حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعریف دقیقی از حق کسب و پیشه و تجارت ارائه نشده است اما میتوان اینگونه بیان نمود که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ برای مستاجر قائل شده است البته ناگفته نماند در صورتی که مستاجر مرتکب تقصیر یا تقلب شود مانند تغییر شغل بدون اجازه موجر، در اینصورت این حق به‌ وی تعلق نخواهد گرفت.

نحوه تعیین و ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت بدین صورت می باشد که قاضی رسیدگی کننده به دعوا موضوع را به کارشناس متخصص در این زمینه ارجاع می دهد و کارشناس با در نظر گرفتن مواردی از قبیل موقعیت مکانی ملک تجاری، متراژ، طول مدت قرارداد اجاره و … مبلغی را تعیین می نماید.

نکته قابل توجه آنست که حق کسب و پیشه و تجارت فقط در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ جاری است و در قوانین دیگر وجود ندارد. مساله مهم دیگری که می بایست بدان اشاره گردد این است که مستاجر در صورتی که ثابت نماید که در ملک مستاجر بوده و ملک را بدون دریافت حق کسب و پیشه و‌ تجارت تخلیه نموده است (به شرط آنکه قرارداد اجاره او مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد) می تواند حق کسب و پیشه و تجارت را از طریق دادگاه مطالبه نماید. البته ناگفته نماند که اگر ثابت شود که عملکرد مستاجر مشمول بندهای 7، 8 و ۹ ماده ۱۴ و تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده است، نمی تواند حق کسب و‌ پیشه و‌ تجارتی را مطالبه نماید. البته اگر مشمول تبصره 1 ماده 19 همان قانون باشد، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به وی تعلق می گیرد.

بند 7، 8 و 9 ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ عنوان می دارد:

«در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

...

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.»

همچنین تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بیان داشته است:

‌«در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.»

یکی دیگر از نکات مهم در مورد حق کسب و پیشه و تجارت بحث قابل توقیف بودن یا نبودن آن است در این خصوص دو دیدگاه وجود دارد:

۱) بدلیل آنکه این حق در صورت تخلف از سوی مستاجر، ساقط می شود پس حقی متزلزل بوده و قابل توقیف نیست.

۲) این حق قابل توقیف خواهد بود به شرط آنکه مالک ملک در خصوص مزایده رضایت خود را اعلام دارد. پر واضح است که در صورت مخالفت موجر (مالک) انجام مزایده امکان پذیر نخواهد بود.

بیشتر بخوانید: تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها چگونه است؟

قابل اسقاط بودن یا نبودن حق کسب و پیشه و تجارت

همانگونه که فوقاً ذکر گردید دریافت حق کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و هرگونه توافقی بصورت مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین قرارداد به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون فوق با یکدیگر داشته اند، در دادگاه صالح بلااثر خواهد شد این امر بدین معناست که حتی اگر در قرارداد اجاره شرط شود که مستاجر در زمان تخلیه حق مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را ندارد، این شرط بلااثر خواهد بود چراکه این حق، حقی است که با تخلیه ملک تجاری نصیب مستاجر می شود و قبل از ایجاد قابل اسقاط نمی باشد. (ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶)

در این خصوص شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره 9509980908300002 مورخ 08-03-1395 بیان داشته است:

"حق کسب و پیشه، حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست."

همچنین شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9309970269401147 مورخ 16-09-1393 در ارتباط با امکان یا عدم امکان اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت بیان داشته است که:

"1) تا قبل از طرح موضوع تخلیه، مستاجر نمی تواند خواهان حق کسب و پیشه شود، زیرا حقی است که با تخلیه به مستاجر تعلق می گیرد. 2) امکان توافق برخلاف قانون موجر و مستاجر 1356 معتبر نیست و حق کسب و پیشه قابل اسقاط نیست."

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.