تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

بعضاً مشاهده می گردد که در زمان خرید و فروش و در هنگام تنظیم مبایعه نامه، ملکی به شرط داشتن متراژ مشخصی فروخته می شود و بعداً مشخص می گردد که متراژ واقعی ملک با متراژی که در قرارداد نوشته شده است، متفاوت می باشد. اگر متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت اما اگر متراژ آن بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای انجام فسخ قرارداد، صاحب حق فسخ (حسب مورد خریدار یا فروشنده) می تواند از طریق ارسال اظهارنامه و یا به هر طریق دیگری، مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام دارد و بعد از آن دادخواست تایید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، پرداخته شود.

مطلب مرتبط: مطالبه وجه بابت مابه التفاوت کسری یا مازاد مساحت

تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، خواهان دعوا، فروشنده است. مرجع صالح در دعوای تایید فسخ قرارداد، به جهت کسری یا مازاد مساحت، بدلیل اینکه مربوط به ملک و مال غیرمنقول است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، می بایست نکات ذیل مدنظر قرار گیرد:

1- در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، فروشنده یا خریدار فقط می توانند قرارداد فی مابین را فسخ نمایند و حق دریافت هیچگونه مابه التفاوتی را ندارند مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد. اگر در قرارداد، طرفین توافق کرده باشند که کلیه خیارات ساقط شود، نمی توانند از حق فسخ استفاده نمایند. اگر بعد از آنکه ملک بصورت رسمی به خریدار منتقل گردید، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در اینصورت او می تواند مطابق با ماده 149 قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد نماید. خیار فسخ به جهت کسری و یا مازاد مساحت، فوری نمی باشد. این موضوع بدین معنی می باشد که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه گردیدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت می باشد ملزم نیستند که فوراً اختیار فسخ خود را اعمال نمایند.

2- اگر مبیع ملکی بوده که دارای سابقه ثبتی بوده باشد و‌ پس از انجام معامله مشخص شود که ملک دارای مازاد مساحت است، وفق ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، ذینفع می تواند قیمت اضافی را مطابق با قیمت مندرج در سند انتقال و سایر هزینه های قانونی به صندوق ثبت تودیع نماید و ضمن آن تقاضای اصلاح سند را نیز بنماید. اگر مازاد مساحت در محدوده سند مالکیت بوده باشد و به مجاورین ملک تجاوزی نشده باشد، هم چنین میان طرفین معامله در خصوص اضافه مساحت، توافقی نبوده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح نموده و به طرف مقابل اخطار می نماید تا وجه را از صندوق دریافت نماید اگر او در مدتی بیشتر از ده سال برای دریافت وجه اقدام نکند، آن وجه به حساب درآمد اختصاصی اداره ثبت واریز می شود. 

حال اگر مبیع ملک یا زمینی بوده که دارای سابقه ثبتی نیز بوده باشد اما بعد از انجام معامله مشخص شود که کسری مساحت دارد، دو راه حل برای آن متصور می باشد عده ای از حقوقدانان معتقدند که اگر در مبایعه نامه تنظیمی، ملک براساس هر مترمربع فروخته شده باشد و بعداً مشخص گردد که کسری مساحت دارد، قانونگذار وفق ماده ۳۸۴ قانون مدنی این حق را برای خریدار قائل شده است که به اندازه کسری مساحت، مبلغ اضافی را دریافت نماید ناگفته نماند که برخی محاکم با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی، برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل می باشند اما اگر ملک بدون تعیین ارزش هر مترمربع فروخته شده باشد و بعد مشخص شود که کسری مساحت دارد، خریدار فقط می تواند قرارداد را فسخ نماید و حق مطالبه ثمن اضافی را ندارد.

مطلب مرتبط: مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش به چه صورت می باشد؟

3- پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد. قابل ذکر است که اگر خواهان دعوا خریدار باشد، وی می تواند علاوه بر خواسته تایید فسخ به جهت کسری مساحت، ثمن پرداختی را نیز مطالبه نماید.

4- اگر مبیع ملک یا زمینی بوده باشد که دارای سابقه ثبتی نیست و‌ پس از انجام معامله مشخص شود که ملک دارای مازاد مساحت است، دو فرض در نظر گرفته می شود. فرض اول آن است که برای هر مترمربع ارزش خاصی تعیین شده باشد، در اینصورت برخی از قضات استدلال می نمایند که مستنبط از ماده ۱۴۹ قانون ثبت، فروشنده زمانی می تواند قرارداد را فسخ کند که هدف اصلی معامله، آن مساحت قید شده بوده باشد اما از آنجایی که در اکثر موارد، مقدار مساحت، یک ویژگی فرعی است، عدالت اقتضا می نماید که فروشنده حق فسخ نداشته باشد و فقط اضافه مساحت را وفق قیمت مندرج در قرارداد نه به نرخ روز، دریافت نماید. اما برخی از محاکم در این فرض، بنا به ظاهر مواد 355 و 385 قانون مدنی، برای فروشنده صرفاً حق فسخ در نظر می گیرند مگر آنکه طرفین به روش دیگری با یکدیگر توافق نموده باشند.

فرض دوم آن است که ملک یا زمینی بصورت کلی فروخته می شود و قیمت هر مترمربع مشخص نیست، در اینصورت دادگاهها دو روش را دارند برخی محاکم بنا به ظاهر مواد 355 و 385 قانون مدنی، برای فروشنده صرفاً حق فسخ قائل اند مگر آنکه طرفین به نحو دیگری با یکدیگر توافق نموده باشند اما برخی دیگر از محاکم معتقدند با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، با توجه به آنکه قید میزان مساحت یک شرط فرعی است، فروشنده می تواند کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع نموده و بعد از مشخص شدن قیمت هر مترمربع، مبلغ اضافی را مطالبه نماید. در این ارتباط اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/1402/565 مورخه 27-10-1402 در پاسخ به سوال «وفق ماده 384 قانون مدنی، در فرض کسری مبیع دادگاه باید حسب‌السهم از ثمن معامله کسر و به استرداد آن حکم بدهد. پرسش این است که هرگاه از زمان انعقاد عقد تا دادخواهی مدتی طولانی سپری شود و ارزش ذاتی ثمن افت کند، با توجه به این‌که کسری مبیع در حکم بطلان عقد در قسمت کسری است، آیا معیار محاسبه میزان کسری قاعده مستحق‌للغیر درآمدن و به نرخ روز شدن مبیع است یا آنکه تابع قواعد خاص دیگری است؟ مقصود از ثمن در ماده یاد‌شده ثمن‌المسمی است یا ثمن‌المثل؟ چنانچه بطلان جزء مبیع تابع قواعد ضمان درک است، آیا وفق آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان‌ عالی کشور باید نرخ روز محاسبه شود؟» بیان داشته است:

اولاً، چنانچه طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده باشند و به ازای هر مترمربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده باشند و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مدنظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه‌ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این‌که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست. ثانیاً، در صورتی که به ازای هر مترمربع از ملک، قیمت مشخص شده باشد، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده 384 قانون مدنی است؛ توزیع‌پذیری ثمن نسبت به هر مترمربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصهای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می‌آورد. ثالثاً، مطابق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی‌الید ملزم به رد آن به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمـت مال مسـترد شود. بر این اساس، چنانچه بیع به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و یا به جهتی دیگر مانند موجود نبودن تمام یا جزئی از مبیع در زمان عقد (در فرض سؤال کسری مساحت ملک) باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم‌چنان‌که حکم مقرر در تبصره ماده 1082 قانون مدنی (الحاقی 29/4/1376) و ماده 391 این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور موید این دیدگاه است. رابعاً، چنانچه فرض سؤال مشمول بند ثانیاً پیش‌گفته باشد، از آنجا که معامله نسبت به قسمتی از ملک که دارای کسری مساحت است باطل می‌باشد، در محاسبه ثمن کسری مبیع وفق بند فوق‌الذکر رفتار می‌شود.

5- اگر در قرارداد فروش ملکی قید گردد که ملک دارای پارکینگ است اما بعد از انجام معامله مشخص شود که فاقد پارکینگ بوده و‌ انجام این تعهد (تحویل پارکینگ) غیر مقدور است، فی الواقع بیعی صورت گرفته است که موضوع آن، انجام تعهدی است که در آن زمان غیر مقدور می باشد، پس مستند به بند ۱ ماده 232 قانون مدنی، این شرط در زمره شروط باطل بوده و مستند به ماده 240 قانون مدنی، خریدار می تواند معامله را فسخ نموده و یا آنکه مطالبه خسارت نماید مگر آنکه ثابت شود که خریدار در زمان انجام معامله، به عدم توانایی فروشنده به تحویل پارکینگ و غیر مقدور بودن انجام شرط، مطلع بوده است که در اینصورت حق فسخی برای وی متصور نمی باشد.