نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال

نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال

سند رسمی انتقال به سندی گفته می شود که بموجب آن، مالک رسمی ملک با حضور در دفترخانه اسناد رسمی، اقدام به انتقال ملک خود به دیگری می نماید. پس از این انتقال، دفترخانه نسخه ای از خلاصه معامله را جهت ثبت در دفتر املاک، به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال نموده و نسخه ای را نزد خود نگاه داشته و نسخه ای دیگر را به طرفین معامله تحویل می دهد. خریدار با ارائه سند رسمی انتقال (بنچاق) می تواند به اداره ثبت مراجعه و درخواست صدور سند تک برگ بنام خود، نماید. حال اگر سند انتقالی صادر شود اما پس از صدور، مشخص شود که معامله پایه بنا به دلایل محکمه پسندی، باطل بوده است، می بایست توسط ذینفع، دعوای ابطال سند رسمی انتقال مطرح گردد. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال مطابق با قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

شرایط طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال

جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال لازم است که اولاً سند رسمی انتقال در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. ثانیاً بطلان معامله پایه مانند بیع، هبه و ... که براساس آن سند رسمی انتقال صادر شده است بنا به دلایلی مانند عدم اهلیت، فقدان قصد و رضا و ... در دادگاه صالح ثابت شده باشد. همچنین دعوای ابطال سند رسمی انتقال یک دعوای مالی غیرمنقول می باشد که هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال، دادگاه محل وقوع ملک‌ می باشد.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

نکات ضروری در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال

1- دعوای ابطال سند رسمی انتقال در مواردی اعم از عدم اهلیت طرفین معامله، فقدان امضای فروشنده، عدم اعتبار وکالت نامه فروش بنا به هر دلیل محکمه پسندی، انتقال مال غیر (معامله فضولی)، عدم قصد انشاء یا جعلی بودن اسناد و مدارک ارائه گردیده برای انتقال سند، نامشروع بودن جهت معامله، فسخ یا منفسخ گردیدن معامله منشاء و یا ابطال عملیات اجرایی و مزایده در دادگاه یا اجرای ثبت، مطرح می گردد.

بیشتر بخوانید: نامشروع بودن جهت معامله چیست؟

2- خواهان دعوای ابطال سند رسمی انتقال، در وهله اول می بایست بطلان عمل حقوقی یا قرارداد را توأم با ابطال سند رسمی از دادگاه بخواهد چراکه ابطال سند رسمی به خودی خود، باعث از بین رفتن و باطل شدن معامله پایه نخواهد شد. بنابراین، خود سند انتقالی یک برگ کاغذ است که نشان از انجام یک معامله یا قرارداد دارد و حتما لازم است که بطلان معامله پایه صادر و اعلام شده باشد.

3- گاهی اوقات مشاهده می گردد که افراد بعلت فقدان سواد حقوقی لازم، به اشتباه بجای ابطال سند رسمی انتقال، در ستون خواسته دادخواست خود، ابطال پلاک ثبتی را درخواست می نمایند که دعوای آنها توسط دادگاه رد خواهد شد چراکه ابطال پلاک ثبتی فاقد معنا بوده و مشکل مربوط به عدم تشریفات صدور سند نیست بلکه مساله حائز اهمیت، ابطال سند رسمی انتقال است بنابراین خواسته صحیح مندرج در دادخواست می بایست ابطال سند رسمی انتقال به شماره ... مورخ ... تنظیمی در دفترخانه شماره ... مربوط به پلاک ثبتی ... باشد.

4- همانگونه که فوقاً نیز عرض گردید، دعوای ابطال سند رسمی انتقال، فرع بر بطلان معامله منشاء سند انتقالی است. از آنجایی که وفق ماده 365 قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، در مواردی که معامله ای صورت گرفته و متعاقب آن، سند رسمی صادر می شود و بعد مشخص می گردد که معامله فاسد و باطل بوده است ابطال سند رسمی، بدون طرح دعوای بطلان بیع، قابلیت استماع نخواهد داشت. در این ارتباط اداره کل حقوقی قوه قضاییه طی نظریه شماره: 2467/95/7 شماره پرونده: 1720-1/127-95 تاریخ نظریه: 1395/10/01 در پاسخ به سوال «خواسته خواهان اعلام بطلان سند رسمی انتقال ملک است بدون آنکه راجع به بطلان بیع به نحوه مستقل اقامه دعوا نموده باشد یا خواسته ای در این خصوص در همان پرونده ابطال سند رسمی طرح نموده باشد با فرض مذکور آیا دعوی بطلان سند رسمی انتقال قابل استماع می باشد یا الزاماً خواهان مکلف است دعوی بطلان بیع را با دعوی بطلان سند رسمی به نحو توأم طرح و اقامه نماید و اساساً تفاوت این موضوع با خواسته الزام به سند رسمی بدون طرح دعوی اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ و تایید مبایعه نامه چیست؟» بیان داشته است:

«نظر به اینکه مطابق ماده 365 قانون مدنی،‌بیع فاسد اثری در تملک ندارد و این معامله باطل می باشد لذا در موردی که بیع مذکور با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، بطلان سند فرع بر اثبات فساد معامله و بطلان آن می باشد. و در فرض استعلام ابطال سند رسمی بدون طرح دعوی بطلان بیع قابل استماع نیست ولی طرح دعوای بطلان بیع همراه با ابطال سند رسمی آن، فاقد منع قانونی است و حتی اگر از محتویات دادخواست نیز معلوم باشد که مقصود خواهان ابطال سند به لحاظ بطلان بیع است، در واقع دعوای بطلان بیع نیز از سوی وی مطرح شده است و دادگاه باید به آن رسیدگی کند ولی تشخیص آن بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.»

5- گاهی ا‌وقات ممکن است که مالک‌ ملکی در ابتدا، ملک را بصورت عادی به فردی منتقل نموده و بعد با سند رسمی، ملک را به شخص دیگری انتقال دهد، در خصوص اینکه کدام معامله صحیح است و‌ کدام معامله باطل است، دو نظر وجود دارد برخی معتقدند که وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، فردی که ملک بصورت رسمی به وی منتقل شده است، مالک ملک می باشد مضاف بر آنکه ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم اسناد رسمی را حتی بر علیه اشخاص ثالث نیز معتبر دانسته است بنابراین دادگاه می بایست سند رسمی را معتبر بداند نه سند عادی. اما در مقابل عده ای دیگر معتقدند که زمانی میتوان وفق ماده 22 قانون ثبت، سند رسمی را معتبر دانست که انتقال ملک مطابق با قانون صورت گرفته باشد. نکته مهم دیگر آنکه، داشتن سند رسمی دلیل مبنی بر مالکیت است اما موجد آن نمی باشد و در صورتی که اصالت و تاریخ تنظیم سند عادی، برای دادگاه محرز شده باشد، قانونگذار آن را بر سند رسمی انتقال موخر، ارجح دانسته است. از آنجایی که تاریخ اسناد عادی، قابل تغییر است بنابراین دادگاه در رسیدگی خود، از طرق مختلفی مانند شهادت شهود، ارجاع موضوع به کارشناس و ... سعی در کشف حقیقت می نماید. البته ناگفته نماند که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 06-09-1401 مجلس شورای اسلامی و 26-02-1403 مجمع تشخیص مصلحت نظام، به اسناد رسمی اعتبار ویژه ای بخشیده است.

مطلب مرتبط: اصل تاخر حادث به چه معناست؟

6- در شرایطی که موضوع معامله به چند نفر به صورت طولی منتقل شده باشد فردی که خواهان دعوای ابطال سند رسمی انتقال است، موظف است که همه ایادی را طرف دعوا قرار دهد و نمی تواند فقط آخرین فردی که سند بنام وی است را طرف دعوا قرار داده باشد بدون آنکه ابطال سایر معاملات را نیز از دادگاه خواسته باشد. توصیه می گردد که اگر اسامی تمامی افرادی که ملک به آنان منتقل شده است، موجود نمی باشد، بهتر است که همزمان با تقدیم دادخواست، درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کشور جهت اخذ گردش ثبتی نیز شده باشد تا مشخص شود که ملک به چه افرادی منتقل شده است چراکه اگر همه افراد طرف دعوا قرار نگیرند، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. بنابراین در اینصورت توصیه می گردد پس از اخذ استعلام دادگاه از اداره ثبت، دادخواست مسترد و مجدداً طرح دعوا شود.

7- حکمی که دادگاه در خصوص ابطال سند رسمی انتقال صادر می نماید، جنبه اعلامی دارد و دادگاه پس از قطعیت رای، اقدام به ارسال نامه با مضمون ابطال سند رسمی انتقال، به اداره ثبت اسناد و املاک‌ محل می نماید تا اداره ثبت اقدام به ثبت این موضوع در دفتر املاک و تنظیم سند مالکیت بنام مالک جدید نماید.

8- در شرایطی که جرمی در دادگاه کیفری صادر شود، محاکم کیفری علی الاصول، نسبت به سند رسمی انتقال، اظهارنظری نمی نمایند اما در نظریه مشورتی شماره ۷۹۹۴۷۷ مورخ ۰۵-۰۵-۱۳۹۹ صادره از اداره حقوقی قوه قضاییه، در مجازات انتقال مال غیر که همان مجازات کلاهبرداری است، دادگاه ضمن صدور حکم حبس و جزای نقدی برای متهم، حکم به رد مال نیز صادر می نماید و‌ رد مال غیرمنقول موضوع سند رسمی، مستلزم ابطال سند رسمی انتقال است و دادگاه کیفری مکلف است که زمان صدور حکم در خصوص رد مال، نسبت به ابطال سند رسمی انتقال نیز تصمیم گیری نماید حال اگر بنا به هر علتی دادگاه کیفری در این خصوص اعلام نظر ننمود، شاکی می بایست در دادگاه حقوقی، اقدام به طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال نماید.