بدی را با عدالت پاسخ دهيد، مهربانی را با مهربانی. كنفوسيوس دادگاهی بالاتر از دادگاه‌های عدل وجود دارد و آن دادگاه وجدان است. مهاتما گاندی تا زمانی كه توده مردم برای بهبود حال يكديگر احساس مسئوليت نكنند، عدالت اجتماعی تحقق نمی يابد. هلن كلر
لوگوی عدالت سرا

تخلیه به جهت نیاز شخصی چگونه است؟

تخلیه به جهت نیاز شخصی

تخلیه به جهت نیاز شخصی

یکی از دلایلی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند، اقدام به تخلیه ملک کند، تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک است. در این حالت، مالک زمانی می تواند تقاضای تخلیه ملک کند که ثابت نماید برای گذران زندگی و امرار معاش، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است. به عنوان مثال، ممکن است موجر بیکار شده باشد که لازم است همراه دادخواست، مدارک و مستندات ادعای خود را نیز پیوست کند و به دادگاه صالح ارائه نماید. قاضی دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات مالک و در صورت محرز شدن نیاز شخصی وی، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری به جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از وصول اعلام نظر کارشناس رسمی، اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین شرایط پرداخت حق کسب و پیشه از طرف موجر و همچنین تعیین مهلتی برای مستاجر جهت تخلیه می نماید.

معمولا دادگاه با صدور رای تخلیه اقدام به تعیین مهلتی ۳ ماهه برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر جهت تخلیه می کند. همچنین در رای دادگاه تصریح می گردد که در صورتی که موجر حق کسب و پیشه را ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای پرداخت ننماید، حکم صادر شده بلا اثر می شود. در این دعوی خواهان، مالکِ ملکی است که درصدد تخلیه آن است و خوانده مستاجر ملک می باشد. بر طبق قانون، دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است؛

اما به علت اینکه این نوع دعاوی تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی صالح به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است. پس از اینکه رای قطعی شد و بعد از صدور اجراییه، چنانچه موجر در مهلت تعیین شده در رای، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

مطلب مرتبط: چگونگی فروش ملک مشاع

نکات کلیدی در ارتباط با دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

  • اکثر محاکم مجوز تخلیه را صرفاً بر اساس نیاز فعلی خود مالک به جهت امرار معاش معمول زندگی، صادر می نمایند؛ مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را بنماید. البته برخی از محاکم نیز هستند که با وحدت ملاک از بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.
  • چنانچه مالکِ ملک بر علیه مستاجر و به استناد نیاز شخصی مبادرت به دعوی تخلیه نماید و رای دادگاه بر علیه مالک باشد، از اعتبار امر مختومه برخوردار است. به این معنی که موجر نمی تواند مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند، مگر اینکه تغییری در شرایط موجر ایجاد شود.
  • موجر باید مالکِ شش دانگ مورد اجاره باشد، نه مالک سهم مشاع. البته بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفاده یکی از مالکین از ملک، رسیدگی به دعوی در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.
  • در دعوی تخلیه به جهت نیاز شخصی، موجر بایستی کل حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
  • اشخاص حقوقی و موسسات در صورتی می توانند درخواست تخلیه ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح نمایند که بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود و تاثیر آن بر ادامه فعالیت خود را به اثبات برسانند.
  • درخواست تخلیه به جهت امور عام المنفعه و یا نیاز آینده مالک، قابل استماع است.
  • برخی از حقوقدانان اعتقاد دارند در صورتی که مستاجر ملک تجاری، چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد، همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوی تخلیه، می تواند با انجام استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند و همچنین عده ای نیز برخلاف نظر فوق عقیده دارند که طرح و رسیدگی به چنین درخواستی بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ۲ و ماده ۴۸ آیین دادرسی مدنی، امکان پذیر نیست.
تخلیه به جهت نیاز شخصی
تخلیه به جهت نیاز شخصی – عدالت سرا
مستندات قانونی مرتبط با دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶

علاوه بر موارد مذکور در ماده ی قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه، جایز است.

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می کند.

ماده ی ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه ی عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد، والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجرائیه کند حکم صادر شده، ملغی الاثر است. مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد.

 

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۱۲۶۰ مورخ ۹۱/۱۰/۲۶ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تنها نیاز شخص موجر به کسب در محل اجاره به منظور ارتزاق می تواند از اسباب درخواست تخلیه ی محل کسب و پیشه یا تجارت باشد و این نیاز به دیگر افراد (فرزند موجر) تسری نمی یابد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۵۶۲ مورخ ۱۳۵۸/۸/۲۷ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

آیا می توان حکم به تخلیه ی مورد اجاره در صورتی که محل کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست، به علت احتیاج شخصی موجر، صادر کرد یا نه؟

تخلیه ی مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر، مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنان که این معنی از صدر ماده ی ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ی ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آنست، مفهوم می شود. همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع.

عبارت بند ۲ ماده ی ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی کرده است، دلالت بر همین نفر دارد. به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر متقاضی و خواهان است، وجهه ی قانونی نمیتواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.

بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه ی تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بکنند. درخواست آنها با مقررات و فلسفه ی بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه ی تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی، منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست. در صورتی که خواسته ی دعوا، تخلیه ی خانه به علت احتیاج شخصی باشد و بین خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستاجره را در تاریخ معینه تخلیه کند و بر اساس توافق طرفین، دادگاه گزارش اصلاحی صادر کند، اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه ی مذکور با مقررات خاص قانون مالک و مستاجر مغایرت دارد یا خیر؟

با توجه به ماده ی ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی (ماده ی ۱۸۴ قانون فعلی) که مقرر می دارد، مفاد صلح نامه نسبت به طرفین، نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می شود. بنابراین به نظر کمیسیون اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه مذکور، بدون اشکال است.

آیا موجر می تواند به جهت احتیاج اولاد یا پدر یا مادر خود به محل کسب، درخواست تخلیه کند؟

ماده ۱۴ یا بند ۳ ماده ی ۱۵ همان قانون، معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل، قابل سکنی باشد، همان گونه که در آن ماده ذکر شده است، نیاز اولاد یا پدر یا مادر با همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

اگر با احراز نیاز مالک، حکم تخلیه ی محل کسب صادر و آن گاه ملک به دیگری منتقل شود، آیا مالک جدید که احتیاج او محرز نیست، می تواند به قائم مقامی محکوم له تقاضای اجراییه کند یا نیاز قائم به شخص است و منتقل الیه، حق تقاضای صدور اجرائیه ندارد؟

نظر اکثریت که در تاریخ ۱۳۶۷/۹/۳ اعلام گردید دایر مدار رأی صادر شده، نیاز خواهان دعوی به ملک خود بوده است. بنابراین اگر او ملک خویش را بفروشد، رای دادگاه موضوعاً منتفی می شود و جانشین محکوم له نمی تواند از مزایای آن حکم که قائم مقام به شخص مالک سابق بوده است، استفاده و درخواست صدور اجرائیه کند.

نظر اقلیت:

صرف انتقال ملک موجب بی اعتباری حکم دادگاه نمی شود و مالک جدید که از هر حیث قائم مقام محکوم له است، می تواند نسبت به رای صادر شده، تقاضای صدور اجرائیه کند؛ زیرا اصل بر لازم الاجرا بودن رای دادگاه است و در مقام تردید در اعتبار حکم دادگاه با فقد مجوز قانونی اصل جاری، یعنی بقای آن استصحاب می شود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن