بدی را با عدالت پاسخ دهيد، مهربانی را با مهربانی. كنفوسيوس دادگاهی بالاتر از دادگاه‌های عدل وجود دارد و آن دادگاه وجدان است. مهاتما گاندی تا زمانی كه توده مردم برای بهبود حال يكديگر احساس مسئوليت نكنند، عدالت اجتماعی تحقق نمی يابد. هلن كلر
لوگوی عدالت سرا

چگونگی طرح دعوای خلع ید

چگونگی طرح دعوای خلع ید

خلع ید چیست؟

اگر یک ملکی که دارای سند رسمی است اعم از زمین یا خانه و یا … بصورت غیرقانونی در تصرف فردی غیر از مالک آن باشد، کسی که سند مالکیت به نام او است، می تواند برای تخلیه ملک، دعوای خلع ید را مطرح نماید. هم چنین اگر یک ملک مُشاع (ملکی که بیش از یک مالک دارد) در تصرف برخی از مالکین باشد، سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک، دادخواست خلع ید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنها است در دادگاه مطرح نمایند.

خواهان دعوا، مالک رسمی ملک می باشد و خوانده دعوا نیز متصرف غیرقانونی ملک می باشد. در دادخواست خلع ید، خواسته ی دادخواست، الزام خوانده به رفع تصرف غیرمجاز به همراه تحویل ملک می باشد. کلیه دعاوی راجع به املاک، در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

بیشتر بخوانید: الزام به تحویل ملک به چه صورت انجام می پذیرد؟

نحوه صدور اجراییه

پس از اینکه حکم دادگاه مبنی بر خلع ید صادر و قطعی گردید، پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال می شود و به خوانده ابلاغ می گردد که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به خلع ید اقدام کند. در صورت عدم تخلیه ملک ظرف مهلت مقرر، اجرای احکام با حضور ضابطین قضایی اقدام به خلع ید می نماید.

مطلب مرتبط: طرح دعوای خلع ید ملک مشاع به چه صورت می باشد؟

نکات مهم در دعوای خلع ید
  • در دعوای خلع ید خواهان باید مالک رسمی ملک غیرمنقول باشد و هم چنین خوانده باید متصرف غیرقانونی ملک باشد.
  • در طرح دعوای خلع ید اولین شرط این است که خواهان مالک رسمی ملک باشد بنابراین در مورد املاکی که ثبت نشده است، ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز مطرح گردد.
  • همراه با ارائه دادخواست خلع ید میتوان اجرت المثل ایام تصرف را نیز از متصرف (خوانده) مطالبه نمود.
  • اگر خوانده بر طبق یک قرارداد در آن ملک سکونت داشته باشد ولی پس از پایان یافتن موعد قرارداد، ملک را تخلیه ننماید در اینصورت باید دادخواست تخلیه ملک را به جای دادخواست خلع ید مطرح نمود.
  • اگر شخصی مثل مستاجر بصورت قانونی مالک منافع ملکی باشد و فرد دیگری بصورت غیر مجاز آن ملک را در تصرف داشته باشد در اینصورت مستاجر میتواند علیه متصرف، دادخواست خلع ید مطرح نماید.
  • می توان همزمان با طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی، اقدام به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه کیفری نیز نمود.
  • در صورتی که مالک رسمی ملک فوت کند و ملک در تصرف بعضی از وراث باشد، سایر وراث می توانند بطرفیت آنها دعوای خلع ید را مطرح نمایند.
  • اگر ملکی در رهن و یا بازداشت باشد باز هم میتوان دعوای خلع ید را مطرح نمود.
  • اگر فردی که ملک را تصرف کرده است با اجازه مالک اقدام به ساخت بنا در آن ملک کرده باشد، نمی توان حکم به قلع و قمع بنا صادر کرد زیرا متصرف با اجازه مالک این کار را انجام داده است.
  • اگر یک ملک بصورت مشاع باشد (یعنی دارای بیش از یک مالک باشد) و بین آنها صلح نامه یا تقسیم نامه ای موجود باشد و بر همین اساس ملک در تصرف بعضی از آنها باشد، دیگر نمی توان علیه متصرفین دعوای خلع ید را مطرح نمود.
  • اگر متصرف ملک بدون اجازه مالک اقدام به ساخت بنا در ملک کرده باشد در اینصورت مالک باید ضمن دادخواست خلع ید، تقاضای قلع و قمع بنا را نیز مطرح نماید.
  • دعوای خلع ید مختص اعیان غیرمنقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوای خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی تحقق شرایط غصب صورت می‌گیرد.
  • مادام که ملک بنام خواهان ثبت نگردد دعوی تحویل مبیع که خود مستلزم خلع ید خوانده است به استناد رأی وحدت رویه ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور قابلیت استماع ندارد، حتی در موردی که خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع باشد و دادگاه ضمن احراز وقوع بیع، بایع را به تنظیم سند رسمی الزام نماید، در مورد تسلیم مبیع دعوی رد می‌شود.
  • چنانچه متصرف ملک دلیلی بر تجویز ادامه تصرفات خود ارائه ندهد، با تقاضای مالک از وی خلع ید می‌شود.
  • تغییر خواسته در جلسه اول دادرسی از خلع ید به تخلیه نسبت به همان ملک به علت مبانی مختلف این دو خواسته مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می‌شود. همچنین مالک یک دانگ ملک نمی‌تواند تقاضای تخلیه یا خلع کل ملک را بنماید.
  • هرگاه میزان خسارات وارده به غاصب در صورت خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وی، بسیار بیشتر از تجاوز وی باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متصرف شود، با استناد به لایحه قانون راجع رفع تجاوز و جبران خسارات وارد به املاک مصوب ۱۳۵۸، عوض خلع ید و قلع و قمع به پرداخت بهای ملک مغصوبه و تملک آن به متصرف حکم داده می‌شود.
  • در صورتی که مستاجر، عین مستاجره را به تصرف اشخاص ثالث بدهد، موجر می‌تواند دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را طرح نماید لیکن دعوای خلع ید به لحاظ وجود رابطه استیجاری قابل استماع نیست.
  • دعوای خلع ید در مورد ملک مشاعی می بایستی به طرفیت تمامی مالکین و متصرفین مال مشاعی اقامه شود.
چگونگی طرح دعوای خلع ید
چگونگی طرح دعوای خلع ید – عدالت سرا
مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید

ماده ی ۳۱۳ قانون مدنی

هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می تواند قلع یا نزع آن را بخواهد. مگر این که به اخذ قیمت، راضی شود.

ماده ی ۳۱۴ قانون مدنی

اگر در نتیجه ی عمل غاصب، قیمت مال منصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه ی قیمت زیادی را نخواهد داشت. مگر این که آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زایده متعلق به خود غاصب است.

ماده ی ۵۸۱ قانون مدنی

تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده است و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

ماده ی ۵۸۲ قانون مدنی

شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کند، ضامن است.

ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

ماده ی ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده باشد و دلایلی هم ارائه کند.

در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده ی ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه در محلی که باید خلع ید شود، اموالی از محکوم علیه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد، دادورز (مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می کند.

اسناد و اوراق بها دار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری با یکی از بانکها سپرده میشود.
اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه ی نگاه داری نباشد، به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه های مربوطه به صندوق دادگستری سپرده می شود تا به صاحب آن مسترد شود.
در مورد سایر اموال، دادورز (مامور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگه می دارد و یا به حافظ می سپارد و رسید دریافت می کند.

ماده ی ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی

در صورتی که در ملک مورد حکم خلع ید، زراعت شده و تکلیف زرع در حکم نیز معین نشده باشد. به ترتیب زیر رفتار می شود:

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم علیه باید فوراً محصول را بردارد. وگرنه دادورز (مامور اجرا) اقدام به برداشت محصول کرده و هزینه های مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم علیه از او وصول می کند.

هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، اعم از این که بذر روییده یا نروییده باشد، محکوم له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم علیه باقی بگذارد و اجرت المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و اجرت المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.

لایحه ی قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت واره به املاک مصوب ۱۳۵۷/۱۰/۲۷

ماده ی واحده – در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیر مجاز در املاک مجاور هر گاه محرز شود که طرف دعوی یا ایادی قبلی او، قصد تجاوز نداشته اند و در اثر اشتباه در محاسبه ی ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده ی بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده است، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه ی طرف می شود، به نظر دادگاه نسبتا جزیی باشد، در صورتی که طرف دعوی، قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه ی خسارات وارد شده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می دهد. در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیر مجاز داده خواهد شد.

تبصره ۱- منظور از قیمت اراضی در این ماده، بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود.

تبصره ۲- در صورتی که تجاوز به اراضی مجاور موجب کسر قیمت باقی مانده ی آن نیز بشود. در احتساب ضرر مالک اراضی، منظور خواهد شد.

تبصره ۳- مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به حکم قطعی منتهی نشده باشد. لازم الرعایه است و هر گاه حکم قطعی صادر شده و اجرا نشده باشد، ذی نفع می تواند با استناد به این قانون ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تقاضای اعاده ی دادرسی کند.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۷۲ – ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست.

بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخص میشود.

این رای بر طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

رأی وحدت رویه ی ۵۸۵ – ۱۳۷۲/۷/۱۳ دیوان عالی کشور

دعوی خلع ید از اعیان غیر منقول به صراحت بند ۳ ماده ی ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی مصوب سوم آذر ماه ۱۳۶۴ از دعاوی غیر مالی و رسیدگی آن در صلاحیت دادگاههای حقوقی در می باشد و دعوی خلع ید غاصبانه را نیز شامل میشود. مگر این که در رسیدگی به این نوع دعاوی بر اساس اظهارات طرفین در موقع رسیدگی در امر مالکیت، اختلاف شود که در این صورت نصاب دادگاههای حقوقی معتبر است. بنابراین رای شعبه سوم دیوان عالی کشور، صحیح تشخیص میشود.

این رای بر طبق ماده واحدهای قانون وحدت رویه ی قضایی مصوب ۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره ی ۱۳۳۳ مورخ ۹۱/۱۰/۶ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

هرگاه میزان خسارت وارد شده به غاصب در صورت خلع ید و قلع و قمع مستحدثات وی، بسیار بیشتر از تجاوز باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متصرف شود، با استناد به لایحه ی قانون راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارد شده به املاک، مصوب ۱۳۵۸، عوض خلع ید و قلع و قمع به پرداخت بهای ملک منصوبه و تملک آن به متصرف، حکم داده می شود.

رای شماره ی ۱۱۱۰ مورخ ۹۱/۸/۲۹ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه مال غیر منقول مورد دعوی (انباری) قبلا به طور رسمی به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلع ید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.

رای شماره ی ۸۱۳ مورخ ۹۱/۷/۱۵ شعبه ی ۵۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای خلع ید، مختص اعیان غیر منقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوی خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی شرایط نصب، صورت می گیرد.

نظریه ی شماره ی ۷/۹۵۰۲ مورخ ۱۳۸۵/۱۲/۱۴ اداره حقوقی قوه قضاییه

اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اشکال قانونی ندارد. هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه ی مشاع به محکوم علیه، محرز باشد.

رای شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۱۱۳۹ مورخ ۹۵/۱۰/۳۰ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

مطابق ماده ی ۳۰۸ قانون مدنی، هدف و منظور قانون گذار از اثبات بد بر مال غیر، موردی است که شروع استیلا به اذن مالک باشد؛ ولی بدون مجوز و پس از قطع اذن، ادامه یابد. با توجه به این که مطابق مفاد اظهار نامه ی ارسالی توسط تجدید نظر خواه خطاب به تجدید نظر خوانده، تجدید نظر خواه از اذن سابق خود عدول کرده است، حکم بر خلع ید صادر می شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۳۰۳۳ مورخ ۱۳۷۳/۵/۱۱

صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان با تخریب بنای احدانی ندارد؛ ولی ذی نفع می تواند، قلع بنای احدانی با قطع درختان غرس شده به وسیله ی غاصب را هم خواستار شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۵۶۴۹ مورخ ۱۳۶۸/۱۱/۹

خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است. لکن در مورد تخلیه ی مورد اجاره، موضوع فرق می کند؛ زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه ی مشاعی بر اساس ماده ی مذکور، مستلزم تخلیه ی کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستاجر یا مستأجران دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است، فراهم می آورد.

علیهذا با بقای رابطه ی استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ، موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت صدور حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده است اقدام کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۳۰۹۵ مورخ ۶۰/۸/۲ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

در نقاطی که ثبت اسناد عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیر منقول مطابق قانون ثبت اسناد و املاک اجباری باشد، طبق ماده ی ۴۸ قانون ثبت، سندی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

بنابراین در فرض سؤال، دعوای خلع ید قابل پذیرش نیست؛ اما اگر خوانده به وقوع معامله در دادگاه اقرار کند، از شمول ماده ی ۴۸ قانون مزبور خارج خواهد شد و مأخوذ به اقرار خود خواهد بود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

2 دیدگاه دربارهٔ «چگونگی طرح دعوای خلع ید»

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن