نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت چگونه است؟
تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
بنابر موازین و مندرجات قانونی موجود، بالاخص بند 1 ماده 362 قانون مدنی، به محض انعقاد عقد بیع، خریدار، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می‌گردد فلذا یکی از آثار اصلی انعقاد عقد بیع، مالکیت خریدار و فروشنده بر مبیع و ثمن معامله می‌باشد. در معاملات مربوط به املاک، تعیین مساحت یکی از مهم‌ترین اوصاف مورد معامله می‌باشد که نقش تعیین‌کننده‌ای در میزان ثمن معامله و اراده انشایی طرفین در انعقاد قرارداد ایفا می‌نماید. بعضاً مشاهده می‌گردد که در زمان خرید و فروش و در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه، ملکی به شرط داشتن مساحت مشخصی فروخته می‌شود و پس از انعقاد معامله مشخص می‌گردد که مساحت واقعی ملک، کمتر یا بیشتر از میزان مساحتی است که در قرارداد نوشته شده است در این‌صورت قانونگذار راهکارهایی را پیش‌بینی نموده است که اختلافات میان خریدار و فروشنده در خصوص کسری یا مازاد مساحت مرتفع گردد. یکی از ضمانت اجراهای پیش‌بینی شده توسط مقنن، طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت می‌باشد که حسب مورد توسط خریدار یا فروشنده بطرفیت دیگری مطرح می‌شود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت پرداخته شود.
مطلب مرتبط: نحوه مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت چگونه است؟
نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت علی‌الاصول زمانی در محکمه مطرح می‌گردد که پس از انجام معامله مشخص می‌گردد که متراژ و مساحت حقیقی ملک فروخته‌شده، کمتر یا بیشتر از میزان مساحتی است که در مبایعه‌نامه درج شده است. قانونگذار در مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی و نیز ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک فروض مختلفی را در خصوص کسری یا مازاد مساحت تبیین نموده است که ضمانت اجرای هر یک از آنان با یکدیگر متفاوت می‌باشد و بر این اساس به دلالت ماده 355 قانون مدنی و نیز ماده 385 همان قانون حسب مورد برای خریدار یا فروشنده حق فسخ ایجاد گردیده که متعاقب آن دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت در دادگاه مطرح می‌شود. علی‌ایحال مستند به مواد فوق‌الاشاره می‌توان فروض مختلف ذیل را در خصوص طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت بررسی نمود:
الف) فروش ملک به شرط داشتن مساحت معین
بنابر مقررات مندرج در ماده 355 قانون مدنی گاهی اوقات معامله‌ای میان طرفین منعقد می‌گردد که بر اساس آن، ملک موضوع معامله، به شرط داشتن مساحت معینی فروخته می‌شود این امر بدان معنا می‌باشد که شرط مقدار مساحت به عنوان یک وصف، همانند سایر اوصاف در نظر گرفته شده است. در این حالت در فرضی که پس از انجام معامله مشخص گردد که مساحت ملک، کمتر یا بیشتر از مقدار مساحت مندرج در مبایعه‌نامه بوده است، حق فسخ به جهت خیار تخلف از شرط صفت برای ذوالخیار محقق می‌شود. در صورتی که پس از انجام معامله مشخص شود که مساحت ملک کمتر از مقدار مندرج در قرارداد است، دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت، توسط خریدار مطرح می‌شود لکن در فرضی که معلوم شود مساحت ملک بیشتر از مقدار مساحت درج شده در قرارداد است، دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت مازاد مساحت، توسط فروشنده در محکمه صالح مطرح خواهد شد. سزاوار توجه است که ضوابط مندرج در ماده 355 قانون مدنی در خصوص ایجاد حق فسخ صرفاً در مواردی موضوعیت می‌یابد که مبیع (مورد معامله) یک مال غیرقابل تجزیه باشد مانند ملک، فرش، پارچه و ... . نکته مهم دیگر آنکه جهت تحقق حق فسخ و متعاقباً طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، حتماً می‌بایست مبیع عین معین (مانند خانه، آپارتمان، زمین و ...) باشد چراکه در فرضی که مبیع، کلی بوده (مانند صد کیلو برنج) و فروشنده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد، به خریدار تسلیم نموده باشد، برای خریدار حق فسخ ایجاد نمی‌شود بلکه وی می‌بایست بدواً فروشنده را به الزام به ایفای تعهد قراردادی و جبران کسری مندرج در قرارداد نماید. شایان ذکر است که مقنن در انتهای ماده 355 قانون مدنی این امکان را برای طرفین قرارداد پیش‌بینی نموده است که در فرض فروش ملک به شرط داشتن مساحت معین، به محاسبه و دریافت زیاده یا نقیصه با یکدیگر توافق نمایند. (عدم اعمال حق فسخ)
ب) فروش مبیع قابل تجزیه، عین معین و درج مقدار به عنوان جزء مبیع
در فرضی که مبیع عین معین بوده و قابل تجزیه باشد (مانند میوه، حبوبات و ...) و مقدار مبیع، جنبه اصلی داشته که به تناسب مقدار، قیمت هم تغییر نموده باشد، چنانچه در زمان تسلیم مورد معامله، مقدار مبیع کمتر باشد، خریدار می‌تواند یا اقدام به فسخ قرارداد مستند به تحقق خیار تبعض صفقه نماید و یا آنکه معامله را ضمن تقلیل ثمن قبول نماید. پر واضح است که در صورتی که در زمان تسلیم مبیع قابل تجزیه مشخص شود که مقدار مبیع بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد است، در این‌صورت آن مقدار زیاده از مبیع، متعلق به فروشنده خواهد بود چراکه اساساً معامله‌ای در خصوص زیاده منعقد نشده است (مستند به ماده 384 قانون مدنی). لازم به توضیح است که حسب ماده فوق، هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار می‌گیرد، فلذا در فرضی که مورد معامله یک ملک بوده و پس از انجام معامله مشخص شده باشد که کسری مساحت وجود دارد، خریدار این امکان را خواهد داشت تا وفق ماده 384 قانون مدنی، به اندازه کسری مساحت، ثمن مازاد را دریافت نماید چراکه در این حالت برای هر مترمربع، ثمن مشخصی تعیین شده است. (بطور مثال در قرارداد درج می‌گردد که بهای هر مترمربع 10 میلیون تومان است و مساحت ملک 100 مترمربع قید می‌شود لکن بعداً مشخص می‌شود که مساحت ملک 90 مترمربع می‌باشد در این خصوص خریدار می‌تواند مازاد پرداختی را از فروشنده مسترد نماید.)
ج) فروش مبیع معین غیرقابل تجزیه
مستفاد از ماده 385 قانون مدنی، در فرضی که کل مبیع (مبیع غیرقابل تجزیه) در مقابل کل ثمن قرار گرفته و به بیانی دیگر جزئی از ثمن در مقابل جزئی از مبیع قرار نگرفته باشد (بطور مثال در معامله فروش یک ملک، بدون تعیین ارزش هر مترمربع، بصورت کلی درج گردد که متراژ 1000 مترمربع به مبلغ ده میلیارد تومان فروخته شد) و پس از انجام معامله مشخص گردد که مساحت کمتر از میزان درج شده در معامله است، خریدار حق فسخ داشته و می‌تواند دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت که در این مورد، کسری مساحت است را بطرفیت فروشنده مطرح نماید و در صورتی که مشخص گردد، مساحت بیشتر از میزان درج شده در قرارداد است، حق فسخ متعلق به فروشنده خواهد بود. سزاوار توجه است که ضوابط مندرج در ماده 385 قانون مدنی و متعاقب آن طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، صرفاً در خصوص مبیع غیرقابل تجزیه (مانند خانه یا فرش و ...) که کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته است، حاکم می‌باشد.
علی‌ایحال با جمیع توضیحات فوق، می‌توان اینگونه بیان نمود که در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، فروشنده می‌باشد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، از آنجایی که موضوع دعوا مربوط به ملک و مال غیرمنقول است، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد (وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی). شایان ذکر است که پس از صدور حکم مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، حکم صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی‌باشد مگر آنکه خواسته دیگری نظیر استرداد مبیع نیز مطرح گردیده شده باشد که در آن صورت اجراییه صادر خواهد شد. قابل ذکر است که اگر خواهان دعوا خریدار باشد، وی می‌تواند علاوه بر خواسته تایید فسخ به جهت کسری مساحت، ثمن پرداختی را نیز مسترد نماید.
مطلب مرتبط: نحوه مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیش‌فروش ساختمان چگونه است؟
کاربرد ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
به شرح مندرج در ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک چنانچه مبیع، ملکی است که دارای سابقه ثبتی بوده باشد و پس از انجام معامله مشخص شود که ملک دارای مازاد مساحت است، این امکان برای ذی‌نفع وجود دارد تا قیمت مازاد را وفق قیمت اندراجی در سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی به صندوق ثبت تودیع نموده و ضمن آن تقاضای اصلاح سند را نیز بنماید. لازم به ذکر است که چنانچه مازاد مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین ملک تجاوزی نشده باشد میان طرفین معامله در خصوص اضافه مساحت نیز توافقی نبوده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح نموده و به طرف مقابل اخطار نموده تا وجه را از صندوق دریافت نماید اگر او در مدتی بیشتر از ده سال برای دریافت وجه اقدام نکند، آن وجه به حساب درآمد اختصاصی اداره ثبت واریز می‌شود.
حال چنانچه مبیع ملک یا زمینی بوده که دارای سابقه ثبتی نیز بوده باشد اما بعد از انجام معامله مشخص شود که کسری مساحت دارد، از آنجایی که مقنن در ماده فوق در این خصوص تعیین تکلیف ننموده است، می‌بایست فروض ذیل را مستند به مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی در نظر گرفت:
الف) چنانچه در مبایعه‌نامه تنظیمی، ملک بر اساس هر مترمربع فروخته شده باشد (=هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گرفته شده باشد) و بعداً مشخص گردد که کسری مساحت دارد، قانونگذار وفق ماده 384 قانون مدنی این حق را برای خریدار قائل شده است که به اندازه کسری مساحت، مبلغ مازاد را دریافت نماید ناگفته نماند که برخی محاکم با استناد به ظاهر مواد 355 و 385 قانون مدنی، برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل می‌باشند.
ب) اگر ملک بدون تعیین ارزش هر مترمربع فروخته شده باشد (کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته شده باشد) و سپس مشخص شود که کسری مساحت دارد، خریدار فقط می‌تواند قرارداد را فسخ نموده و حق مطالبه ثمن اضافی را ندارد.
حال در فرضی که مورد معامله، غیرثبتی باشد (سابقه ثبتی نداشته باشد) و پس از انجام معامله مشخص شود که ملک دارای مازاد مساحت است، دیگر امکان استناد به ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک در این مورد وجود ندارد و می‌توان چنین بیان نمود که اگر در معامله هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گرفته باشد، (=برای هر مترمربع ارزش خاصی تعیین شده باشد مانند فروش ملک از قرار هر مترمربع 100 میلیون تومان) در این‌صورت برخی از قضات چنین استدلال می‌نمایند که مستنبط از ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک، فروشنده زمانی می‌تواند قرارداد را فسخ نماید که هدف اصلی معامله، آن مساحت قید شده بوده باشد اما از آنجایی که در اکثر موارد، مقدار مساحت، یک ویژگی فرعی است، عدالت اقتضا می‌نماید که فروشنده حق فسخ نداشته باشد و فقط مازاد مساحت را وفق قیمت مندرج در قرارداد و نه به نرخ روز، دریافت نماید. ناگفته نماند که بعضاً در رویه قضایی مشاهده می‌شود که برخی از محاکم در این فرض، بنا به ظاهر مواد 355 و 385 قانون مدنی، برای فروشنده صرفاً حق فسخ در نظر می‌گیرند مگر آنکه طرفین به روش دیگری با یکدیگر توافق نموده باشند.
حال چنانچه مورد معامله (ملک یا زمین) بصورت کلی فروخته شده و‌کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته شده باشد (=قیمت هر مترمربع مشخص نباشد) در این‌صورت میان محاکم اختلاف‌نظر وجود دارد. عده‌ای از قضات مستند به ظاهر مواد 355 و 385 قانون مدنی، چنین استدلال می‌نمایند که فروشنده در این حالت حق فسخ داشته و می‌تواند دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت مازاد مساحت را مطرح نماید مگر آنکه طرفین به نحو دیگری با یکدیگر توافق نموده باشند لیکن برخی دیگر از قضات معتقدند که با وحدت ملاک از ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، با توجه به آنکه قید میزان مساحت یک شرط فرعی است، فروشنده می‌تواند کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع نموده و بعد از مشخص شدن قیمت هر مترمربع، مبلغ اضافی را مطالبه نماید.
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/1402/565 مورخه 27-10-1402 در پاسخ به سوال «وفق ماده 384 قانون مدنی، در فرض کسری مبیع دادگاه باید حسب‌السهم از ثمن معامله کسر و به استرداد آن حکم بدهد. پرسش این است که هرگاه از زمان انعقاد عقد تا دادخواهی مدتی طولانی سپری شود و ارزش ذاتی ثمن افت کند، با توجه به این‌که کسری مبیع در حکم بطلان عقد در قسمت کسری است، آیا معیار محاسبه میزان کسری قاعده مستحق‌للغیر درآمدن و به نرخ روز شدن مبیع است یا آنکه تابع قواعد خاص دیگری است؟ مقصود از ثمن در ماده یاد‌شده ثمن‌المسمی است یا ثمن‌المثل؟ چنانچه بطلان جزء مبیع تابع قواعد ضمان درک است، آیا وفق آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور باید نرخ روز محاسبه شود؟» بیان داشته است:
اولاً، چنانچه طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده باشند و به ازای هر مترمربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده باشند و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مدنظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه‌ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این‌که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست.
ثانیاً، در صورتی که به ازای هر مترمربع از ملک، قیمت مشخص شده باشد، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده 384 قانون مدنی است؛ توزیع‌پذیری ثمن نسبت به هر مترمربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصه‌ای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می‌آورد.
ثالثاً، مطابق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی‌الید ملزم به رد آن به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمـت مال مسـترد شود. بر این اساس، چنانچه بیع به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و یا به جهتی دیگر مانند موجود نبودن تمام یا جزئی از مبیع در زمان عقد (در فرض سؤال کسری مساحت ملک) باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم‌چنان‌که حکم مقرر در تبصره ماده 1082 قانون مدنی (الحاقی 1376/04/29) و ماده 391 این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور مؤید این دیدگاه است.
رابعاً، چنانچه فرض سؤال مشمول بند ثانیاً پیش‌گفته باشد، از آنجا که معامله نسبت به قسمتی از ملک که دارای کسری مساحت است باطل می‌باشد، در محاسبه ثمن کسری مبیع وفق بند فوق‌الذکر رفتار می‌شود.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
