نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف

دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف

گاهی اوقات مشاهده می‌گردد که فردی در مقام خریدار، بدون آنکه مال را مشاهده نماید با توجه به اوصافی که فروشنده در خصوص آن مال، بیان می‌کند اقدام به خرید می‌نماید و‌ بعد از خرید، متوجه می‌شود که مورد معامله بسیار متفاوت با آن اوصافی است که فروشنده بیان نموده است (مستنبط از ماده ۴۱۰ قانون مدنی)؛ بطور مثال فردی بدون مشاهده آپارتمانی بر طبق اوصافی که فروشنده تعریف نموده اقدام به خرید می‌نماید اما بعد مشخص می‌گردد که معماری داخلی آپارتمان با اوصافی که فروشنده بیان نموده است متفاوت است. گاهی اوقات نیز ممکن است که خریدار سابقاً مورد معامله را دیده باشد و با تصور آنکه مبیع هنوز همان شرایط قبل را دارد، اقدام به خرید می‌نماید اما بعد از انجام معامله متوجه می‌شود که مورد معامله را که سابقاً مشاهده نموده با آن چیزی که الان موجود است، بسیار تفاوت دارد (مستنبط از ماده ۴۱۳ قانون مدنی)؛ بطور مثال خریدار سابقاً گلخانه‌ای را مشاهده نموده بود که پر از گیاهان سرسبز بوده اما بعد از انجام معامله متوجه می‌شود که دیگر گیاهان سرسبزی داخل آن گلخانه وجود ندارد. حال اگر خریداری با هر یک از شرایط فوق مواجه گردد، می‌تواند دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف را مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف پرداخته شود.

مطلب مرتبط: آثار فسخ قرارداد کدامند؟

نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف

جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف لازم است که اولاً رابطه قراردادی میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد. ثانیاً خریدار معامله را صرفاً بر مبنای مشاهده سابق و یا اوصاف ذکر شده از سوی فروشنده، انجام داده باشد. ثالثاً مورد معامله با مشاهده سابق یا اوصاف ذکر شده تفاوت داشته باشد و خریدار اراده وی را مبنی بر فسخ معامله از طریق ارسال اظهارنامه اعلام نموده باشد. نکته مهم آن است که اعلام اراده مبنی بر فسخ معامله به جهت خیار رویت و تخلف از وصف، می‌بایست فوراً بیان گردد چراکه خیار رویت و تخلف از وصف، به دلالت ماده 415 قانون مدنی فوری است و تاخیر در اعمال آن باعث از بین رفتن خیار می‌شود. نکته قابل ذکر آن است که برخی از حقوقدانان من‌جمله آقای دکتر کاتوزیان معتقدند که خیار رویت و تخلف از وصف صرفاً یک خیار و آن هم خیار رویت است و موارد مندرج در مواد 410 و 413 قانون مدنی، از مصادیق خیار رویت می‌باشند. اما در مقابل عده‌ای دیگر از حقوقدانان معتقدند که این دو مورد، دو خیار جداگانه می‌باشند که در مواد ۴۱۰ و‌ ۴۱۳ قانون مدنی به آنها اشاره شده است.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تعذر تسلیم (تعذر اجرای تعهد)

نکات مهم در طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار رویت و تخلف وصف

1- خیار رویت و تخلف از وصف مختص عقد بیع نبوده و در سایر عقود نیز جای دارد. گاهی اوقات نیز ممکن است که این دو خیار، همزمان در یک قرارداد وجود داشته باشند که اعمال هر یک از آنها بنا به تصمیم صاحب خیار خواهد بود. ناگفته نماند که این دو خیار، در اموال کلی (مانند ۱۰۰۰ کیلوگرم گندم) وجود ندارد چراکه مستنبط از ماده 414 قانون مدنی، در صورتی که اگر مورد معامله با آنچه که سابقاً مشاهده شده و یا با اوصافی که ذکر شده، متفاوت باشد، فروشنده مکلف است که همان کالا با مشخصات توافق شده را تسلیم خریدار نماید.

2- به دلالت ماده 411 قانون مدنی اعمال خیار رویت و تخلف از وصف، فقط مختص خریدار نیست و در مورد فروشنده نیز می‌تواند صدق نماید بطور مثال زمانی که فروشنده چندین سال مورد معامله را ندیده باشد و به صرف همان اوصاف سابق، آن را فروخته باشد و بعد از انجام معامله متوجه شود که مورد معامله تغییر کرده است، می‌تواند از خیار رویت استفاده نماید.

3- گاهی اوقات ممکن است که خیار تخلف از وصف و خیار رویت با خیار تخلف از شرط صفت، یکی دانسته شوند که البته در بسیاری از موارد، این دو خیار با یکدیگر یکسان می‌باشند اما تفاوت مهم آنان در این است که وفق ماده 415 قانون مدنی، خیار رویت و تخلف از وصف، فوری می‌باشد اما خیار تخلف از شرط صفت فوری نیست.

4- در زمان اعمال خیار رویت و تخلف از وصف، خریدار یا می‌بایست کل معامله را رد نماید و یا آنکه کل معامله را قبول کند و نمی‌تواند مقداری را که مطابق با اوصاف مندرج در قرارداد است را قبول کند و الباقی را رد نماید. نکته مهم دیگر آنکه خیار رویت، فقط شامل مشاهده مورد معامله نمی‌شود بلکه این خیار شامل اوصاف مورد معامله با حواس دیگر نیز می‌شود. در ارتباط با امکان یا عدم امکان مطالبه ارش از سوی خریدار، اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/98/520 شماره پرونده: ح 025-67-89 تاریخ نظریه: 1398/10/22 در پاسخ به پرسش «در صورت تحقق خیار رویت و تخلف وصف چنانچه صاحب خیار نخواهد از حق خیار استفاده نموده و بیع را فسخ نماید و مبیع را به همان نحو که هست قبول نماید با در نظر گرفتن این امر که به علت نوسان شدید قیمت‌ها یا شرایط خاص فسخ بیع و دریافت ثمن موجب تضرر بیشتر خریدار می‌گردد آیا خریدار می‌تواند با استناد به قواعد و مقررات عمومی مسئولیت مدنی از فروشنده مطالبه خسارت نماید به عنوان مثال یک رأس اسب اصیل را با وصف حامل بودن آن خریداری نموده و بعداً کاشف به عمل می‌آید حیوان مذکور آبستن نمی‌باشد آیا می‌تواند اسب را به همان نحو قبول نموده و جهت دریافت مابه‌التفاوت قیمت اسب حامل و غیرحامل به فروشنده مراجعه نماید یا صرفاً حق فسخ و استراداد ثمن را دارد؟» بیان داشته است:

«به تصریح ماده 410 قانون مدنی صاحب خیار مختار است که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید. اخذ ارش امری استثنایی و مختص خیار عیب است. تبعیض در معامله نیز برخلاف مفاد تراضی است و تقسیط ثمن جز در خیار تبعض صفقه ممکن نیست و حسب ظاهر در فرض سوال دادرس خیار رؤیت و تخلف وصف را احراز نموده است، بنابراین علی‌رغم این که ممکن است وجود اوصافی در مبیع، داعی پرداختن مبلغی بیشتر و یک انگیزش برای بهره‌برداری از آن چه در ملکیت شخص درمی‌آید، باشد، اما عرفاً مبادله میان تمام ثمن و تمام مبیع صورت می‌پذیرد. در این حالت وصف ارتباط مستقیم با ثمن که رکنی از ارکان عقد است، ندارد و جزء مشخصی از ثمن در مقابل وصف قرار نمی گیرد تا امکان تقسیط ثمن و دریافت مابه‌التفاوت برای مشتری وجود داشته باشد. لذا مشتری صرفاً می‌تواند بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.»

5- بسیاری از حقوقدانان من‌جمله آقای دکتر صفایی معتقدند که خیار تخلف از وصف قابل اسقاط نیست چراکه می‌بایست اراده طرفین قرارداد تفسیر گردد و معقول و منطقی نمی‌باشد که طرفین اوصافی را برای مورد معامله تعیین نمایند اما ضمانت اجرای آن را ساقط کنند. به دیگر سخن می‌توان اینگونه بیان نمود که نمی‌توان در آنِ واحد توافق نمود که مبیع دارای یک اوصاف مشخصی باشد و در همان لحظه خیار فسخ ناشی از تخلف از آن را ساقط نمود اما اگر طرفین قرارداد صراحتاً این خیار را ساقط کرده باشند، این خیار اسقاط شده تلقی می‌گردد و اسقاط آن خلاف مقتضای ذات عقد نخواهد بود.