نمونه رای اعلام انحلال معامله به جهت تدلیس در معامله

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه رای اعلام انحلال معامله به جهت تدلیس در معامله برایتان قرار داده ایم تا با نحوه صدور رای در این زمینه آشنا شوید.

این نمونه رای که از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش شریف آباد تهران صادر شده است درباره این موضوعات می باشد: اعلام بطلان معامله، انحلال معامله، رای اعلام بطلان معامله، اعلام انحلال مبایعه نامه، استرداد ثمن پرداختی به نرخ روز، تدلیس در معامله، اعلام انحلال قرارداد به جهت تدلیس در معامله، مطالبه خسارت قراردادی، رای اعلام انحلال معامله به جهت تدلیس در معامله

بیشتر بخوانید: عوامل بطلان معامله کدامند؟

چکیده رای اعلام انحلال معامله

در این رای قاضی محترم، علاوه بر تشریح دقیق شرایط و ارکان انحلال قرارداد و نیز خیار تدلیس، اقدام به صدور حکم بر انحلال معامله و استرداد ثمن پرداختی به نرخ روز بر اساس شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی نموده اند.

بیشتر بخوانید: تفاوت میان دعوای اعلام بطلان معامله و دعوای ابطال قرارداد

رای دادگاه

پیرامون دادخواست خواهان ها خانم ... فرزند ... و آقای ... فرزند ... با وکالت خانم ... فرزند ... به طرفیت خوانده آقای ... فرزند ... به خواسته صدور حکم مبنی بر اعلام انحلال مبایعه نامه شماره ... مورخ 07-04-1397 به جهت تدلیس در معامله، استرداد ثمن پرداختی به نرخ روز، مطالبه خسارت قراردادی موضوع بند 3 از ماده 5 قرارداد موصوف به میزان یکصد میلیون ریال به انضمام مطالبه خسارات دادرسی بدین توضیح که خواهان ها در شرح دادخواست و در جلسه رسیدگی بیان داشته اند که حسب مبایعه نامه مذکور خوانده دعوا مبادرت به فروش یک قطعه زمین به ارزش یک میلیارد و سیصد و پنجاه میلیون ریال به اینجانبان می نماید. در قرارداد مذکور خوانده بیان نموده است که ملک فاقد سند رسمی است و این در حالی است که ملک موصوف دارای سند رسمی بوده و قبل از انجام معامله نیز به علت ساخت و ساز غیرمجاز از سوی اداره جهاد کشاورزی اخطار قلع و قمع صادر گردیده بود که در اواسط تیر ماه ملک موصوف تخریب می گردد. حال به جهت تدلیس فروشنده در فروش ملک موصوف که فاقد مجوز تغییر کاربری و ساخت و ساز بوده و اخطارهای مکرر از سوی اداره جهاد کشاورزی که به ما اعلام ننمودند و اینجانبان را به انجام معامله ترغیب نمودند خواستار فسخ معامله مذکور می باشیم. بنا به مراتب فوق الذکر خواهان ها خواستار صدور حکم به شرح خواسته شده است. خوانده در جلسه رسیدگی حاضر گشته و در مقام دفاع بیان داشته است که در قسمت توضیحات قرارداد قید شده است که ملک فاقد هرگونه مجوز و تغییر کاربری می باشد و خریدار با علم به این موضوع اقدام به خرید نموده است. همچنین قراردادهای ایادی قبلی نیز موجود است و قرار بر فسخ معامله نبوده است لذا ایشان حق فسخ ندارد.

نظر به اینکه هر ماهیت حقوقی (اعم از عقد، ایقاع و یا واقعه حقوقی) در پی حادثه ای پا به عرصه عالم اعتبار می گذارد و در این عالم، اثر حقوقی خود را بر جای خواهد گذاشت. گاه ممکن است این ماهیت حقوقی منتقل شود. نهایتا اینکه روزی فرا خواهد رسید که این موجود، از بین خواهد رفت. به بیان دیگر هر ماهیت حقوقی چهار مرحله را سپری خواهد نمود. اول ایجاد؛ دوم انتقال؛ سوم اثر و چهارم زوال. لازم به ذکر است الزامی برای سپری نمودن هر چهار مرحله وجود ندارد و گاه ممکن است ماهیت حقوقی منتقل و یا زایل نشود. همان گونه که بیان شد مرحله چهارمی که ماهیت حقوقی ممکن است سپری کند، زوال می باشد. در این مرحله فرض بر این است که پیمانی نافذ و موجود از بین می رود و ریسمانی که به هم بافته شده، از هم می گسلد. این مرحله قطع نظر از سبب آن، انحلال نامیده می شود. توضیح آن که انحلال در لغت به معنای حل شدن، باز شدن، گشوده شدن گره و مانند آن می باشد. در قوانین مدون ماهوی از جمله قانون مدنی مصوب 1307/02/18 با اصلاحات و الحاقات بعدی اصطلاح «انحلال» تعریف نشده و تنها از آن نام برده شده است. در صدر ماده 1120 از قانون اخیرالذكر مقنن بیان داشته است: «در انحلال عقد نکاح». همچنین قانونگذار در ماده 1159 از قانون مارالذکر نیز این اصطلاح را به کار برده، بی آنکه تعریف کرده باشد. با توجه به مواد اخیرالذكر میتوان گفت انحلال حالتی است که عقد به سببی از اسباب از بین می رود و اصطلاحا می گویند، عقد منحل شد. عقد در لغت به معنای گره زدن بوده و همان طور که بیان شد انحلال در لغت به معنای گشوده شدن گره است. به بیان دیگر تراضی اشخاص برای ایجاد قرارداد مانند گره زدن دو طناب به یکدیگر است و از بین رفتن قرارداد که انحلال نام دارد مانند گشودن دو گره طناب از یکدیگر می باشد. انحلال قرارداد را با بطلان آن نباید مخلوط کرد. عقد باطل صورتی بی معنا است که از آغاز نیز نفوذ و اعتباری نداشته است. حکم دادگاه این حقیقت را عریان می سازد و پرده وهم و ریا را به کناری میزند ولی در انحلال قرارداد، سببی عقد موجود را بر هم میزند و حکم دادگاه، اگر نیازی به وجود آن احساس شود، ناظر به حدوث همین سبب است. پس در هر انحلال دو مرحله ممتاز وجود دارد. مرحله نخست از آغاز تراضی تا زمان وقوع سبب انحلال است که قراردادی نافذ بر رابطه دو طرف حکومت دارد. مرحله دوم از لحظه تحقق سبب انحلال است که باعث گسیختن پیمان می شود. بنابراین در انحلال قرارداد، ابتدائاً می بایست عقد صحیحی وجود داشته باشد تا بنا به علتی منحل گردد لذا در دعوای انحلال قرارداد، بدواً می بایست قرارداد صحیح احراز گردد، سپس در صورت وجود سبب انحلال، حکم به اعلام انحلال قرارداد صادر نمود. عقود بنا به اسباب مختلفی منحل می شوند که برخی از اسباب عمومیت داشته و در تمامی قراردادها امکانپذیر است و برخی دیگر مختص به عقد خاصی بوده و در قراردادهای دیگر راه ندارد؛ چنان که طلاق و بذل مدت از اسباب انحلال عقد نکاح هستند که در عقود دیگر این اسباب وجود ندارد. اسباب عمومی انحلال عقد با توجه به چگونگی دخالت اراده و به اعتبار سهمی که اراده طرفین در آن دارد به سه قسم تقسیم می شود. این اسباب مختصراً به شرح ذیل می باشند.

الف- انحلال به تراضی؛ بدین نحو که همان اراده هایی که سبب ایجاد عقد را فراهم آورده اند، درباره انحلال به توافق برسند و از تعهدات بگذرند و دو عوض را به جای نخستین بازگردانند. انحلال به تراضی در حقوق ایران اصطلاحا «اقاله» یا «تفاسخ» نامیده میشود و مقنن این سبب را در ماده 283 از قانون مدنی مصوب 1307/02/18 با اصلاحات و الحاقات بعدی بیان نموده است.

ب- انحلال ارادی؛ که به تصمیم یکی از طرفین قرارداد انجام می شود. این عمل حقوقی برخلاف اقاله که در زمره قراردادها می آید، ایقاع است و نیازی به تراضی ندارد. انحلال ارادی در این معنا را اصطلاحا «فسخ» می نامند (ماده 449 از قانون اخیرالذكر) و اختیاری که طرف عقد لازم در فسخ دارد را «خیار» می گویند.

ج- انحلال قهری؛ که خود به خود انجام می پذیرد و اراده طرفین یا یکی از آنها در وقوع انحلال دخالت ندارد. این سبب برخلاف اقاله و فسخ که با انجام عمل حقوقی صورت می پذیرد، به حکم قانون رخ میدهد و در زمره وقایع حقوقی قرار دارد. انحلال قهری را در اصطلاح «انفساخ» می نامند. باید توجه داشت انفساخ، اثر حقوقی (معلول) بوده و علت آن، واقعه حقوقی می باشد. حال این واقعه حقوقی هم ممکن است ارادی باشد (مانند اتلاف) و هم ممکن است غیرارادی باشد (مانند فوت).

در مانحن فیه خواهان خواستار صدور حکم به اعلام انحلال قرارداد موضوع دعوا به علت فسخ شده است. به بیان دیگر خواهان معتقد است قرارداد موصوف بنا به سبب دوم (انحلال به ارادی) منحل گشته است. بنا به توضیحاتی که در بالا بیان شد ابتدائاً می بایست قراردادی صحیح احراز شود (مرحله نخست)، سپس سبب دوم انحلال تفصیلاً مورد بررسی قرار گیرد (مرحله دوم)، نهایتا در صورت اراده یکی از طرفین مبنی بر انحلال، در مانحن فیه حکم قضیه در محدوده خواسته خواهان صادر شود.

مرحله نخست احراز قرارداد صحیح: توضیح آن که اعمال حقوقی، اعمال ارادی انشایی هستند که در عالم اعتبار (عالم ثبوت) منشاء آثار حقوقی می گردند. در ایجاد عمل حقوقی (از جمله عقد)، اراده نقش مقتضی را ایفاء می نماید که با اجتماع شرایط و فقدان موانع، باعث ترتب آثار حقوقی بر اعمال حقوقی می گردد. در فقه و همچنین حقوق ایران، هر عمل حقوقی بر مبنای اینکه شرایط لازم برای صحت را در خود جمع داشته و خالی از موانع باشد یا شرطی مفقود و یا مانعی در بین باشد، ممکن است یکی از وضعیتهای حقوقی «صحت»، «عدم نفوذ» و «بطلان» را داشته باشد. اصطلاح «صحت» در فقه غالباً در مقابل اصطلاح «فساد» یا همان «بطلان» به کار رفته است. ماهیتی را که متصف به «صحت» است، «صحیح» می خوانند. در برخی نصوص قانونی اصطلاح «نافذ» و اصطلاح «معتبر» نیز به جای اصطلاح «صحت» به کار رفته است. بررسی آثار فقها و اصولیین امامیه نشان میدهد که آنان تعابیر مختلفی از «صحت» نموده اند. بهترین تعبیری که از صحت ارائه شده است، تعبیری است که مرحوم مظفر بیان نموده است. به عقیده ایشان معنای صحت آن است که معامله با اجزاء و شرایطی که در آن معتبر است، مطابقت داشته باشد و لازمه مطابقت داشتن آن است که آثاری چون نقل و انتقال، رابطه زوجیت و غیره بر عمل مترتب شود. بنابراین می توان گفت زمانی حکم صحت بر عقد مترتب خواهد شد که آن عقد، جامع جمیع شرایط لازمه قانونی و خالی از موانع باشد. قانون مدنی مصوب 18-02-1307 با اصلاحات و الحاقات بعدی در ماده 190 شرایط عمومی صحت معاملات را بیان نموده است. این شرایط عبارتند از: «1- قصد طرفین و رضای آنها؛ 2- اهلیت طرفین؛ 3- موضوع معین که مورد معامله باشد و 4- مشروعیت جهت معامله». شرایط فوق الذكر، شرایط عمومی برای صحت هر معامله بوده و در تمامی عقود می بایست وجود داشته باشد. علاوه بر چهار شرط فوق، مقنن در مواردی شرط یا شرایط دیگری را نیز برای برخی عقود لازم دانسته است که آن شرط یا شرایط مخصوص همان عقد می باشد. اجتماع شرایط فوق الذكر و فقدان موانع، حکم وضعی «صحت» را در پی خواهد داشت و می توان گفت عقد، صحیح است. در مانحن فیه خواهان مدعی انعقاد قرارداد بیع فی ما بین خود و خوانده دعوا شده است. در صورت وجود شرایط بیان شده و عدم وجود موانع، میتوان گفت قرارداد منعقده فی ما بین اصحاب دعوا، صحیح است. از طرف دیگر اصلی وجود دارد به نام اصل صحت قراردادها. مطابق این اصل نیازی به احراز تمام شرایط و ارکان حقوقی عقد نیست بلکه هرگاه بر حسب ظاهر، ارکان وقوع عقد جمع آید و بتوان گفت پیمانی بسته شده است، محل اجرای اصل صحت نیز فراهم می آید و میتوان گفت عقد به صورت صحیح منعقد شده است. ماده 223 از قانون اخیرالذكر در این باره اعلام می دارد: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است؛ مگر اینکه فساد آن معلوم شود». بدین ترتیب آن که بر فساد معامله تکیه می کند «مدعی» است و بایستی دلیل بیاورد و نمی تواند به یاری «اصل عدم» یا «اصل فساد» یا «استصحاب» خود را معاف از این تکلیف بداند. قانونگذار بر مبنای سیره خردمندان و برای حفظ مصالح اجتماعی چنین فرض میکند که هر معامله واقع شده درست و نافذ است. پس دو طرف بایستی به مفاد آن پایبند باشند و تعهدی را که در خلال عقد به گردن گرفته اند، دین خود شمارند؛ مگر اینکه فساد آن در دادرسی اثبات شود. بنابراین در مانحن فیه می بایست بر آن بود که قرارداد منعقده فی ما بین اصحاب دعوا به صورت صحیح منعقد شده است فلذا رکن اول این دعوا که احراز قرارداد صحیح می باشد، وجود دارد.

مرحله دوم اراده یکی از طرفین قرارداد مبنی بر انحلال: اراده و اختیاری را که شخص در بر هم زدن معامله ای دارد «خیار فسخ» و گاه به اختصار «خیار» می نامند. واژه خیار اسم مصدر «اختیار» یا مصدری است به معنای اختیار و مقصود اختیاری است که شخص در فسخ معامله دارد؛ به همین جهت گاه با واژه فسخ می آید و میگویند «خیار فسخ». قانون مدنی به پیروی از فقها حاوی نظریه عمومی برای «خیارات» است که در قوانین سایر کشورها مانند ندارد. این احکام بنا بر سنتی دیرپا در پایان عقد بیع آمده است ولی جز در پاره ای از خیارات مختص به بیع، آن احکام در شمار قواعد عمومی قراردادها است. چنان که اشاره شد خیار حقی است که به دو طرف عقد یا یکی از آنها و گاه به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را می دهد. اجرای این حق عمل حقوقی است که با یک اراده انجام می شود؛ نیاز به قصد انشاء دارد و در زمره ایقاعات قرار دارد، برخلاف اقاله که با تراضی انجام می شود. اراده باطنی و اشتیاق فسخ کننده اثری در عقد ندارد. تصمیم او باید اعلان شود و چهره ای بیرونی و مادی بیابد؛ هرچند که به آگاهی طرف دیگر عقد نرسد. ماده 449 از قانون فوق الاشاره در این باره بیان می دارد: «فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود». از طرف دیگر اصل، لزوم قرارداد است و امکان فسخ عقد امری استثنائی و خلاف قاعده است که باید احراز شود وگرنه پشیمان از عقد نیز پایبند به آن می ماند. وجود خیار در عقد لازم یا باید بر مبنای تراضی دو طرف و یا حکم قانون احراز شود. سپس در صورت اعمال حق فسخ از ناحیه ذوالخیار می توان بر آن بود که قرارداد موصوف منحل گشته است؛ چرا که اجرای حق خیار با اعلان اراده صورت می پذیرد (خیار فسخ) به خوبی بر می آید که فریب باید پیش از انجام معامله صورت پذیرد و انگیزه تراضی قرار گیرد. بنابراین اگر در جریان اجرای قرارداد حیله ای به کار رود و یکی از دو طرف دیگری را بفریبد، این اقدام سبب خیار تدلیس نمی شود.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس

ب- لزوم ارتکاب کار فریبنده: از تعریف ماده 437 از قانون اخیرالذكر به خوبی برمی آید که برای تحقق تدلیس باید دسیسه ای به کار رفته باشد. باید حیله ای سبب ایجاد اشتباه در مغرور شود و کاری ناشایست انجام گردد؛ خواه به وسیله دروغ باشد یا فعل فریبنده (مانند تصریه). تدلیس کاری مذموم و حرام است. نوعی جرم مدنی است که ریشه کیفری دارد و به دلیل همان حیله و نیرنگی که پایه آن است، در عقد اثر می کند. در تدلیس مدنی تکیه بر جبران خسارت مغرور و برداشتن التزام ناروا از دوش او است و کیفر تدلیس کننده چهره فرعی دارد. به همین جهت تمایل بر این است که نیرنگ در معامله همین که مؤثر افتد، بی پاسخ نماند. بر این مبنا گاه گفتن دروغ یا اظهاری نابجا سبب ایجاد حق فسخ می شود؛ بدون اینکه دسیسه یا حیله دیگری سبب فریفتن طرف قرارداد شده باشد. حتی میتوان گفت گاه سکوت به عمد نیز کار فریبنده تلقی گشته و سبب تحقق خیار تدلیس می گردد. درباره تکلیف طرف معامله به بیان عیوب آشکار و پنهان مورد معامله، نظرات گوناگونی عنوان شده است که پاره ای از آنها مربوط به تکالیف اخلاقی طرف معامله می شود و ضمانت اجرای حقوقی ندارد ولی به نظر می رسد گروهی که تکلیف طرف معامله را ویژه عیب پنهان در مورد معامله می دانند بر دیگران ارجحیت داشته باشد. به نظر اینان خودداری از اعلام چنین عیبی تدلیس است و به طرف قرارداد حق می دهد که معامله را فسخ کند. منتهی باید افزود که گاه خودداری از اعلام عیب آشکار نیز در اوضاع و احوالی قرار میگیرد که در دید عرف تزویر و فریب است و به قربانی تدلیس حق فسخ می دهد. امروزه تمایل قانونگذاران و نویسندگان بر این است که در قراردادها بیان تمام واقع مؤثر در تراضی را از تکالیف دو طرف شمارند و رعایت حسن نیت را تضمین کنند.

ج- فریب باید عمدی باشد: به نظر مشهور کار فریبنده (ولو سکوت) باید ارادی باشد و به عمد و با قصد فریب طرف معامله انجام شود. پس اگر طرف قرارداد از کاری که ندانسته یا به منظور دیگر انجام شده است به اشتباه افتد، اثر آن را باید در عیب اراده جستجو کرد نه تدلیس. فریب و حیله در صورتی تحقق می پذیرد که کار فریبنده به عمد و با قصد نتیجه (فریب) صورت پذیرد. این قید را بیشتر نویسندگان برای تدلیس پذیرفته و آن را عنصر معنوی یا روانی این جرم مدنی دانسته اند.

د- کار فریبنده باید منسوب به طرف قرارداد باشد: تدلیس به معنایی که در قانون مدنی آمده و سبب و دادگاه در وقوع فسخ نقشی ندارد. برخلاف حقوق برخی از کشورهای اروپایی که در نتیجه تخلف از اجرای تعهد طرف قرارداد، میتوان از دادگاه انحلال آن را درخواست کرد و دادگاه نیز اختیار دارد که پیمان را از اصل منحل کند یا در اجرای آن بکوشد، در حقوق ایران اجرای حق فسخ با صاحب آن است که به دلخواه به کار می برد. در مانحن فیه خواهان مدعی وجود خیار تدلیس شده و معتقد است که ایشان در قرارداد موصوف، مورد فریب واقع گشته و برای وی حق فسخ وجود دارد. مقنن در مواد 438 تا 440 از قانون مارالذكر به وجود حق فسخ در صورت فریب یکی از طرفین پرداخته و از آن به خیار تدلیس یاد نموده است. تدلیس مصدر باب تفعیل از دلس است و در لغت به معنای تاریک ساختن و پوشاندن واقع می باشد. در فقه امامیه تدلیس را به طور معمول در نکاح مطرح می سازند و در معاملات، کمتر از تدلیس به عنوان خیاری مستقل نام می برند لکن در قانون مدنی تدلیس در معاملات به عنوان خیاری علی حده بوده و در تمامی قراردادها ممکن است ایجاد شود. پس هرگاه یکی از طرفین معامله برای فریفتن دیگری، وصفی موهوم را به مورد معامله نسبت دهد یا عیبی را که در آن است بپوشاند، گویند در معامله تدلیس کرده است. بدین ترتیب در هر تدلیس نوعی تقلب و ریا وجود دارد و نیرنگ باز، بی اعتنا به شرافت شغلی و درستکاری متعارف از اعتماد طرف معامله برای گول زدن او استفاده می کند. به همین جهت تدلیس در قرارداد با کلاهبرداری قرابت دارد. قانون مدنی مصوب 18-02-1307 با اصلاحات و الحاقات بعدی در ماده 438 بر همین وصف (فریبکاری) تکیه می کند و در تعریف تدلیس بیان میدارد: «تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود». با وجود این، تعریف قانون ناقص و مبهم است و تمام عناصر و شرایط تحقق تدلیس را بیان نمی کند. به اجمال میتوان دریافت کرد که اولاً باید عملیاتی انجام شود و ثانیاً این اقدام موجب فریب طرف معامله شود که این دو عنصر، ارکان اصلی تحقق تدلیس را تشکیل می دهند. در تحلیل ارکان تدلیس، عواملی نقش گذار هستند که مختصراً به شرح ذیل می باشند. نخست عوامل مؤثر در عملیات رخ داده شده:

الف- زمان فریبکاری: ظاهر ماده 438 شامل هر عملی که طرف معامله را بفریبد و او را به اشتباه اندازد، می شود؛ خواه پیش از معامله رخ دهد و انگیزه تراضی شود یا در مقام اجرای مفاد عقد باشد ولی به اندک تامل معلوم می شود که باید از این ظهور دست کشید. تدلیس فریبی است که به کار می رود تا رغبت به معامله کردن را ایجاد کند و از همین رو است که مقنن برای جبران آثار ناروای آن، به فریب خورده اختیار فسخ معامله را می دهد. در حقوقی که تدلیس از عیوب رضا به شمار می رود این نکته بدیهی است که اشتباه باید در زمان تراضی تلقین شود تا در عقد موثر افتد ولی در حقوق ایران نیز که تدلیس در زمره خیارات آمده است و از مبنای تاریخی قانون مدنی و چگونگی ضمانت اجرای تدلیس خیار فسخ می شود، تقصیر عمدی یا فریب ناروایی است که باعث ضرر طرف قرارداد می شود. برای جبران این ضرر است که به فریب خورده خیار فسخ داده می شود تا خود را از زیر بار التزام رها سازد. بدین ترتیب خیار تدلیس، تمهیدی است برای جبران ضرر و با قواعد مسئولیت مدنی قرابت دارد. بر طبق این قواعد کسی باید ضرر ناروا را جبران کند که باعث آن شده است. پس اگر شخص خارجی مرتکب تدلیس شود نمی توان خطای او را به پای طرف بی گناه عقد نوشت و التزام به پیمان را سست کرد. ظاهر ماده 439 از قانون مارالذكر با این تحلیل سازگار است و در آن آمده است: «اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری».

حال پس از بیان عوامل موثر در رکن نخست تدلیس، به تشریح عوامل نقش گذار در رکن دوم (عملیات ارتکابی موجب فریب طرف معامله شود) خواهیم پرداخت.

الف- لزوم تاثیر فریب: ارتکاب عمل فریبنده در صورتی سبب ایجاد حق فسخ می شود که در طرف قرارداد تاثیر کند؛ یعنی او را به معامله ای راضی کند که در صورت آگاهی از واقع، به آن تن در نمی داد. برای تحقق تدلیس باید رابطه سببیت میان حیله های انجام شده و فریب طرف عقد احراز شود. بنابراین در صورتی که کار فریبنده موثر نیفتد و معلوم باشد که طرف قرارداد با آگاهی از واقع معامله کرده است، عقد الزام آور است؛ هر چند که نیرنگ ها عمدی و به قصد فریب او باشد. در حقوق ایران خیار تدلیس وسیله جبران ضرر فریب خورده است لذا این ضرر زمانی تحقق می یابد که نیرنگ موثر افتد و او را به اشتباه اندازد. همچنین در صورتی که ثابت شود فریب خورده در هر حال به معامله رضایت می داده است و نیرنگ فروشنده در آن انگیزه غالب، اثر قاطع نداشته و تنها به آن کمک کرده است، باز هم ضرر احتمالی را باید ناشی از اقدام خریدار شمرد.

ب- فریب باید در اصل معامله موثر باشد: فریب در صورتی که در اصل معامله موثر نباشد و تنها شرایط فرعی و نامتناسبی را بر طرف قرارداد تحمیل کند، تدلیس محقق نخواهد شد. تدلیس در صورتی موثر در عقد است که انگیزه تراضی را منحرف کند؛ چرا که تنها در این صورت است که نیرنگ بر تصمیم و اقدام فریب کننده چیره می شود و ضرر ناروا را منسوب به طرف نیرنگ باز می سازد. اگر تدلیس موثر افتد و قربانی آن را به تراضی بکشاند، سبب خیار فسخ می شود؛ خواه مربوط به ارکان اصلی معامله باشد یا شرایط آن. برعکس هرگاه معلوم شود که فریب در تراضی اثر قاطع نداشته و رغبت و داعی به انجام معامله ناشی از سبب دیگری است، باید از آن چشم پوشید. همچنین است جایی که فریب مربوط به امور بی اهمیت و فرعی می شود.

با جمع شدن شرایط فوق الذكر در احد از متعاملین، می توان گفت وی فریب خورده و مورد تدلیس واقع گشته است. اثر تدلیس در قرارداد، ایجاد حق فسخ است. این حق که خیار تدلیس نامیده می شود، تنها به فریفته اختیار میدهد که عقد را منحل سازد؛ منتهی اعمال آن و انحلال معامله باید فوری صورت پذیرد. یعنی مغبون باید بعد از علم به غبن، بی درنگ حق خویش را اعمال نماید. در مانحن فیه به نظر میرسد شرایط فوق الذكر در مورد خریدار (خواهان) مصداق دارد؛ چنان که اولاً عملیاتی جهت ترغیب فریب ایشان رخ داده و این فعل قبل از انعقاد معامله بوده است. سکوت فروشنده که حکایت از عمدی بودن آن دارد و عدم آگاهی خریدار نسبت به اخطارهای مکرر اداره جهاد کشاورزی شهرستان پاکدشت مبنی بر قلع و قمع بنای احداثی باعث فریب خریدار در تراضی به معامله گشته و این عمل منسوب به طرف مقابل یعنی فروشنده است نه شخص ثالث. ثانیاً این عملیات (سکوت فروشنده مبنی بر اخطار قلع و قمع بنا) موجب فریب خریدار (خواهان) گردیده است؛ چرا که این اقدام سبب گشته تا خریدار با خیالی آسوده نسبت به خرید موضوع معامله اقدام کند و در صورت آگاهی، تن به چنین معامله ای که پس از مدتی مورد معامله آن، تخریب خواهد گشت، نمی داد. همچنین فریب مزبور در اصل معامله بوده نه در شرایط فرعی؛ یعنی فریب که در نتیجه سکوت بوده در تراضی به معامله نقش اساسی را داشته است. با توجه به احراز وجود خیار تدلیس باید بررسی نمود که آیا ذوالخیار حق خویش مبنی بر فسخ قرارداد را فوراً اعمال و اعلام نموده است یا خیر؟ تا دادگاه بتواند انحلال آن را اعلام نماید. در مانحن فیه به نظر میرسد خواهان از حق فسخ خویش فوراً بهره جسته و آن را اعمال نموده و مراتب را از طریق تقدیم دادخواست به خوانده اعلام نموده است؛ چراکه از دید عرف مدت زمان چند ماهه جهت اعمال خیار تدلیس در مورد اموال غیرمنقول، فوری می باشد. بنابراین با توجه به احراز قرارداد صحیح و احراز خیار تدلیس و اعمال و اعلام حق فسخ از ناحیه ذوالخیار می بایست بر آن بود که قرارداد عادی بیع به شماره 0002054 مورخ 07-04-1397 در تاریخ 02-10-1399 فسخ گشته است. فسخ قرارداد، آثار خود را بر جای خواهد گذاشت که مهم ترین اثر آن، انحلال قرارداد است لذا با توجه به مبانی فوق الاشاره می توان نتیجه گرفت که قرارداد مذکور منحل گشته است. اثر دیگر فسخ قرارداد آن است که وضعیت طرفین قرارداد می بایست دقیقاً به حالت قبل از انعقاد عقد باز گردد و چنانچه مبادله ای پیرامون عوضین صورت گرفته باشد، بر هم خورد که این امر نیز مورد درخواست خواهان بوده و ایشان خواستار استرداد ثمن موضوع قرارداد موصوف به نرخ روز شده که می بایست مورد حکم واقع گردد؛ چرا که فسخ قرارداد یکی از طرق جبران خسارت بر پایه قاعده «لاضرر» بوده و ضرر ناروای ناشی از عقد باعث می شود که حکم لزوم برداشته شود و اختیار فسخ به جای آن نشیند و زیان دیده بتواند عقد را فسخ کند. منتهی در صورت فسخ قرارداد و عدم جبران خسارت، مطابق قواعد عام مسئولیت مدنی، زیان زننده می بایست از عهده غرامات وارده به زیاندیده برآید. در مانحن فیه با توجه به تورم حاکم بر جامعه و کاهش ارزش پول ملی، وضع به همین منوال است و زیان خریدار در صورت فسخ جبران نخواهد شد و فروشنده می بایست ضرر ناشی از کاهش ارزش پول ملی را جبران کند.

بنابراین دادگاه با توجه به جمیع دلایل و استدلالات فوق الذكر و با احراز رابطه صحیح قراردادی فی ما بین اصحاب دعوا و با احراز فسخ قرارداد منعقده در مورخ 02-10-1399 مستنداً به مواد 10، 439، 438، 339، 338، 225، 224، 223، 221، 219، 194، 191، 190، 185 ،184 ،183، 440، 1257، 1258، 1284، 1286، 1287، 1289 و 1301 از قانون مدنی مصوب 18-02-1307 با اصلاحات و الحاقات بعدی و مواد 2، 3، 4، 194، 195، 198، 303، 331، 336، 515 و 519 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 21-01-1379 با اصلاحات و الحاقات بعدی حکم به اعلام انحلال قرارداد منعقده به شماره ... فی ما بین اصحاب دعوا در مورخ 02-10-1399 و استرداد ثمن پرداختی از ناحیه خوانده به خواهان به نرخ روز بر اساس شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی به میزان یک میلیارد و سیصد و پنجاه میلیون ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. در مورد دیگر خواسته خواهان مبنی بر دریافت خسارت قراردادی به میزان یکصد میلیون ریال مستند به بند 3 از ماده 5 قرارداد موصوف نظر به اینکه تعلق این نوع خسارت حسب شرط مزبور منوط به آن است که مورد معامله قانوناً قابل نقل و انتقال نباشد و در مانحن فیه چنین امری احراز نگردید و مورد معامله خالی از موانع انتقال است لذا دادگاه مستند به مواد 1257 و 1258 از قانون مدنی مصوب 18-02-1307 با اصلاحات و الحاقات بعدی و مواد 2، 3، 197، 303، 331 و 336 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 18-02-1307 با اصلاحات و الحاقات بعدی حکم به بی حقی خواهان نسبت به این قسم از خواسته را صادر و اعلام می نماید. آراء صادره حضوری محسوب می گردند و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در یکی از محاکم محترم دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشند.

رییس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش شریف آباد تهران

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در عدالت سرا اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.