دعوای قلع و قمع مستحدثات چیست؟ ارکان آن کدام است؟

مفهوم حقوقی دعوای قلع و قمع مستحدثات

یکی از دعاوی مهمی که در محاکم حقوقی، بطور معمول همراه با دعوای خلع ید یا به صورت جداگانه مطرح می‌شود، دعوای قلع و قمع مستحدثات می‌باشد. این دعوی علی‌القاعده زمانی مطرح می‌شود که متصرف یک ملک، بدون داشتن جواز قانونی و هم‌چنین بدون اجازه مالک ملک، اقدام به ساخت بنا یا غرس اشجار می‌نماید. در این حالت مالک ملک این اختیار قانونی را دارا می‌باشد تا نسبت به طرح دعوای قلع و قمع به طرفیت متصرف در دادگاه صالح اقدام نماید. فلذا خواهان دعوای قلع و قمع، مالک ملک بوده و خوانده دعوا، متصرف می‌باشد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای قلع و قمع، مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است. لازم به توضیح است که وفق بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 در دعاوی مالی اعم از منقول و غیرمنقول، تا نصاب یک میلیارد ریال، در صلاحیت دادگاه صلح می‌باشد فلذا چنانچه بهای خواسته در دعوای قلع و قمع بیش از یک میلیارد ریال باشد، دادگاه حقوقی محل وقوع مال صالح به رسیدگی خواهد بود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص دعوای قلع و قمع مستحدثات و ارکان آن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای خلع ید

ارکان دعوای قلع و قمع مستحدثات

همانگونه که پیش‌تر نیز عرض گردید، دعوای قلع و قمع مستحدثات علی‌القاعده توسط مالک ملک بر علیه متصرف ملک که بدون اجازه مالک و بدون داشتن جواز قانونی، اقدام به ساخت بنا یا غرس اشجار نموده است، در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌گردد. دعوای قلع و قمع مستحدثات همانند دعوای خلع ید، یک دعوای مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه‌ای املاک محاسبه می‌شود. در خصوص طرح دعوای قلع و قمع مستحدثات لازم به توضیح است که چنان‌چه، مالی که موضوع دادخواست است، دارای سابقه ثبتی باشد، خواهان دعوا ملزم بوده که سند رسمی مالکیت خود را نیز پیوست دادخواست نماید (مستند به رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 01-10-1383 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور)، اما در فرضی که مال موضوع دعوا، سابقه ثبتی نداشته باشد، خواهان دعوا می‌بایست سندی که نشان‌دهنده مالکیت خود است را ضمیمه دادخواست نماید.

گاهی اوقات ممکن است که متصرف ملک پس از احداث بنا، اقدام به انتقال آن طی یک قرارداد به شخص دیگری نماید و آن شخص، متصرف ملک، قلمداد شود، در این‌صورت مالک ملک، می‌بایست این نکته را مدنظر قرار دهد که دعوای قلع و قمع مستحدثات، مطابق با مقررات باید به طرفیت متصرف ملک اقامه گردد و طرح این دعوا به طرفیت شخصی غیر از متصرف، به جهت عدم تصرف در ملک، قابلیت استماع ندارد. در خصوص نحوه رسیدگی به دعوای قلع و قمع مستحدثات می‌توان اینگونه بیان نمود که پس از طرح این دعوا، قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده در راستای اعمال ماده 64 قانون آیین دادرسی مدنی، تعیین وقت نموده و علی‌الاصول جهت جلوگیری از اطاله دادرسی در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بعمل می‌آورد که سند ملک بنام چه فردی صادر شده است (مستنبط از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک). مطابق با موازین و مقررات قانونی موجود، ارکان دعوای قلع و قمع مستحدثات عبارتند از:

الف)مالکیت خواهان دعوا

نخستین و مهم‌ترین رکن دعوای قلع و قمع مستحدثات، مالکیت خواهان دعوا می‌باشد. در فرضی که ملک موضوع دعوا دارای سند رسمی باشد، نام خواهان می‌بایست در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد (وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک). اما چنان‌چه ملک در زمره املاکی باشد که دارای سند رسمی نیست، در این‌صورت در اولین جلسه دادرسی می‌بایست به مدارکی که خواهان جهت اثبات مالکیت خویش ارائه نموده است (اعم از مبایعه‌نامه، شهادت شهود و ...) توجه نمود که در این حالت اگر خوانده دعوا نسبت به مدارک ابرازی مالکیت خواهان، ادعای جعل یا اظهار انکار یا تردید نماید، قاضی موظف است که به اصالت مبایعه‌نامه رسیدگی نماید تا ادامه رسیدگی به دعوای قلع و قمع مستحدثات میسر گردد.

ب) احداث بنا یا غرس اشجار در ملک توسط متصرف (خوانده دعوا)

دومین رکن دعوای قلع و قمع مستحدثات که می‌بایست در دادگاه، صحت و‌ سقم آن مورد بررسی قرار گیرد، مساله احداث بنا یا غرس اشجار در ملک توسط خوانده دعوا می‌باشد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که چنان‌چه خوانده دعوا در مقام غاصب، در ملک تصرف نموده باشد اما اقدامی در خصوص احداث بنا یا غرس اشجار، مرتکب نشده باشد، در این‌صورت به جهت فقدان یکی از ارکان دعوای قلع و قمع مستحدثات، دعوای خواهان رد خواهد شد.

ج) عدوانی بودن احداث‌ بنا یا غرس اشجار در ملک

یکی دیگر از ارکان دعوای قلع و قمع مستحدثات، بحث عدوانی بودن عمل خوانده دعوا است. این امر بدان معنا می‌باشد که قاضی دادگاه باید بررسی نماید که آیا خوانده دعوا (متصرف) بدون داشتن جواز قانونی و یا قراردادی، اقدام به احداث بنا یا غرس اشجار نموده است یا خیر. چراکه اگر این اقدام بنابر اجازه مالک صورت گرفته باشد، دیگر بحث عدوانی بودن منتفی خواهد بود.

د) غیرمنقول بودن مال موضوع دعوای قلع و قمع مستحدثات

رکن دیگری که در دعوای قلع و قمع مستحدثات مورد بررسی قرار می‌گیرد، غیرمنقول بودن مال موضوع دعوا می‌باشد که در زمره ارکان اصلی این دعوا می‌باشد. (به دلالت ماده 12 قانون مدنی، مال غیرمنقول، به مالی گفته می‌شود که امکان نقل و جابجایی آن از محلی به محل دیگر وجود نداشته باشد اعم از آنکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان.)

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای قلع و‌ قمع مستحدثات و اشجار

ارتباط میان دعوای قلع و قمع مستحدثات با دعوای خلع ید

دعوای خلع ید به دعوایی گفته می‌شود که مالک ملک بر علیه فردی که بدون داشتن اجازه قانونی، ملک را تصرف نموده است (غاصب) مطرح می‌گردد. دعوای قلع و قمع مستحدثات نیز همانگونه که عرض گردید، توسط مالک ملک به طرفیت متصرف در صورت احداث بنا یا غرس اشجار بدون داشتن جواز قانونی یا قراردادی مطرح می‌شود. دعاوی خلع ید و قلع و قمع مستحدثات، هر کدام دعوای مستقلی بوده که به صورت جداگانه و مستقل نیز می‌توانند طرح گردند اما معمولاً به جهت ارتباط کاملی که میان دو دعوا وجود دارد، ضمن یک دادخواست مطرح می‌شوند. 

گاهی اوقات ممکن است که متصرف ملک در مقام غاصب، اقدام به احداث بنا یا غرس اشجار در ملک نیز نموده باشد اما مالک ملک، دعوای خلع ید را بدون طرح دعوای قلع و قمع مستحدثات مطرح نموده است. در این‌صورت میان حقوقدانان در خصوص آنکه آیا در صورت صدور حکم خلع ید، بنای احداثی یا اشجار از بین می‌روند یا خیر، اختلاف‌نظر وجود دارد. عده‌ای معتقدند که حکم خلع ید نسبت به تمام و کل ملک موضوع دعوا اعم از عرصه و اعیان، اجرا می‌گردد حتی اگر توسط متصرف، بنایی احداث شده باشد و حکم قلع بنا صادر نگردیده باشد اما در مقابل عده‌ای دیگر از حقوقدانان معتقدند که حکم خلع ید نسبت به بنای احداثی توسط متصرف قابل اجرا نمی‌باشد. با توجه به رویه قضایی موجود و هم‌چنین نظریه مشورتی شماره ۷/۶۳۵۶ مورخ ۱۲-۱۰-۱۳۷۵ صادره از اداره حقوقی قوه قضاییه، نظر اول مورد پذیرش قرار گرفته است فلذا وجود مستحدثات متعلق به محکوم‌علیه (متصرف) در محل اجرای حکم خلع ید، مانع از اجرای آن نخواهد بود و حکم خلع ید نسبت به تمام ملک اعم از عرصه و اعیان صادر و اجرا می‌شود چراکه حکم دادگاه، علی‌القاعده معطوف به تمام اجزا و ذرات مال موضوع دعوا می‌باشد.