تقاضای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن چگونه انجام می گیرد؟

فسخ قرارداد و خیار تاخیر ثمن

خیار اسم مصدر باب اختیار است و آن عبارت است از توانایی طرف معامله بر فسخ عقد. فی الواقع خیار حقی است که قانون به معامله کننده می دهد تا بتواند از ضرری که ناخواسته بر او وارد می شود جلوگیری کند. خیار تاخیر ثمن یکی از ده خیار برشمرده شده در ماده 396 قانون مدنی می باشد که وفق ماده 456 همان قانون اختصاص به عقد بیع دارد و در سایر معاملات جاری نمی شود. در این مقاله به بررسی خیار تاخیر ثمن در قراردادهای ملکی می پردازیم.

هنگامیکه مبایعه نامه ای در مورد فروش یک ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود، موارد متعددی از جمله زمان انتقال سند بنام خریدار، زمان تحویل ملک، نحوه پرداخت ثمن و ... در آن ذکر می گردد. در قانون ذکر شده است که اگر طرفین در زمان انجام معامله در جهت پرداخت ثمن، مدت مشخصی را تعیین نکرده باشند، اگر سه روز از زمان انجام بیع بگذرد و در این سه روز، نه خریدار تمام ثمن را پرداخت نموده باشد و نه فروشنده ملک را تحویل داده باشد، فروشنده این حق را دارد که به جهت "خیار تاخیر ثمن" مبایعه نامه را فسخ نماید و طی یک اظهارنامه به خریدار اعلام نماید که معامله فسخ شده است و دادخواستی را تحت عنوان "تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن" مطرح نماید. مطابق با ماده 402 قانون مدنی:

«هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع، مختار در فسخ معامله می شود.»

مطلب مرتبط: نمونه رای تایید فسخ قرارداد به جهت اعمال خیار تاخیر ثمن

لذا براساس ماده فوق الذکر برای تحقق خیار تاخیر ثمن، شرایط ذیل باید موجود باشد:

نخست- مبیع باید عین خارجی یا در حکم آین یعنی کلی در معین باشد، بنابراین در صورتی که مبیع کلی فی الذمه باشد و خریدار، ثمن معامله را ظرف سه روز تسلیم نکند، خیار تاخیر ثمن به وجود نخواهد آمد.

دوم- طرفین معامله جهت تسلیم مبیع یا پرداخت ثمن معامله، مدتی مشخص ننموده باشند، لذا در صورتی که اجلی برای تسلیم یکی از این دو مشخص نموده باشند، خیار تاخیر ثمن جاری نخواهد شد.

سوم- شرط دیگر تحقق خیار تاخیر ثمن آن است که نه تمام مبیع ظرف سه روز تسلیم شده باشد و نه تمام ثمن، لذا در صورتی که تمام مبیع تسلیم شده باشد یا تمام ثمن تادیه شده باشد، خیار تاخیر ثمن به وجود نخواهد آمد. بنابر موارد فوق چنانچه قسمتی از مبیع یا ثمن تسلیم شده باشد، خیار تاخیر ثمن از بین نخواهد رفت.

چهارم- خیار تاخیر ثمن پس از انقضاء سه روز به وجود می آید و نه پیش از آن. همچنین توجه گردد که در صورتی که پس از انقضاء سه روز و قبل از فسخ، مشتری تمام ثمن را حاضر کند، خیار بایع از بین نخواهد رفت؛ چراکه آماده کردن ثمن معامله سبب سقوط خیار تاخیر ثمن نمی گردد و با انقضای سه روز خیار برای بایع بوجود می آید.

ذکر این نکته الزامی می باشد که در صورتی که ظرف مدت سه روز، فروشنده تمام مبیع را به خریدار تسلیم نموده باشد، هر چند ظرف سه روز، مشتری تمامی ثمن معامله را به بایع پرداخت نکرده باشد، فروشنده نمی تواند عقد بیع را به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ نماید، هر چند مبیع بعداً به تصرف فروشنده برگشته باشد. (مستند به ماده 404 قانون مدنی)

همچنین مستند به ماده 408 قانون مدنی، در صورتی که مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع حواله دهد که خریدار ثمن را به شخص ثالثی بپردازد و خریدار حواله را بپذیرد، ثمن معامله پرداخت شده محسوب می گردد و بایع دیگر خیار نخواهد داشت. چراکه به وسیله عقد، ضمان دین مشتری به عهده ضامن انتقال پیدا می کند و ذمه خریدار در برابر بایع بری می شود و این عمل در حکم پرداخت ثمن است.

خیار تاخیر ثمن مخصوص بایع (فروشنده) است (ماده 406 قانون مدنی). لذا در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن، خواهان دعوا، فروشنده است که می بایست دادخواست خود را بطرفیت خریدار، در دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع است، مطرح نماید. دقت گردد که خواهان دعوا پیش از طرح دعوا می بایست با ارسال اظهارنامه، اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به مشتری اعلام نماید و سپس با تقدیم دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن را از دادگاه بخواهد. رایی که دادگاه مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن صادر می نماید، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نیست.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن

• اگر خریدار جهت پرداخت ثمن، ضامنی را معرفی نماید در صورتیکه فروشنده این مورد را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین می رود. (ماده 408 قانون مدنی)
• اگر ظرف سه روز از تاریخ بیع، فروشنده خیار تاخیر ثمن داشته باشد ولی از آن استفاده نکند و خریدار ثمن معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ نخواهد داشت.
• اگر ثمنی که خریدار به فروشنده پرداخت می نماید، معیوب باشد، خیار تاخیر ثمن بعلت اینکه فروشنده آن ثمن را گرفته است، از بین می رود.
• 1) صدور چک از جانب خریدار و قبول آن از جانب فروشنده دلالت بر تعیین اجل برای پرداخت ثمن دارد و موجب از بین رفتن خیار تاخیر ثمن می گردد. 2) مراجعه به بانک و اخذ گواهی عدم پرداخت چک دلالت بر مطالبه ثمن توسط بایع داشته و موجب از بین رفتن خیار تاخیر ثمن می گردد. (دادنامه شماره 9309970221801137 مورخ 08-09-1393 صادره از شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
• یکی از شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن، عدم مطالبه ثمن توسط بایع است؛ بنابراین اگر بایع به موجب اظهارنامه مطالبه ثمن نموده یا ادعا کند علی رغم مراجعات مکرر، خریدار مستنکف از پرداخت بوده؛ این موضوع به منزله التزام به بیع بوده و خیار تاخیر ثمن ساقط می شود. (دادنامه شماره 9409982164500156 مورخ 24-09-1394 صادره از شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس

مستندات قانونی تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن

ماده 402 قانون مدنی

هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده باشد و برای تادیه ی ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع، مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود.

رای شماره ۱۷۳۰ مورخ ۹۱/۱۲/۷ شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

فسخ قرارداد باید نخست، اعمال و به طریقه اطمینان آوری به طرف مقابل اعلام و سپس تنفیذ آن از دادگاه درخواست شود.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

صورت جلسه نشست قضائی استان چهارمحال و بختیاری/ شهر شهرکرد مورخ ۱۳۸۴/۱۱/۱۲

چنانچه در معامله یک قطعه زمین بابت ثمن، چک مدت‌دار داده شود و در موعد مقرر پول در حساب صادرکننده نباشد آیا فروشنده به عنوان خیار تاخیر ثمن حق فسخ معامله را دارد؟

نظر هیئت عالی

خیار تاخیر ثمن مطابق ماده 402 قانون مدنی وقتی محقق می‌شود که برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد و در فرض سوال چون برای تادیه ثمن مهلت تعیین شده، مورد از مصادیق استفاده از خیار تاخیر ثمن نخواهد بود. چنانچه ضمن ‌عقد شرط شده باشد که چنانچه چک در سررسید معین به علت نداشتن موجودی و یا به هر علت دیگری از ناحیه بانک محالٌ‌ علیه پرداخت نگردد و گواهینامه عدم پرداخت صادر شود فروشنده از تاریخ سررسید در مهلت معین یا تا زمان تنظیم سند حق فسخ داشته باشد بایع می تواند به استناد خیار شرط، معامله را فسخ نماید یا اینکه وجه چک را با تقدیم دادخواست مطالبه نماید.

صورت جلسه نشست قضائی استان مازندران/ شهر گلوگاه مورخ ۱۳۹۱/۰۸/۰۷

(الف) اتومبیل خود را به (ب) می فروشد و بعد از انعقاد عقد بیع و تحویل اتومبیل متوجه شد که وضع مالی (ب) ضعیف است و توانایی پرداخت ثمن را ندارد و تقاضای بطلان بیع را مطرح می‌کند، آیا بر فرض اینکه (ب) توانایی پرداخت ثمن را هنگام عقد نداشته باشد این موضوع از موارد بطلان می باشد؟

نظر هیئت عالی

با توجه به مبحث چهارم از باب سوم قانون مدنی در عقود معینه مختلفه و آثار بیع و شرایط تادیه ثمن، مطابق ماده 394 قانون مدنی مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است تادیه نماید و به موجب ماده 395 همان قانون، اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تادیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تادیه ثمن بخواهد. بنابراین، موردی برای بطلان معامله به نظر نمی رسد. خریدار با استفاده از مفاد قرارداد حسب مورد به استناد خیار تخلف از شرط فعل یا خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا لزوم به تادیه ثمن را خواستار شود.