نکات حقوقی مرتبط با تنظیم قرارداد

نکات حقوقی تنظیم قرارداد

این نوشته شامل چکیده ای از نکات و آراء حقوقی مرتبط با تنظیم قرارداد می باشد.

• در قراردادی که وجه التزام در برابر تخلف از انجامِ تعهد به تنظیم سند رسمی انتقال بوده، و ملک فاقد سند رسمی است؛ از آنجا که امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد، از این‌رو خریدار هم حق مطالبه خسارت قراردادی (خسارت تأخیر در تنظیم سند) را ندارد.
• شرط استفاده از خیار تأخیر ثمن این است که برای تأدیه ثمن اجل معین نشده باشد و چنانچه برای پرداخت ثمن قرارداد اجل مشخص شود دیگر فروشنده دارای خیار نیست.
• ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مداخله دادگاه برای تجویز انتقال منافع برخلاف اراده موجر را اجازه داده، لکن تجویز تغییر شغل بر خلاف اراده موجر در این قانون پیش‌بینی نشده است؛ لذا تجویز تغییر شغل از سوی دادگاه، دخالت در اراده موجر بوده و با اصول حاکم بر قراردادها تعارض دارد.
• اختلافات افراد که ناشی از قراردادهای شفاهی و به‌ صورت روزمزدی یا انجام کار مشخص مثل گچ کاری، کاشی‌کاری و امثالهم منعقد می‌شود و در امور جزیی ساختمانی در جامعه معمول است، خارج از شمول قانون کار است.
• در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.
• در صورت تمدید قرارداد اجاره تبدیل تعهد صورت گرفته است و چنانچه تعهد بر پرداخت خسارت قراردادی در صورت عدم تخلیه در قرارداد ابتدایی شرط شده باشد، این موضوع صرفاً مربوط به قرارداد نخستین بوده و تسری آن بر توافق بعدی نیازمند تصریح در تمدید قرارداد است.
• اگر قرارداد اجاره مشمول قانون سال 76 باشد، تقاضای تخلیه ملک صرفاً با انقضای مدت اجاره است و نیاز شخصی مالک حقی برای مالک جهت تقاضای تخلیه ایجاد نمی‌کند.
• نسخه‌های قرارداد وکالت باید یکسان بوده و تفاوت نسخه‌ها جدای اینکه تعقیب انتظامی را در پی دارد، واجد آثار حقوقی نخواهد بود؛ از این رو وکالتنامه ‌ای که به دادگاه ارائه شده رسمیت داشته و ملاک عمل خواهد بود و اگر قرارداد دیگری در میان باشد تا زمانی که به دادگاه ارائه نشده و برابر آن تمبر قانون باطل نشود، ملاک عمل نیست.
• قرارداد اجاره به شرط تملیک برای مستاجر مالکیتی نسبت به عین موضوع قرارداد ایجاد نمی کند.
• دعوای فسخ قرارداد اجاره به علت انتقال به غیر باید به طرفیت مستأجر و منتقل الیه جدید باشد وگرنه محکوم به رد است.
• حتی در صورت درج "اسقاط کلیه خیارات" در متن قرارداد، می‌توان قرارداد را به علت تخلف از وصف فسخ کرد.
• در قرارداد جعاله، خسارت تأخیر تادیه قابل مطالبه است و مبدأ محاسبه آن، از تاریخ سررسید قرارداد است؛ نه از زمان مطالبه.
• در صورتی که طرفین در قرارداد خود شرط داوری پیش‌بینی نمایند و بعداً قرارداد آنها منفسخ اعلام گردد، در این حالت موجبی برای انجام داوری و صدور رأی وجود ندارد؛ چرا که اختیار داور مربوط به قرارداد می‌باشد و با انفساخ قرارداد یا فسخ آن، قراردادی وجود ندارد که داور منطبق و بر اساس قرارداد رأی صادر کند.
• اگر در قرارداد اجاره برای مثال درج گردد که تأخیر در پرداخت هر قسط تا ده روز موجب خیار فسخ در بقیه مدت برای موجر خواهد بود؛ در این صورت حق فسخ تا پایان قرارداد باقی است و فوریت ندارد.
• چنانچه وکیل در قرارداد وکالت تقدیمی به مرجع قضایی مبلغ حق الوکاله مرقوم نموده باشد لکن در الحاقیه عادی جداگانه روی برگه سفید (بدون فرم مخصوص) مبلغ حق الوکاله جدیدی تحریر شده باشد، در تعارض بین دو قرارداد،  حق الوکاله قرارداد رسمی وکالت ملاک است.
• اگر طرفین در قرارداد خود خیار شرط را بدون مدت پیش‌بینی نمایند، با توجه به اینکه قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف و قصد متعاملین استحکام و اجرای تعهدات مندرج در قرارداد بوده است؛ خیار را محدود به 3 روز یا فوری می داند و آن را بدون مدت تلقی نمی‌کند.

مطلب مرتبط: خسارت عدم تنظیم سند رسمی ملک

• در صورت طرفینی بودن تعهدات، الزام کننده زمانی می تواند تایید فسخ قرارداد به علت عدم انجام برخی تعهدات را تقاضا کند که خود تعهدات قراردادی را صحیحاً صورت داده باشد.
• دعوی به خواسته تنفیذ صلح نامه عادی به این دلیل که محاکم مرجع تائید و تنفیذ قراردادهای عادی نیستند، مسموع نیست.
• در صورتی‌ که وکالتنامه بلاعزل و فاقد مدت باشد لیکن در راستای قرارداد دارای مدت منعقد شده باشد، با انقضاء مدت قرارداد می‌توان وکالتنامه را باطل کرد.
• اگر در قرارداد ذکر شده باشد که طرفین "می‌توانند" به داوری مراجعه کنند، مراجعه به داوری اختیاری نخواهد بود و طرفین مکلف به مراجعه به داوری هستند.
• در صورت وجود قرارداد در پرداخت نفقه فرزند مشترک، ادعای اعسار و تعدیل نفقه پذیرفته نیست.
• در صورت وقوع خسارت ناشی از عملیات عمرانی، کارفرما و پیمانکار هر دو در برابر زیان‌دیده مسئولیت اشتراکی دارند و قرارداد بین آنها در خصوص تقسیم مسئولیت، در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست.
• اگر قراردادی منتهی به انفساخ گردد و خریدار اولیه قبل از انفساخ آن را منتقل نموده باشد، نمی‌توان به استناد انفساخ قرارداد اولیه حکم به خلع‌ ید خریدار آخر نمود مگر آنکه همه قراردادها به طریق قانونی باطل شود.
• طرح دعوای تخلیه ملک استیجاری مستلزم این است که خواهان مالک عین یا منافع محل مورد اجاره باشد یا دست کم به وکالت یا نمایندگی از طرف مالک اقدام نماید. صرف سبق تصرف یا تنظیم قرارداد اجاره در فرض اثبات مالکیت غیر بر مورد اجاره، حق مطالبه اجاره‌ بها یا تخلیه ایجاد نمی‌کند.
• چنانچه در قرارداد شرط شود در صورت عدم پرداخت وجه چک در سررسید، مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین شود نظر به اینکه تعهد مذکور مصداق وجه التزام قراردادی ناشی از عدم انجام فعل نبوده بلکه تعهد به پرداخت مازاد بر وجه نقد تلقی می‌گردد، صحیح نیست.
• در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.
• صرف اینکه فروشنده مدعی شود که در هنگام انجام معامله، مریض (بیمار) بوده و و از این رو مدعی حجر خود شود، کافی نیست و نمی‌تواند دعوی ابطال سند و... را مطرح نماید؛ چون اصل بر صحت قرارداد بوده و تا زمانی که حکم حجر وی توسط دادگاه صالح صادر نشود، اصل بر استمرار و صحت قرارداد است.
• مشاور املاک پس از تنظیم قرارداد اجاره، مستحق حق‌العمل است و فسخ قرارداد نیز نافی حق تنظیم کننده آن نیست.
• به موجب قانون، شرط تحقق عقد، قصد طرفین و رضای آنها برای انعقاد آن است. از این‌رو چنانچه طرفین با توافق هم نسبت به تنظیم قرارداد اقدام و آن را انشاء نمایند، عقد کامل و لازم است؛ در غیر این صورت در مرحله تراضی هستند و هنوز قدم به مرحله تعهد و عقد نگذاشته است؛ بدین معنی که اگر یکی از طرفین به تنظیم قرارداد راضی شد و طرف دوم راضی نشد، نمی‌توان او را مجبور به این کار (انعقاد عقد) کرد؛ زیرا هیچ قاعده مسلّمی وجود ندارد تا بر اساس آن بتوان شخصی را مجبور به تراضی نمود.