بیع شرط چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

مفهوم بیع شرط

عقد بیع در زمره یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین عقود از عقود معین است که به «ام‌العقود» معروف می‌باشد. متعاملین در عقد بیع این اختیار را دارند تا هر شرطی را که برخلاف مقتضای ذات عقد و قانون نباشد را درج نمایند (مستنبط از ماده 10 قانون مدنی). یکی از شروطی که ممکن است در عقد بیع شرط شود، شرط استرداد مورد معامله است. این امر بدان معنا است که طرفین در عقد بیع، شرط نمایند که هرگاه بایع (فروشنده) در مدت معینی تمام ثمن را به خریدار، برگرداند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. فلذا بیع شرط، بیعی است که در آن برای بایع، حق فسخ در مدت معین با رد مثل ثمن به مشتری، شرط شده باشد (مستنبط از ماده 458 قانون مدنی). بیع شرط، موضوعی است که در قانون مدنی و در مواد 458 الی 463 آن، مورد تقنین قرار گرفته و شرایط و آثار آن تبیین گردیده است. در بیع شرط اصل بر این است که به محض انعقاد عقد، مشتری مالک مبیع گردیده و چنانچه بایع در مدت معین به شرط عمل ننماید، بیع قطعی گردیده و مشتری مالک قطعی مبیع خواهد شد و در مقابل، چنانچه بایع به شرط عمل نماید، در حین فسخ، مبیع متعلق به بایع خواهد بود اما منافع حاصل از حین عقد تا پیش از اعمال حق فسخ، متعلق به مشتری خواهد بود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص بیع شرط و شرایط انعقاد آن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: معامله با حق استرداد چیست؟

شرایط انعقاد بیع شرط

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، بیع شرط، بیعی است که برای بایع تا مدت معینی حق فسخ پیش‌بینی می‌گردد بدین ترتیب که اگر او تا مدت مشخص تعیین گردیده، ثمن دریافتی را به خریدار پرداخت نماید، معامله فسخ گردد. بیع شرط نوع خاصی از اقسام بیع خیاری می‌باشد چراکه در این بیع، خیار مختص فروشنده است و برای خریدار، خیاری متصور نیست مضاف بر آنکه اعمال این حق برای فروشنده، منوط به پرداخت ثمن توسط وی می‌باشد. فی‌الواقع نکته مهم آن است که صِرف آنکه فروشنده اعلام نماید که معامله را فسخ نموده کفایت نمی‌کند بلکه زمانی این فسخ اعمال می‌شود که رد ثمن نیز انجام شده باشد. اما گاهی اوقات ممکن است که مشخص گردد در بیع شرط منعقده، بایع (فروشنده) قصد انجام بیع را نداشته باشد بنابراین قانونگذار ترتیبی را پیش‌بینی نموده است که در این فرض، احکام بیع مجری نگردد. (مستنبط از ماده 463 قانون مدنی)

بیع شرط همانند هر عقد مشروط به شرط خیار، با فسخ معامله در مدت مشخص، منحل می‌شود و بیع در صورت انقضای خیار، بدون اعمال حق فسخ، قطعی و غیرقابل انحلال خواهد شد. اما از آنجایی که تعداد افراد نیازمند به پول در جامعه معمولاً، فراوان است و اشخاص متمول، بدون استفاده و دریافت سود، علی‌الاصول، حاضر به قرض دادن پول به اشخاص نیازمند نمی‌شوند و ربا یعنی قرض دادن پول با اخذ بهره نیز قانوناً ممنوع است فلذا برای تامین هدف جریان پول بصورت مشروع و قانونی، راههای زیادی تعبیه شده است که مهم‌ترین آن، بیع شرط می‌باشد. در این قسم از معامله، شخص نیازمند به پول، مالی از اموال خود را به فرد دیگر در برابر مبلغ معینی می‌فروشد بدان شرط که ظرف مدت مشخص با رد ثمن، بتواند بیع را فسخ نموده و مبیع را مسترد نماید. در این حالت، خریدار مبیع، آن را به فروشنده اجاره می‌دهد و تا زمانی که معامله فسخ نشده است، مبلغی را در روز، ماه یا سال بابت اجاره‌بهای مبیع، دریافت می‌نماید.

ذکر این نکته حائز اهمیت است که در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، مطابق با مواد 33 و 34، تمامی معاملاتی که در آن، حق استرداد ملک غیرمنقول برای انتقال‌گیرنده، منظور شده است، معاملات با حق استرداد (منظور از معامله با حق استرداد، آن معامله‌ای است که در آن، شرط استرداد مورد معامله وجود دارد.) نام‌گذاری شده و مورد معامله، تحت عنوان وثیقه همانند مورد رهن و نه به عنوان مورد انتقال به دهنده‌ی پول، شناخته شده است که در صورت امتناع گیرنده‌ی پول در رد آن ظرف مدت مشخص، بعد از مزایده مورد معامله و پرداخت نمودن مبلغ دریافتی مالک به دهنده‌ی پول، الباقی ثمن معامله به مالک وثیقه پرداخت خواهد شد. مقررات مورد اشاره بعد از انجام تغییراتی در ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک و انجام اصلاحاتی در سال 1351، علی‌الخصوص نسبت به وثیقه بودن مورد بیع شرط و الباقی معاملات با حق استرداد، هم‌اکنون پابرجا و دارای اعتبار است. مضاف بر آنکه این مقررات در خصوص بیع شرط و مابقی معاملات با حق استرداد مربوط به اموال منقول نیز حکم‌فرما می‌باشد. نتیجتاً آنکه با مداقه در جمیع مقررات فوق، مشخص می‌گردد که بسیاری از قوانین مربوط به بیع شرط قانون مدنی با قوانین ثبتی مورد اشاره، تغییر یافته است.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع

آثار انعقاد بیع شرط

به محض انعقاد بیع شرط، آثار ذیل میان خریدار و فروشنده محقق می‌گردد:

الف) تملیکی بودن بیع شرط

یکی از آثار مهمی که در صورت تحقق تمامی شرایط صحت عقد، بر آن مترتب می‌گردد، بحث انتقال مالکیت مورد معامله به خریدار می‌باشد. در خصوص بیع شرط نیز مستنبط از ماده 459 قانون مدنی، به محض انعقاد بیع، مشتری مالک مبیع می‌گردد اما با درج خیار برای بایع.

مقنن در ماده 463 قانون مدنی، به قصد بایع برای انجام بیع، صراحتاً اشاره نموده و بیان داشته است در صورتی که در بیع شرط، ثابت شود که قصد بایع، انجام بیع نبوده است، احکام بیع در خصوص آن معامله جاری نخواهد شد. از آنجایی که جنبه اثباتی قضیه، امر بسیار دشواری است، مقنن در مواد 33 و 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک‌ مصوب 1310، تمامی معاملاتی را که در آنها حق استرداد مال غیرمنقول برای انتقال‌دهنده پیش‌بینی شده است را معامله با حق استرداد نامگذاری نموده و‌ مورد معامله را نوعی وثیقه قلمداد کرده که در صورت امتناع گیرنده پول از عودت آن در مدت زمان مشخص، پس از مزایده مورد معامله و پرداخت مبلغ دریافتی مالک به دهنده پول، الباقی ثمن معامله به مالک وثیقه پرداخت خواهد شد.

ذکر این نکته حائز اهمیت است که مستنبط از ماده 459 قانون مدنی، نمائات و منافع مبیع از زمان عقد تا زمان فسخ، متعلق به خریدار خواهد بود اما این اثر با وضع مواد 33 و 34 قانون ثبت، منتفی شده و مقررات مربوط قانون مدنی در این خصوص نسخ شده است. در نتیجه مبیع، شرط داخل در مالکیت خریدار نخواهد شد.

ب) محدودیت تصرفات خریدار (ممنوعیت تصرف مادی یا حقوقی مالکانه)

با انعقاد بیع شرط، با توجه به آنکه تا زمان انقضای مدت خیار شرط بایع، مالکیت خریدار بر مورد معامله، به نحو متزلزل بوده چراکه بایع می‌تواند در مدت خیار، با رد ثمن معامله به خریدار، معامله را فسخ نماید، بنابراین خریدار مکلف به حفظ حقوق بایع است و نمی‌تواند در مورد معامله تصرفاتی (اعم از مادی یا حقوقی) نماید که مخالف با حقوق بایع بوده باشد بطور مثال خریدار نمی‌تواند مبیع را تلف نموده یا تغییر کاربری داده و ... .

این حکم نسبت به بیع شرط بدون در نظر گرفتن مقررات ثبتی مربوطه، به جهت وجود حق استرداد برای بایع در مبیع، ثابت بود (مستنبط از ماده 460 قانون مدنی)، اما با وجود مقررات ثبتی که برای خریدار (دهنده پول) صرفاً نوعی حق وثیقه شناخته شده است، تصرفات فوق‌الاشاره بوسیله خریدار ممکن نخواهد بود.

ج) حق خیار داشتن فروشنده

در بیع شرط، حق خیار مختص بایع است و فقط او این حق را دارد که با بازگرداندن ثمن معامله به خریدار در مدت زمان معین، اقدام به فسخ معامله نماید.

د) تقدم رد ثمن در اعمال حق فسخ

جهت فسخ معامله در بیع شرط، فروشنده در ابتدا موظف است تا ثمن معامله را به خریدار مسترد نماید فی‌الواقع از طریق فعل مادی رد ثمن، انشاء فسخ بیع انجام می‌گیرد. این ویژگی از خصوصیات منحصر به فرد بیع شرط است.

بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه طلب در دادگاه حقوقی به چه صورت است؟

نحوه انتقال مالکیت در بیع شرط

بطور معمول بیع شرط در اکثر موارد در فرضی منعقد می‌گردید که افراد بدهکار به منظور تضمین پرداخت بدهی خویش، بیع شرطی را با طلبکار خود منعقد می‌نمودند. از طرفی دیگر خریداران یا همان پرداخت‌کنندگان ثمن، معمولاً به قصد انجام بیع و تملک مبیع، معامله نموده و در این حالت، قصد دو طرف، از بیع انجام شده، با یکدیگر در تعارض بود و در واقع معامله انجام شده، بیع محسوب نمی‌گردید اما در دادگاه‌ها و‌ محاکم، قضات به استناد اصل صحت، حکم به تنفیذ و بیع دانستن معامله انجام شده فی‌مابین طرفین، صادر می‌نمودند با انجام این عمل، در رویه قضایی نزول‌خواری و تضییع حقوق مردم، بیشتر می‌شد، بنابراین مقنن تمهیداتی را اندیشید که بموجب آن، وفق ماده 33 قانون ثبت مصوب 1310 برخی از مفاد مبحث بیع شرط در قانون مدنی، بصورت ضمنی نسخ گردید و مبحث جدیدی بنام معامله با حق استرداد پیش‌بینی گردید که بموجب آن برای انتقال‌گیرنده مالکیتی متصور نمی‌باشد و مورد معامله، وثیقه طلب تلقی می‌گردد.

هم‌چنین پیش‌بینی گردید که اگر فروشنده (بایع) نتواند در مدت تعیین شده، دیون خود را به خریدار پرداخت نماید، خریدار این حق را خواهد داشت که به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نموده و تقاضای صدور اجرائیه نماید و‌ بعد از ابلاغ اجرائیه و منقضی شدن مهلت فروشنده در پرداخت دیون، ملک توسط اجرای اسناد به فروش رسانیده شده و طلب طلبکار به وی پرداخت و مابقی آن به فروشنده تسلیم گردد.

لازم به توضیح است با توجه به اختلافاتی که در محاکم در خصوص مبحث معامله با حق استرداد راجع به مستحق بودن یا نبودن انتقال‌گیرنده در مطالبه اجور در مدت خیار وجود داشت، رای وحدت رویه شماره 23 مورخ 26-07-1344 صادر گردید بدین مضمون که با توجه به آنکه مطابق با ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1310 که وفق آن اصل وجه ثمن و اجور مال موضوع معامله در مدت زمان خیار، متعلق حق انتقال‌گیرنده شناخته شده است و هم‌چنین مطابق با ماده 722 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده باشد، انتقال‌دهنده در مدت تصرف، حق مطالبه اجرت‌المثل از انتقال‌گیرنده را نخواهد داشت.

نکته قابل ذکر آن است که قانونگذار در ماده 459 قانون مدنی صراحتاً عنوان نموده بود که در بیع شرط به محض وقوع عقد، مبیع ملک مشتری خواهد شد با وجود خیار برای بایع. اما در سال 1386 بموجب اصلاح مواد 33 و 34 قانون ثبت، ماده 459 قانون مدنی تخصیص یافته است. بنابراین طبق مواد 33 و 34 قانون ثبت، بیع شرط در معاملات املاک، مانع مالکیت خریدار نسبت به عین معامله خواهد بود با این توضیح که وفق ماده 33 قانون ثبت حق تقاضای ثبت فقط مختص فروشنده است و وفق ماده 34، وضعیت حقوقی خریدار، مانند طلبکار رهنی است اما یک تفاوت مهم میان آنان‌ وجود دارد و آن این است که انتقال‌گیرنده تا زمان اجرای خیار توسط فروشنده، مالک منافع مبیع خواهد بود چراکه خیار شرط مانع تملیک عین است نه تملیک منفعت.

نکات مهم در خصوص بیع شرط

1- اگر خریدار بنا به هر علتی در بیع شرط، از اخذ ثمن خودداری نماید، می‌بایست مهلت مناسبی به فروشنده اعطاء شود تا وی بتواند ثمن را به قائم‌مقام خریدار و یا حاکم، پرداخت و معامله را فسخ نماید. (وفق ماده 461 قانون مدنی)

2- اگر مشتری یا همان خریدار در مورد معامله تصرفاتی را انجام دهد که با خیار مندرج برای بایع، در تضاد باشد، ضمانت اجرای این امر، بطلان عمل حقوقی منافی با خیار بایع خواهد بود. (بخش اخیر ماده 500 قانون مدنی)

3- در صورتی که مشتری در مدت اعمال حق فسخ بایع، فوت نماید، وفق ماده 462 قانون مدنی، حق فسخ بایع در مقابل ورثه به همان ترتیب سابق باقی خواهد ماند. وفق مقررات ثبتی مورد اشاره، علی‌الاصول خریدار، مالک‌ مبیع نمی‌شود تا مبیع با فوت او همراه حق فسخ بیع به وراث او انتقال پیدا کند اما حق موجود برای دهنده پول در خصوص استیفای مطالبات او در مورد وثیقه همانند هر حق مالی دیگری به وراث او منتقل می‌شود.