بدی را با عدالت پاسخ دهيد، مهربانی را با مهربانی. كنفوسيوس دادگاهی بالاتر از دادگاه‌های عدل وجود دارد و آن دادگاه وجدان است. مهاتما گاندی تا زمانی كه توده مردم برای بهبود حال يكديگر احساس مسئوليت نكنند، عدالت اجتماعی تحقق نمی يابد. هلن كلر
لوگوی عدالت سرا

دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به چه معناست؟

تایید و اثبات وقوع بیع

تایید و اثبات وقوع بیع

مطابق با قوانین مدون ایران، بالاخص قانون مدنی، عقد بیع بر مبنای توافق میان طرفین منعقد می گردد و جز در موارد خاص، به صرف توافق طرفین، عقد بیع محقق میشود ولو اینکه مکتوب نشده باشد، دادخواست تایید و اثبات وقوع بیع زمانی در دادگاه مطرح می گردد که فردی ملکی را خریداری نموده اما مبایعه نامه مکتوبی بین او و فروشنده وجود ندارد و خریدار قصد دارد با استفاده از مدارکی همچون مستندات پرداخت وجه و یا شهادت شهود و … وقوع بیع را ثابت نماید.

دادگاه با تعیین وقت و دعوت از طرفین، پس از استماع اظهارات آنان و بررسی ادله ابرازی، اگر دلایل را کافی بداند، حکم به تایید وقوع بیع صادر می نماید. هر یک از طرفین معامله اعم از خریدار یا فروشنده که بخواهند وقوع بیع را ثابت نمایند، خواهان دعوا محسوب می شوند و طرف دیگر معامله، خوانده دعوا می باشد. نکته مهم این است که اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می بایست دادخواست را بطرفیت هم فروشنده و هم مالک رسمی ملک مطرح نماید.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید و اثبات وقوع بیع، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. بعد از صدور رأی مبنی بر تایید و اثبات وقوع بیع و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.

مطلب مرتبط: در هنگام خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

نکات مهم در ارتباط با دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

  • برخی از محاکم دادگستری معتقدند که دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به تنهایی قابل استماع نیست و باید همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. (با استناد به مواد ٢٢ و ۴٧ و ۴٨ قانون ثبت اسناد و املاک)
  • توصیه می گردد که بدلیل آنکه رأی دعوای تایید و اثبات وقوع بیع صرفاً جنبه اعلامی دارد و مالک ملک را ملزم به تنظیم سند رسمی نمی نماید لذا هر دو دعوا (دعوای تایید و اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی) در یک دادخواست مطرح گردد.
  • دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت ملک متفاوت است. دعوای تایید و اثبات وقوع بیع در مورد هم املاک ثبت شده و هم املاک ثبت نشده مطرح می گردد و معمولاً سند مکتوبی مانند مبایعه نامه موجود نیست اما دعوای اثبات مالکیت ملک فقط در مورد املاک ثبت نشده مطرح می گردد.
تایید و اثبات وقوع بیع
تایید و اثبات وقوع بیع – عدالت سرا
مستندات قانونی در ارتباط با دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

ماده ی ۳۳۹ قانون مدنی

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ممکن است، بیع به داد و ستد نیز واقع شود.

صدر ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و با کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

ماده ی ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم، پذیرفته نخواهد شد.

نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت (نامه ی شماره ی ۹۵/۱۰۲/۲۶۶۴ مورخ ۹۵/۸/۴)

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قراین و ادله ی فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه شماره ی ۴۲ – ۱۳۶۲/۱۰/۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

مستفاد از تبصره ی ماده ۶ قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی، دارای زمین اعم از موات و بایر بوده اند، می توانند برای تایید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری نیز می بایست، نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم کنند. لذا رأی شعبه ی دوم دادگاه عمومی همدان که بر این مبنا صادر شده است موجه به نظر می رسد و با اکثریت آراء تایید میشود. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری، مصوب یکم مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع می باشد.

رای شماره ی ۵۳۶ – ۱۳۷۲/۹/۶ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

قسمت اعظم استدلال دادگاه در باب تصرف مالک و منصرف ملک ملهم به این معنی است که دادگاه در عقد بیع، قبض و اقباض مبیع را شرط صحت معامله میداند. در صورتی که در عقد بیع، قبض و اقباض، شرط صحت معامله نیست (به استثنای معاملات و بیع، صرف موضوع ماده ی ۳۶۴ قانون مدنی) و به موجب بند یک ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.

رأی شماره ۱۱۰۵ مورخ ۹۱/۹/۲۶ شعبه ی ۳ دادگاه حقوقی اسلام شهر

خواهان، مدعی حقی است که بر عهده ی خوانده برقرار است و خوانده در این رهگذر منکر آن می باشد یا این که از انجام تعهد خویش شانه خالی میکند و وصف این دعوا نیز با مخالفت آن با اصل و ظاهر شناخته میشود. این در حالی است که بیع یا هر عمل حقوقی دیگری، اعلام اراده هایی است که در شرایط آگاهانه و با سایر شرایط قانونی تحقق می پذیرد و اثبات وقوع چنین رویدادی نیز توسط ادله ی قانونی صورت می گیرد.

بنابراین اثبات وقوع یک قرارداد نمی تواند، موضوع یک دعوا باشد؛ بلکه اجرای آن در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد، موضوع دعوا واقع می گیرد. لذا دادگاه، دعوی مطروحه را فاقد شرایط توصیف یک دعوای صحیح دانسته و مستند به ماده ی ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع آن را صادر و اعلام می کند.

رأی شماره ی ۶۵۱ مورخ ۱۳۹۲/۵/۲۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که دعوای اثبات معامله، صرفا در خصوص اموال غیر منقول، قطع نظر از موارد استثنایی به لحاظ حاکمیت مواد قانون ثبت، قابل طرح نبوده است. لیکن در مورد اموال منقول با توجه به امکان تحقق عقد بیع به شرح ماده ی ۳۳۸ قانون مدنی، موجبی جهت صدور قرار عدم استماع نبوده است.

رأی شماره ی ۹۶۹ مورخ ۹۱/۸/۲۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای تایید وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح شود. هم چنین چنانچه ملک، رسما به نام خوانده نباشد نیز تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، مسموع نخواهد بود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن