نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

گاهی اوقات ممکن است بعد از انعقاد معامله، مشخص گردد که مورد معامله، معیوب بوده و این عیب در زمان عقد نیز موجود بوده اما خریدار از آن اطلاعی نداشته است بنابراین او به محض اطلاع، این حق را دارد که معامله را فسخ نموده و یا آنکه مطالبه ارش (مابه‌التفاوت بین قیمت شیء در حال سلامت و قیمت آن در حال معیوبی) نماید (مستنبط از ماده ۴۲۲ قانون مدنی). در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب مطابق با قانون مدنی پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: آثار فسخ قرارداد کدامند؟

شرایط طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب لازم است که اولاً رابطه قراردادی میان طرفین دعوا وجود داشته باشد. ثانیاً خریدار از معیوب بودن کالا اطلاعی نداشته باشد و عیب بر او مخفی بوده باشد. ثالثاً در زمان انجام معامله، عیب موجود باشد. رابعاً خریدار به محض اطلاع، حق فسخ خود را اعمال نماید چراکه خیار عیب، فوری است. خامساً معامله مربوط به یک عقد مغابنه‌ای باشد نه عقد رایگان. سادساً خریدار، فروشنده را از عیوب موجود در مورد معامله، بری ننموده باشد و اراده خود را مبنی بر فسخ معامله که معمولاً با ارسال اظهارنامه صورت می‌گیرد، به فروشنده اعلام نموده باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که خیار عیب در تمام عقود مغابنه‌ای وجود دارد و فقط مختص عقد بیع نیست حال اگر مورد معامله، یک مال کلی باشد (مانند 500 کیلوگرم گندم) و معیوب درآید، فروشنده مکلف است که آن مال را پس گرفته و جنس سالم تحویل خریدار دهد بنابراین در این نوع مبیع، خیار عیب وجود ندارد.

بیشتر بخوانید: چگونگی مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب

نکات مهم در طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

1- همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، در صورت وجود خیار عیب در مورد معامله، خریدار می‌تواند یا معامله را فسخ نموده و یا آنکه تقاضای ارش نماید اما در برخی شرایط، خریدار فقط می‌تواند ارش مطالبه نموده و حق فسخ معامله را ندارد این موارد عبارتند از:

در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر/ در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه/ در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت‌ مانع از فسخ و رد نیست. (وفق ماده 429 قانون مدنی)

2- عیب موجود در مبیع می‌بایست مخفی باشد تا خیار عیب برای خریدار ایجاد گردد. مخفی بودن به معنای آن است که خریدار از وجود آن عیب، اطلاعی نداشته باشد حال تفاوتی نمی‌نماید که عیب واقعاً پوشیده باشد و یا آنکه پوشیده نبوده اما خریدار متوجه آن نشده بوده باشد. تشخیص این امر که چه چیزی عیب محسوب می‌شود، با عرف و عادت محل انعقاد قرارداد می‌باشد. (مستنبط از ماده 426 قانون مدنی)

نکته قابل توجه دیگر آن است که عیب موجود در کالا حتماً می‌بایست در زمان عقد وجود داشته باشد به استثنای دو مورد (عیب پیش از قبض بوجود آمده باشد/ عیب جدیدی باشد که بر اثر عیب قدیم بوجود آمده باشد.) این موضوع مطابق با مواد 425 و 430 قانون مدنی است.

3- مستنبط از ماده 427 قانون مدنی زمانی که خریدار مطالبه ارش نماید، قاضی دادگاه پس از تشکیل جلسه دادرسی، موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد تا قیمت واقعی مبیع در حالت معیوب بودن با قیمت واقعی مبیع در حالت بی‌عیبی، در زمان انجام معامله مشخص شود پس از تعیین قیمت، اگر قیمت مبیع در زمان سالم بودن با آن قیمتی که در قرارداد نوشته شده بوده، یکسان باشد، مقدار ارش همان تفاوت قیمت خواهد بود. بطور مثال فردی یک خودرو به مبلغ 800 میلیون تومان خریداری می‌کند، بعد از مدتی متوجه می‌شود که موتور خودرو دارای مشکل است، با مراجعه به دادگاه، مطالبه ارش می‌نماید، با ارجاع به کارشناسی مشخص می‌شود که قیمت خودرو در فرض سالم بودن در زمان عقد، 800 میلیون تومان بوده اما با وجود عیبی که داشته قیمت آن در زمان عقد 600 میلیون تومان بوده است بنابراین میزان ارش، مبلغ 200 میلیون تومان خواهد بود. حال اگر قیمت مبیع در زمان سالم بودن، کمتر یا بیشتر از مبلغ مندرج در قرارداد باشد، در این فرض، نسبت گرفته می‌شود و همان نسبتی که بهای مبیع سالم و معیوب دارد، از بهای مبلغ قرارداد به خریدار داده می‌شود.

4- خیار عیب در زمره خیارات فوری می‌باشد یعنی آنکه به محض اطلاع خریدار، می‌بایست اعمال گردد. حال اگر مشتری در اعمال خیار عیب، تاخیر داشته باشد، عده‌ای از علمای علم حقوق من جمله دکتر صفایی معتقدند که در صورت تاخیر در اعمال خیار، حق مطالبه ارش باقی می‌ماند و با تاخیر در مطالبه این حق ساقط نمی‌شود اما دکتر کاتوزیان معتقدند که تاخیر در اعمال خیار عیب، هم حق فسخ را از بین می‌برد و هم حق مطالبه ارش را.

5- طرفین معامله می‌توانند در ضمن آن، با یکدیگر توافق نمایند که خیار عیب، ساقط گردد. اسقاط این خیار در تضاد با نظم عمومی نیست چراکه طرفین می‌توانند این خیار را ساقط نمایند و یا آنکه وفق ماده 436 قانون مدنی، فر‌وشنده نسبت به تمام یا برخی از عیوب مبیع، ذمه خود را بری نماید. اما اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که مورد معامله دارای عیبی خارج از حد متعارف بوده است که خریدار هرگز تصور آن را نداشته است، در این‌صورت مطابق با رای دیوان عالی کشور به شماره ۱۲۱۸- ۳۴۸، اسقاط خیار عیب شامل عیوبی که خارج از حد متعارف است، نمی‌باشد.

حال ممکن است این سوال مطرح گردد که با اسقاط خیار عیب آیا حق مطالبه ارش نیز از بین می‌رود یا خیر. عده‌ای از حقوقدانان من جمله آقای دکتر امامی معتقدند که با توجه به مفهوم لغوی خیار عیب، با اسقاط خیار عیب، حق مطالبه ارش از بین نمی‌رود اما آقای دکتر کاتوزیان معتقدند که خیار عیب شامل هر دو اختیار فسخ یا مطالبه ارش است و جز مواردی که در خصوص مطالبه ارش، مقررات ویژه‌ای وجود دارد، می‌بایست آن را تابع خیار عیب دانست. در این ارتباط در بهمن ماه 1401، هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای اصراری بیان داشته‌اند که با اسقاط خیار عیب، حق مطالبه ارش نیز از بین می‌رود.

بیشتر بخوانید: خیار عیب چیست؟ شرایط تحقق آن کدام است؟

6- اگر عیب موجود در مورد معامله به حدی باشد که باعث شود که مال از مالیت و ارزش، خارج شود، عقد باطل خواهد بود. نکته مهم دیگر آنکه اگر مالی پس از خرید خراب شده یا از کار بیفتد، این خرابی شامل خیار عیب نخواهد بود مگر آنکه سبب آن در زمان عقد وجود داشته باشد و عیب دوم در نتیجه عیب سابق بوده باشد.

7- اگر در یک معامله‌ای فروشنده یک نفر باشد اما خریداران متعدد باشند و در مورد معامله عیبی حادث گردد، هر خریدار به تنهایی نمی‌تواند سهم خود را رد کند و دیگری سهم خود را نگه دارد مگر آنکه فروشنده رضایت دهد حال اگر در این خصوص به تفاهم نرسند، هر یک از آنان فقط می‌توانند ارش مطالبه نمایند.

8- فرض بفرمایید شخص «الف» به شخص «ب» وکالت می‌دهد که برای وی یک اتومبیل بخرد، حال اگر شخص «ب» (وکیل) یک اتومبیل معیوب (با فرض رعایت غبطه و مصلحت موکل- خرید با قیمت مناسب) برای شخص «الف» بخرد، شخص «الف» (موکل) با فرض جاهل بودن به عیب موجود در اتومبیل در زمان انعقاد عقد، حق فسخ قرارداد به استناد خیار عیب را ندارد چراکه گرچه معامله برای شخص «الف» بوده است و شخص «ب» تنها، نماینده شخص «الف» بوده است اما با توجه به آنکه شخص «ب» (وکیل) طرف عقد بوده است، وی تنها راجع به تعهدات و آثار ناشی از عقد (مانند پرداخت ثمن و ...) شخص ثالث محسوب می‌شود و با توجه به آنکه وی (وکیل) عالم به معیوب بودن اتومبیل بوده است، شخص «الف» (موکل) نمی‌تواند اقدام به فسخ بیع اتومبیل نماید. به بیانی دیگر قصد انشاء وکیل است که عقد را می‌سازد. قصد انشاء هر کس که عقد را بسازد باید مورد معامله نزد وی معلوم و معین باشد مگر آنکه موضوع وکالت صرفاً ایجاب و قبول باشد و قصد وکیل عقد را نسازد و وکیل صرفاً در امضاء قرارداد وکالت داشته باشد که در اینجا اراده‌ی وکیل سازنده عقد نمی‌باشد و چون اصیل خود عقد را ساخته، معلوم و معین بودن مورد معامله نزد وکیل، تاثیری در عقد ندارد.