اجاره به شرط تملیک چیست؟ ویژگی‌های آن کدام است؟

اجاره به شرط تملیک چیست؟

گاهی اوقات ممکن است که بنا به دلایل مختلفی، فردی در مقام خریدار در زمان خرید یک کالا، نتواند در آن زمان، کل مبلغ مورد معامله را نقداً به فروشنده پرداخت نماید و بر همین اساس خواهان خریداری کالا بصورت اقساط باشد. در مقابل فروشنده، به جهت آنکه بیم آن را دارد که خریدار مبلغ مورد معامله را در زمان‌های تعیین شده پرداخت ننماید، فلذا کالای خریداری شده را به خریدار تحویل می‌دهد اما مالکیت آن را برای خود نگه می‌دارد تا اگر خریدار، اقساط را به‌موقع پرداخت ننمود و به تعهدات خود (شروط ضمن عقد) عمل نکرد، مالکیت را به وی منتقل ننماید طبیعتاً اگر خریدار به تعهدات خود عمل نماید، مالکیت کالا به وی منتقل خواهد شد. به اینگونه انجام معامله، در اصطلاح حقوقی، اجاره به شرط تملیک گفته می‌شود (مانند آنکه خودرویی بصورت لیزینگی خریداری می‌شود و مالکیت خودرو برای فروشنده باقی می‌ماند و زمانی که خریدار آخرین قسط  را پرداخت کند مالکیت اتومبیل به خودی خود به او منتقل می‌گردد). در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص اجاره به شرط تملیک و ویژگی‌های آن پرداخته شود.

ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک

مطابق با قوانین و مندرجات قانونی، اجاره به شرط تملیک یکی از نهادهای حقوقی رایج در جامعه کنونی است که به جهت بالا بودن بهای برخی کالاها و خدمات از یک طرف و پایین بودن قدرت خرید از طرف دیگر، اقشار مختلف جامعه نیازمند بهره‌گیری از آن می‌باشند. در اجاره به شرط تملیک مورد اجاره برای مالک و انتفاع منافع متعلق به مستاجر است اما موردی که میان این نوع از عقد اجاره با عقد اجاره معمولی (موضوع ماده 466 قانون مدنی) تفاوت ایجاد می‌نماید آن است که ماهیت اجاره به شرط تملیک، تملیک عین در پایان مدت اجاره است فلذا زمانی که طرفین از اجاره به شرط تملیک استفاده می‌نمایند، هدفشان تملیک نهایی مورد معامله بوده است اما از آنجایی که خریدار یا همان مستاجر در زمان عقد قدرت پرداخت تمام ثمن معامله را نداشته است، از اجاره به شرط تملیک استفاده نموده‌اند تا هم او بتواند در پایان مدت اجاره، مالکیت عین را بدست آورد و هم موجر بتواند در مقابل پرداخت دین از سوی مستاجر، وثیقه مطمئنی در بازپرداخت داشته باشد. 

در خصوص ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک میان حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد عده‌ای معتقدند که ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک، عقد بیع است چراکه هدف اصلی طرفین آن، فروش کالا است اما در مقابل عده‌ای دیگر معتقدند که ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره است چراکه هر دو طرف عقد، نیت آن را داشته‌اند که تملیک مال با تاخیر انجام شود. متصرف مال فقط از منافع آن استفاده کند اما عده‌ای دیگر از حقوقدانان نیز بر این باورند که ماهیت این عقد، عقد رهن است چراکه هدف طرفین آن بوده است که مال مورد معامله در وثیقه فروشنده باشد. حال با توجه به قوانین و مقررات موجود، می‌بایست بیان گردد که قرارداد اجاره به شرط تملیک یک نوع عقد شبه معین است که نام آن در قانون ذکر شده است اما آثار و احکام آن ذکر نشده است.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

ویژگی‌های اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک دارای ویژگی‌های ذیل می‌باشد:

الف) اجاره به شرط تملیک در طول مدت زمان پرداخت اقساط، عقد اجاره تلقی می‌گردد اما به محض آنکه آخرین قسط پرداخت شود، مالکیت کالای خریداری شده به خریدار منتقل شده و در آن زمان عقد بیع منعقد خواهد شد و دیگر نیازی به اعلام ایجاب و قبول از سوی طرفین معامله وجود ندارد چراکه در ابتدای انعقاد اجاره به شرط تملیک، این ایجاب و قبول اعلام شده بوده است فلذا نوعی بیع معلق میان طرفین توافق شده است.

ب) تا زمانی که مستاجر (خریدار) آخرین قسط را پرداخت ننموده باشد این حق را ندارد که بدون اجازه موجر (فروشنده) مورد معامله را به شخص دیگری انتقال دهد مگر آنکه در ضمن قرارداد یا بصورت مستقل، این حق به وی اعطا شده باشد در صورت انتقال مورد معامله بدون داشتن اجازه از سوی فروشنده، عمل خریدار مصداق بارز فروش مال غیر خواهد بود.

ج) اگر در اجاره به شرط تملیک درج شده باشد که موجر متعهد خواهد بود که پس از پرداخت آخرین قسط، کالای خریداری شده را به مستاجر انتقال دهد، در واقع شرط منعقده، شرط فعل بوده که نیازمند تحقق ایجاب و قبول است فلذا اگر موجر به تعهد خود عمل نکند، مستاجر این حق را دارد که الزام او را از دادگاه درخواست نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

نکات مهم در خصوص اجاره به شرط تملیک

1- اگر متعهدله یا همان خریدار (مستاجر) در مواعد تعیین شده، اقدام به انجام تعهدات و پرداخت اقساط ننماید، موجر این حق را خواهد داشت که به دلیل اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را پس بگیرد و یا آنکه حسب مورد تقاضای تخلیه عین مستاجره را مطرح نماید.

2- اگر مستاجر بدون داشتن اذن، اقدام به انتقال مال به شخص دیگری نماید، اقدام وی مشمول معامله فضولی بوده و اگر موجر، آن معامله را تنفیذ نکند، معامله باطل خواهد شد و خریدار جاهل، این حق را خواهد داشت که وفق مواد 390 و 391 قانون مدنی دعوای استرداد ثمن و مطالبه خسارت به نرخ روز را در دادگاه صالح مطرح نماید.

3- در شرایطی که مستاجر به تعهدات خود عمل نموده و اقساط را به‌موقع پرداخت کند، مالکیت مورد معامله به خودی خود به او منتقل خواهد شد.

4- گاهی اوقات ممکن است تصور شود که دو مفهوم حقوقی اجاره به شرط تملیک و بیع اقساطی با یکدیگر مشابه بوده و دارای تفاوتی نمی‌باشند در این خصوص می‌بایست بیان گردد که در بیع اقساطی از ابتدای انعقاد عقد بیع، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود اما در اجاره به شرط تملیک، اجاره، مقدمه بیع بوده و تا قبل از آن بیعی صورت نمی‌گیرد.

5- در خصوص تفاوت‌ها و هم‌چنین شباهت‌های میان اجاره به شرط تملیک و عقد رهن می‌بایست بیان گردد که در اجاره به شرط تملیک، موجر بنا به درخواست مستاجر، کالا را می‌خرد و جهت دسترسی به وجه پرداختی خود، آن را اجاره می‌دهد اما با شرایط اجاره به شرط تملیک، مالکیت کالا را منتقل نمی‌کند تا زمان پرداخت آخرین قسط. فلذا برخی از حقوقدانان معتقدند که اجاره به شرط تملیک در حقیقت جانشین عقد رهن می‌باشد. 

6- در خصوص تفاوت میان بیع معلق با اجاره به شرط تملیک می‌بایست بیان گردد که در بیع معلق، انتقال مالکیت کالا بستگی به پرداخت آخرین قسط دارد اما در فاصله میان عقد و پرداخت آخرین قسط، خریدار از مبیع استفاده نمی‌کند چراکه این عمل وجهه قانونی ندارد و مالکیت او نسبت به عین مورد معامله، فعلیت ندارد تا وی اجازه تصرف داشته باشد اما در اجاره به شرط تملیک بدین صورت نبوده و مستاجر بلافاصله بعد از عقد، حق تصرف دارد و از آنجایی که این حق در نتیجه عقد اجاره ایجاد شده است، فلذا اجازه مالک در تصرف، یک اذن معاوضی بوده و اگر پرداخت‌ها تا آخرین مرحله صورت نگیرد، اقساط پرداخت شده به ازای تصرف قرار گرفته و بر نمی‌گردد و از آنجایی که مالکیت در کالا برای موجر باقی می‌ماند، مستاجر حق انتقال آن به غیر را ندارد.