تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر چگونه است؟

تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

یکی از دلایلی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ملک کند، تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر است و نه حتی فرزندان وی. در این حالت، موجر زمانی می تواند تقاضای تخلیه ملک کند که ثابت نماید برای گذران زندگی و امرار معاش، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است (مستند به بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). نکته مهم آن است که اگر موجرین چند نفر باشند یکی از آنها به تنهایی نمی تواند این دعوی را طرح کند. در این ارتباط اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۷/۵۶۲ مورخ 27-08-1358 در پاسخ به سوال "آیا می توان حکم به تخلیه ی مورد اجاره در صورتی که محل کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست، به علت احتیاج شخصی موجر، صادر کرد یا نه؟" بیان داشته است:

"تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر، مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنانچه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می شود. همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع. عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده است، دلالت بر همین نظر دارد، به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد. بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی می نمایند، درخواست آنها با مقررات و فلسفهی بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی، منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست."

شروع به رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه در زمان رسیدگی می بایست اولاً رابطه استیجاری میان طرفین را احراز نماید، ثانیاً سمت خواهان دعوا به عنوان موجر یا قائم مقام وی را احراز نماید، ثالثاً احراز نماید که قانون حاکم بر روابط استیجاری میان طرفین قانون سال 1356 می باشد، رابعاً مدت اجاره منقضی شده باشد، خامساً نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای دادگاه محرز گردد، سادساً و نهایتاً دادگاه نمی بایست با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را معین نماید. قاضی دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات مالک و احراز موارد مورد اشاره، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری به جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از وصول اعلام نظر کارشناس رسمی، اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین شرایط پرداخت حق کسب و پیشه از طرف موجر و همچنین تعیین مهلتی برای مستاجر جهت تخلیه می نماید.

دادگاه با صدور رای تخلیه اقدام به تعیین مهلتی ۳ ماهه برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور جهت تخلیه می کند (مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). همچنین در رای دادگاه تصریح می گردد که در صورتی که موجر حق کسب و پیشه را ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای پرداخت ننماید، حکم صادر شده بلااثر می شود.

مطلب مرتبط: چگونگی فروش ملک مشاع

نکات کلیدی در ارتباط با دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر