تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر چگونه است؟

15 تیر 1398 0 524
تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر چگونه است؟

تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

یکی از دلایلی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ملک کند، تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر است و نه حتی فرزندان وی. در این حالت، موجر زمانی می تواند تقاضای تخلیه ملک کند که ثابت نماید برای گذران زندگی و امرار معاش، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است (مستند به بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). نکته مهم آن است که اگر موجرین چند نفر باشند یکی از آنها به تنهایی نمی تواند این دعوی را طرح کند. در این ارتباط اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۷/۵۶۲ مورخ 27-08-1358 در پاسخ به سوال "آیا می توان حکم به تخلیه ی مورد اجاره در صورتی که محل کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست، به علت احتیاج شخصی موجر، صادر کرد یا نه؟" بیان داشته است:

"تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر، مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنانچه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می شود. همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع. عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده است، دلالت بر همین نظر دارد، به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد. بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی می نمایند، درخواست آنها با مقررات و فلسفهی بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی، منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست."

شروع به رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه در زمان رسیدگی می بایست اولاً رابطه استیجاری میان طرفین را احراز نماید، ثانیاً سمت خواهان دعوا به عنوان موجر یا قائم مقام وی را احراز نماید، ثالثاً احراز نماید که قانون حاکم بر روابط استیجاری میان طرفین قانون سال 1356 می باشد، رابعاً مدت اجاره منقضی شده باشد، خامساً نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای دادگاه محرز گردد، سادساً و نهایتاً دادگاه نمی بایست با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را معین نماید. قاضی دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات مالک و احراز موارد مورد اشاره، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری به جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از وصول اعلام نظر کارشناس رسمی، اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین شرایط پرداخت حق کسب و پیشه از طرف موجر و همچنین تعیین مهلتی برای مستاجر جهت تخلیه می نماید.

دادگاه با صدور رای تخلیه اقدام به تعیین مهلتی ۳ ماهه برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور جهت تخلیه می کند (مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). همچنین در رای دادگاه تصریح می گردد که در صورتی که موجر حق کسب و پیشه را ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای پرداخت ننماید، حکم صادر شده بلااثر می شود.

مطلب مرتبط: چگونگی فروش ملک مشاع

نکات کلیدی در ارتباط با دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

  • اکثر محاکم مجوز تخلیه را صرفاً بر اساس نیاز فعلی خود مالک به جهت امرار معاش معمول زندگی، صادر می نمایند؛ مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را بنماید. البته برخی از محاکم نیز هستند که با وحدت ملاک از بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.
  • چنانچه مالک ملک بر علیه مستاجر و به استناد نیاز شخصی مبادرت به دعوی تخلیه نماید و رای دادگاه بر علیه مالک باشد، از اعتبار امر مختومه برخوردار است. به این معنی که موجر نمی تواند مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند، مگر اینکه تغییری در شرایط موجر ایجاد شود.
  • در دعوی تخلیه به جهت نیاز شخصی، موجر بایستی کل حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
  • اشخاص حقوقی و موسسات در صورتی می توانند درخواست تخلیه ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح نمایند که بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود و تاثیر آن بر ادامه فعالیت خود را به اثبات برسانند.
  • برخی از حقوقدانان اعتقاد دارند در صورتی که مستاجر ملک تجاری، چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد، همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوی تخلیه، می تواند با انجام استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند و همچنین عده ای نیز برخلاف نظر فوق عقیده دارند که طرح و رسیدگی به چنین درخواستی بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ۲ و ماده ۴۸ آیین دادرسی مدنی، امکان پذیر نیست.

بیشتر بخوانید: تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

بند 2 ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

علاوه بر موارد مذکور در ماده ی قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه، جائز است.

2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

‌تبصره - مدت های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌ و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می شود.


امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.

جهت اخذ مشاوره، می توانید به بخش مشاوره حقوقی مراجعه نمایید.

درخواست مشاوره

افزودن دیدگاه

امتیاز شما :

دیدگاه کاربران

دیدگاهی ثبت نشده است.
تماس با وکیل