چگونگی طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل

در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، ممکن است مورد اجاره به منظور انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اخذ رضایت مالکِ ملک، اقدام به تغییر شغل نماید، در اینصورت مالک میتواند، تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید، عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

با طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل ، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک خواهان و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی و یا معاینه محل، بعد از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه عین مستاجره می نماید و در رای صادره مهلتی که از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد، جهت تخلیه تعیین می نماید.

در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، خواهان دعوا، مالک ملک است که می بایستی دادخواست خود را بطرفیت مستاجر (خوانده) مطرح نماید. در دعاوی تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوا، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

پس از صدور رای مبنی بر تخلیه به جهت تغییر شغل و قطعیت آن، اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ میشود که ظرف مهلت تعیین شده در رای، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین گردیده، اقدام به تخلیه نکند، واحد اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ملک می نماید.

بیشتر بخوانید: اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

نکات مهم در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

1. اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری، میان مالک و مستاجر، شغل معینی قید نگردیده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند، دعوای فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل پذیرفته نمی شود.
2. در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، اقدام به تخلیه خواهد کرد.
3. در شرایطی که مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل گردد، حق تخلیه که به لحاظ تغییر شغل در زمان مالک قبلی ایجاد شده بود، به مالک جدید منتقل نمی شود البته قابل ذکر است که این نظر قطعی نیست و برخی از محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می شود.
4. در صورتی که مراجع ذیصلاح قانونی، مستاجر را از اشتغال به شغل فعلی منع نمایند، این منع مجوزی برای تغییر شغل نمی باشد و در چنین مواردی مستاجر مکلف است که شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.
5. تشخیص مشابهت شغلی فعلی با شغل سابق با عرف می باشد.
6. دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم به هیچ وجه مسموع نمی باشد.
7. دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
8. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 از بین رفتن شغل مستاجر موجبی برای تغییر شغل نبوده و در هر صورت اجازه موجر در جهت تغییر شغل لازم بوده و موجبی برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل پیش بینی نشده است بلکه صرفاً این حق برای مستاجر در نظر گرفته شده که می‌تواند به طریق قانونی قرارداد را فسخ نماید.
9. در صورت انجام تغییر شغل توسط مستاجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون سال 56 ایجاد می‌شود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد. همچنین عدم اطلاع مستاجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.
10. آنچه در تغییر شغل ملاک است تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است بنابراین اگر مستاجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش موبایل نماید چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه‌های صوتی و تصویری و تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می‌شود مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.
11. تغییر شغل توسط مستاجر دوم، در فرضی که مستاجر اول حق اجاره دادن عین مستأجره را نداشته باشد، نمی‌تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد. زیرا مستاجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نگردیده است.
12. مشاغل بستنی فروشی و خواروبار فروشی عرفاً مشابه محسوب می‌شوند زیرا در خواروبار فروشی، معمولاً بستنی نیز فروخته می‌شود. بنابراین تغییر شغل مستاجر از بستنی‌فروشی به خواروبار فروشی، تخلّف نیست.
13. خودداری طولانی مدت موجر از اعمال حق فسخ خود با وجود اطلاع از تخلف مستاجر (تغییر شغل) عرفاً به‌ منزله عدول از آن بوده و موجب سقوط حق فسخ است.
14. تمدید و تجدید عقد اجاره پس از تغییر شغل مستاجر به‌ منزله رضایت ضمنی بر شغل جدید بوده و مانع استحقاق تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل خواهد بود.
15. دعوی تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل مستلزم اثبات ضرر موجر به‌ واسطه تغییر شغل نیست بلکه موجب پیدایش این دعوی و توجیه خواسته موجر، تخلف مستاجر از شرط مقرر در قرارداد اجاره و عدم پایبندی به شغل مورد نظر و مورد توافق است و در هیچ یک از نصوص قانونی به قید ضرر مالک اشاره‌ای نشده است.

مستندات قانونی در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

“در موارد زیر موجر می تواند، حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.

…

بند 7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر نمی تواند بدون رضای موجر، شغل خود را تغییر دهد. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.”

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می کند.

بیشتر بخوانید: طرح دعوای تجویز انتقال منافع در دادگاه

رویه و نظریات قضایی

رأی اصراری شماره ی ۶ مورخ ۱۳۷۷/۴/۲۳ هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

مندرجات صورت جلسه ی مورخ ۶۵/۱/۶ تنظیمی فی ما بین اصحاب دعوی و سایر اوراق پرونده ی مالکیت تجدیدنظر خوانده را نسبت به منافع بوفه ی سینما که در اثر حریق و تبدیل آن به مجتمع ورزشی از بین رفته است، مدلل می دارد و چون از بین رفتن سینما و تبدیل آن به مجموعه ی ورزشی که ناشی از فعل تجدیدنظر خواه است، مسقط حق کسب و پیشه ی تجدیدنظر خواه نخواهد بود، لذا رای دادگاه منطبق با دلایل دعوی و موازین قانونی تشخیص و مستندا به بند «ج» ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب به اکثریت آراء ابرام می شود.

رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

رأی شماره ی ۷۶۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورتی که در قرارداد اجاره، شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد، اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری، مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد، تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.

رأی شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/۶/۲۰ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۹۳/۳ – ۱۳۹۳/۱/۱۶ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

چنانچه مورد اجاره، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، در زمان طرح دعوای تخلیه، جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود، ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد، ذکر جهت، منتفی است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۳۱۴ – مورخ ۷۵/۷/۲۵ اداره حقوقی دادگستری

مستاجر محل کسبی، دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنانچه مستاجر ناگزیر از تغییر شغل شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ ق.م.م، مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل، بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد، از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت مستاجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه ی شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۴۰۵ – مورخ ۸۱/۷/۱۶ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این که مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ م.م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد، به نظر نمی رسد، برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۷۰ – مورخ ۷۴/۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده، استفاده می کند، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام، موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟

در قانون م.م مصوب سال ۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن، موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستاجر، مجوز قانونی ندارد.

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۹۱/۷/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هر چند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود.

رأی شماره ی ۷۵۲ مورخ ۹۱/۷/۹ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل، مشاغل مشابهند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل، تغییر شغل مستاجر محسوب نمی شود و موجب تخلیه را فراهم نمی آورد.

رأی شماره ی ۱۷۳۹ مورخ ۹۱/۱۲/۲۷ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

با توجه به عدم رضایت موجر به تغییر شغل مورد اشاره در قرارداد و آن که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر، پیش بینی نشده و قابل اجابت از سوی دادگاه نیست.

رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

رأی شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۹۱/۸/۶ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره ی محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل میشود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی میتواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.