نحوه اعلام مالکیت ملک در دادگاه

اعلام مالکیت ملک

اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.

دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید.

در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

دعوای اثبات مالکیت ملک، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است. دعوای اثبات مالکیت ملک پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه خسارت تاخیر تادیه

نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک

• طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.
• دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.
• جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست. چرا که ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود.
• در مورد ملکی که ثبت نشده و در تصرف فرد دیگری است، مدعی اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح نماید.
• در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.
• دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.
• طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهانِ متقابل، مدعیِ فضولی بودنِ معامله خوانده تقابل با شخصِ ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.

همچنین بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی

• چنانچه خواسته اثبات مالکیت و در پرانتز جلوی آن اثبات صحت و اصالت مبایعه نامه ذکر شده باشد دادگاه باید از خواهان توضیح بخواهد تا یکی از خواسته‌ها را به ‌عنوان دعوای خود انتخاب کند.
• با توجه به آنکه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به استناد اسناد عادی انتقال، مقدمتاً انتقال مالکیت به‌ عنوان مقدمه لازم مورد رسیدگی قرار می‌گیرد، طرح عنوان اثبات مالکیت به‌ عنوان خواسته‌ای مستقل ضروری نیست.
• دعوای اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد. زیرا علاوه بر ترافعی نبودن این خواسته، در صورت صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان، بین رأی دادگاه و سند رسمی در اختیار مالک تعارض پدید می‌آید.
• دعوی تنفیذ مبایعه نامه، اثبات مالکیت نیست؛ بلکه تنفیذ قرارداد طرفین و دعوایی قابل استماع است. تحویل مبیع فرع بر مالکیت رسمی فروشنده نیست.
• دعوی اثبات مالکیت نسبت به ملک دارای سند رسمی، به تنهایی و بدون درخواست ابطال عملیات ثبتی و درخواست ابطال سند، توجیه قانونی نداشته و محکوم به بطلان است.
• دعوی اثبات مالکیت به تنهایی و بدون انضمام به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، قابلیت طرح ندارد. زیرا ممکن است تصمیم گیری در این دعوی به مالکیت موازی و دوگانه با مالکیت ثبتی منتهی شود.

• دعوی خلع ید که به معنای تقاضای تحویل ملک به خواهان است، فرع بر اثبات مالکیت است و صرف ادعای مالکیت جهت تحویل ملک به خواهان کافی نیست. بنابراین در فرضی که اصل مالکیت خواهان ها نسبت به رقبه موضوع دعوی، محل تردید است، صرف تقاضای ثبت ملک و تقدیم اظهارنامه ثبتی بدون اینکه مالکیت در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، از اعتبار قانونی برای خلع ید برخوردار نیست.

• تنفیذ معامله نسبت به مال غیرمنقول، اثبات مالکیت نیست بلکه تنفیذ قرارداد طرفین است و طبیعتاً دادخواست اثبات مالکیت، در قبال ملکی که وفق مقررات به ثبت رسیده مسموع نیست ولی تنفیذ معامله، منافاتی با قانون ثبت ندارد. در ضمن تحویل مبیع مستلزم مالکیت رسمی فروشنده نیست و این از آثار عقد بیع است و صرفاً در صورت درخواست الزام به انتقال رسمی از ناحیه خریدار، فروشنده باید مالک رسمی باشد.
• در صورت بازداشت یا در رهن بودن مبیع، دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
• دعوای اثبات مالکیت اموال غیرمنقول، قابل استماع نیست زیرا اثبات مالکیت منوط به تنظیم سند رسمی است و عدم رعایت این موضوع از سوی دادگاه موجب ایجاد مالکیت موازی برای اشخاص خواهد شد.

مستندات قانونی در دعوای اعلام مالکیت ملک

ماده ی ۳۵ قانون مدنی

تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت ملک است. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

 

ماده ی ۳۷ قانون مدنی

اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقأ مال مدعی او بوده است. در این صورت مشارٌالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

 

ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید. دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثأ به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

 

ماده ی ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است. ۲- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.

 

ماده ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

 

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود.

این رأی بر طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

 

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ دیوان عالی کشور

دادگستری، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد.

الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است، رسیدگی کنند.

بنابراین رأی شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه ی قضایی، مصوب ۱۳۳۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

 

رأی شماره ی ۶۳۳ مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۱۳ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت، نسبت به اراضی که جزء منابع ملی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است، در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

 

رأی شماره ی ۱۰۷۲ مورخ ۹۱/۸/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر تهران

دعوای اعلام مالکیت ملک ، شائبه ی ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی ثبتی را تداعی می کند که با مقررات مربوطه در تعارض می باشد و نظر به این که طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.

 

رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۲۶۴۰۹۰۰۹۹۳ مورخ ۹۵/۸/۲۵ شعبه ۹ دادگاه عمومی حقوقی شهریار

از آن جایی که ملک موصوف، فاقد سابقه ی ثبتی رسمی می باشد و در ذیل مبایعه نامه، متعهد شده است که مبیع را حداکثر تا تاریخ ۸۴/۵/۳۰ تخلیه و تحویل بدهد، فلذا قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها، تنظیم شده و برای طرفین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است.

 

نظریه مشورتی شماره ی ۷/۲۱۸۷ مورخ ۱۳۸۵/۳/۳۰ اداره حقوقی قوه قضاییه

مطابق مقررات ماده ی ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی این که در ضمن جریان ثبت، تضییع حقی از کسی شده است قابل پذیرش نیست.

اعم از این که دعوی تضییع حق مذکور، به عنوان مطالبه ی قیمت باشد یا هر عنوان دیگر. بنابراین در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت بر خلاف سند رسمی، قابل پذیرش نیست؛

اما در مورد املاک فاقد سابقه ی ثبتی، تثبیت مالکیت اشخاص بر اساس مقررات مزبور عمل می کند. مگر این که در خصوص مالکیت، اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد، بلکه در زمره ی تکالیف قانونی دادگاه های عمومی است.

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۳۲۸۱ مورخ ۶۲/۸/۲۱ اداره ی حقوقی قوه قضاییه

ماده ی ۲۲ قانون ثبت، راجع به معتبر بودن ثبت ملک، به قوت خود باقی است و ترتیب در مواردی که مطابق ماده یاد شده، ملکی به نام اشخاص ثبت شده می باشد دیگر محلی برای استناد به سوگند، جهت اثبات مالکیت دیگری نخواهد بود.

 

نشست قضایی دادگستری سیرجان، تیر ۱۳۸۶

نظر اکثریت: طبق رای وحدت رویه ی شماره ی ۸۳/ ۶۷۲؛ رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنان چه دعوای اثبات مالکیت توام با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد.

نظر اقلیت: دعاوی اثبات مالکیت و خلع ید توأمان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصراً رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رأی وحدت رویه ی مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است.

چنان چه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای یا موضوع ماده ی ۲۲ قانون ثبت که از طریق اداره ثبت اسناد، اخذ میشود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد.

نظر کمیسیون نشست قضایی: خلع ید از اعیان غیر منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رأی وحدت رویه شماره ی ۸۳/۶۷۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.