط دو نفر باشد.

مطلب مرتبط: نحوه‌ی فروش ملک مشاع

نحوه انجام تایید اخذ به شفعه

جهت اعمال حق شفعه، شفیع می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی و با ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار ملک و فروشنده (شریک شفیع)، مراتب اخذ به شفعه را اعلام نموده و ثمن (پول) معامله را به خریدار پرداخت نماید. در صورتی که شفیع به خریدار دسترسی نداشته باشد و یا اینکه خریدار با او همکاری ننماید و از دریافت وجه امتناع کند، شفیع می تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز نماید.

در مرحله بعدی پس از ارسال اظهارنامه و پرداخت ثمن معامله، توصیه می گردد که شفیع دادخواستی را تحت عنوان "تایید اخذ به شفعه" جهت برطرف نمودن هر گونه ادعایی در آینده، تقدیم مرجع صالح نماید. قابل ذکر است که شفیع می تواند علاوه بر تایید اخذ به شفعه، خواسته های دیگری همچون الزام به تحویل ملک را نیز تقدیم دادگاه نماید. در دعوای تایید اخذ به شفعه، خواهان دعوا، شریکی است که اخذ به شفعه را انجام می دهد. بنابراین خوانده دعوا خریدار ملک و فروشنده ملک (شریک دیگر) می باشند. جهت اقامه دعوای تایید اخذ به شفعه، دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد که ملک در حوزه آن قرار دارد.

رای دادگاه مبنی بر تایید اخذ به شفعه چگونه اجرا می گردد؟

قانونگذار مقرر نموده است که اخذ به شفعه را خود خواهان انجام داده و با پرداخت قیمت معامله، مالکیت خود را به خریدار اعلام نماید. بنابراین پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تایید اخذ به شفعه و قطعیت آن، دیگر اعتراضی پذیرفته نمی شود و رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.

نکات مهم در طرح دعوای تایید اخذ به شفعه

1. اخذ به شفعه فقط در مورد اموال غیر منقول است و تنها از راه انتقال به طریق بیع ایجاد می شود. بنابراین در انتقال ملک به طریق صلح، هبه و ... این حق ایجاد نمی گردد.
2. حتی در صورتی که شریک ملک، تنها بخشی از سهم خود را بفروشد باز هم برای شریک دیگر حتی نسبت به همان قسمت نیز حق شفعه ایجاد می گردد.
3. در صورت فوت شفیع (صاحب حق شفعه) این حق به ورثه او نیز منتقل می گردد اما همه وراث می بایست متفقا این حق را اعمال نمایند.
4. حق شفعه در مورد حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و ... وجود ندارد.
5. قانونگذار مقرر نموده که در اخذ به شفعه تعداد شرکا باید دو نفر باشند و در صورتی که شرکا بیش از دو نفر باشند، حق شفعه بوجود نمی آید.
6. اخذ به شفعه بعد از اطلاع شفیع، می بایست به فوریت انجام گیرد و شفیع باید مبلغی را که مشتری پرداخت کرده به او بدهد.
7. اگر دو نفر دارای یک واحد آپارتمان باشند و به اصطلاح شریک باشند، در صورتی که یکی از شرکا سهم خود را بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه بوجود نمی آید چرا که در زمینی که آپارتمان بر روی آن ساخته شده است، تعداد شرکا بیش از دو نفر می باشد.
8. اگر در کل یک ساختمان اعم از عرصه و اعیان دو نفر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه بوجود می آید.

مطلب مرتبط: نکات خرید ملک ورثه ای

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید اخذ به شفعه

ماده ی ۷۵۹ قانون مدنی

حق شفعه در صلح نیست، هر چند در مقام بیع باشد.

ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی

هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد، قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

ماده ی ۸۰۹ قانون مدنی

هرگاه بنا و درخت، بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.

ماده ی ۸۱۴ قانون مدنی

خیاری بودن بیع، مانع از اخذ به شفعه نیست.

ماده ی ۸۱۶ قانون مدنی

اخذ به شفعه ی هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع، نسبت به مورد شفعه کرده باشد، باطل می کند.

ماده ی ۸۲۲ قانون مدنی

حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می شود.

ماده ی ۸۲۳ قانون مدنی

حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود.

ماده ی ۸۲۴ قانون مدنی

هرگاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند، باقی وراث نمی توانند نسبت به سهم خود اجرا کنند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع، اجرا کنند.

رای شماره ۱۵۰۸ مورخ ۱۳۳۰/۱۱/۲۳ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

اعلام استفاده از حق شفعه در موقع قانونی، خواه از طریق اظهارنامه یا از علی تقدیم دادخواست با تودیع نمودن وجه معامله به منظور تملیک مورد معامله، کاف برای استفاده از حق مزبور می باشد و اگر در تقدیم دادخواست به مرجع صالح اشتباهی رخ داده باشد (در صورتی که آن دادخواست را به موقع داده باشد) در حق شفیع تاثیری نخواهد داشت.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۱۳۱ مورخ ۶۲/۶/۳ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

از حکم پیش بینی شده در ماده ی ۸۰۹ قانون مدنی که مقرر داشته است فروختن بنا و درخت، بدون فروش زمین سبب ایجاد حق شفعه نیست، چنین استنباط می شود که حق شفعه به زمین و اموال غیر منقول ذاتی اختصاص دارد و مالک اعیان در صورتی که در زمین مالکیتی نداشته باشد، حق شفعه نخواهد داشت.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۷۶ مورخ ۷۱/۲/۱۵ اداره ی حقوقی قوه قضاییه

با توجه به ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی در دعوی اخذ به شفعه، اولاً: طرف، قرار گرفتن خریدار کافی است یا فروشنده نیز باید طرف، قرار گیرد؟ ثانیاً: مالکیت رسمی و انتقال رسمی، شرط قبول دعوی است یا مالکیت عادی و انتقال عادی نیز قابل پذیرش است؟

اولاً: دعوی اخذ به شفعه که نتیجه اش بی اعتباری معامله است، باید به طرفیت خریدار و فروشنده (هر دو) اقامه شود. ثانیاً: اطلاق ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی، شامل هر دو مورد می شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۸۸۰۰ مورخ ۷۴/۲/۲ اداره ی حقوقی

با عنایت به این که معامله ای هم که از طریق مزایده انجام می شود، بیع می باشد و احکام بیع بر آن جاری است و وجه تمایزی در اصول با انواع دیگر بیع ندارد. مگر این که معامله ی مذکور به حکم قانون یا بر اساس خواسته ی فروشنده با یک سری تشریفات انجام گیرد. علی هذا در صورتی که کلیه ی شرایط قانونی مربوط به اخذ شفعه فراهم باشد، شفیع میتواند از حق شفعه ی خود در مورد بیعی که از طریق مزایده انجام گرفته هم استفاده کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۲۳۶ مورخ ۷۰/۷/۲۳ اداره ی حقوقی

قانون رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه در محاکم مصوب ۱۳۱۲، فقط در آن قسمت از حقوق مدنی که راجع به ارث و وصیت و نکاح و طلاق است، اجازه داده که دادگاه ها بر طبق اصول مسلم و متداوله در مذهب آنان رسیدگی و اقدام به صدور حکم کنند. موضوع اخذ به شفعه و مقررات مواد ۸۰۸ و بعد از قانون مدنی که مختص بیع است، از شمول قانون مذکور خارج است.

بنابراین در مورد کلیه ی ایرانیان، مقررات قانون مدنی در مورد شفعه، قابل اجراست و این که در پاره ای از مذاهب اهل سنت، حق شفعه برای بیش از دو شریک پیش بینی نشده است، نمی تواند در دادگاه، مستند صدور حکم باشد و در نتیجه ی ماده ی ۸۰۸ و سایر مواد قانون مدنی راجع به اخذ شفعه، حاکم خواهد بود.