مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک
مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک

ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان

مطابق با ماده ١ قانون پیش فروش ساختمان

“هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش ‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش ‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

  1. ‌سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به ‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
  2. مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌ موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.”

قانون پیش فروش ساختمان در سال ١٣٨٩ بدلیل بالا رفتن حجم اختلافات میان مردم در مورد مسائل پیش خرید و پیش فروش ملک، تصویب گردید.

 

آیا قرارداد پیش فروش باید ثبت گردد؟

مطابق با ماده ٣ قانون پیش فروش ساختمان، ثبت این قرارداد الزامی است.

ماده ٣ قانون پیش فروش ساختمان:

“قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.”

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

مطابق با ماده ٢٣ قانون پیش فروش ساختمان:

“اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش ‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.”

مطلب مرتبط: هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید

چه کسانی می توانند پیش فروش ساختمان را انجام دهند؟

مطابق با قانون پیش فروش ساختمان اشخاص زیر حق پیش فروش دارند:

  • مالک رسمی ملک
  • پیش خریدار ساختمان
  • مستأجر زمین در صورت داشتن حق احداث بنا
  • سازنده ملک
مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک
مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک – عدالتسرا

چه مطالبی باید در قرارداد پیش فروش ساختمان نوشته شود؟

  • اسم و مشخصات طرفین بصورت کامل
  • مشخصات دقیق ملک همراه با پلاک ثبتی
  • مشخصات فنی ساختمان که واحد در آن احداث می گردد
  • زمان تحویل ساختمان بطور دقیق
  • قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت اقساط
  • شماره قبوض اقساط
  • معرفی داور در صورت بروز اختلاف

 

مدارک لازم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
  • سند رسمی ملک
  • شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
  • پروانه ساخت کل ساختمان
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
  • تأییدیه مهندس ناظر ساختمان

مطلب مرتبط: مراحل خرید ملک کدام است؟

مهمترین تعهدات پیش فروشنده چیست؟
  • رعایت کلیه اصول ایمنی، بهداشتی و محیط زیستی
  • ثبت رسمی قرارداد پیش فروش
  • اخذ مجوز تبلیغ و آگهی پیش فروش
  • ساختن بنا مطابق با نقشه ساختمان
  • تحویل به موقع ساختمان
  • اخذ بیمه نامه کیفیت ساختمان
  • پرداخت به موقع دستمزد کارگران
  • اخذ مفاصا حساب
  • عدم واگذاری تعهدات خود به فرد دیگری بدون رضایت پیش خریداران
  • اخذ گواهی پایان کار
  • تفکیک و تنظیم سند رسمی تقسیم نامه
  • تصفیه حساب با تمامی تأمین کنندگان تجهیزات ساختمان

 

تعهدات پیش خریدار شامل چه مواردی می شود؟

تعهد پیش خریدار، یعنی پرداخت اقساط وی در موعد مقرر.

ماده ١۶ قانون پیش فروش ساختمان در مورد عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر می گوید:

“در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر اینصورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.”

مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک
مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک – عدالتسرا

حل و فصل اختلافات در قرارداد پیش فروش

ماده ٢٠ قانون پیش فروش ساختمان مقرر می دارد:

“کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی ‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌ الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.

در صورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.”

 

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

بسیاری از پیش خریدهای ساختمان در مورد ساختمان هایی اتفاق می افتد که مالک زمین و سازنده، مشارکت در ساخت نموده اند.

حال این سؤال مطرح می گردد که اگر قرارداد مشارکت در ساخت بدلیل اختلافات میان سازنده و مالک، فسخ شود تکلیف قرارداد پیش فروش چیست؟

در پاسخ به این سؤال باید اینگونه اذعان نمود که اگر سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش را نداشته اما اقدام به این کار نموده در این فرض در صورت فسخ قرارداد مشارکت می بایست پیش خریدار برای دریافت پول خود به پیش فروشنده مراجعه نماید.

اما اگر سازنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش را داشته باشد در اینصورت با وجود فسخ قرارداد مشارکت هیچ خللی در قرارداد پیش فروش ایجاد نمی شود و تعهد سازنده به مالک یا مالکین ملک منتقل می گردد.

مطلب مرتبط: نکات خرید ملک تجاری

توصیه های قانونی لازم به پیش خریداران ملک

در ابتدا نکته مهم این است که در حد امکان پیش خرید نکنید چرا که این روزها قراردادهای پیش فروش یکی از پر دردسرترین قراردادهای ملکی می باشند اما اگر اطمینان کامل به پیش فروشنده دارید لازم است که در زمان مناسب اقدام به پیش خرید ملک نمایید هر چقدر که این زمان به انتهای اجرای تکمیل ساختمان نزدیک تر باشد، بهتر است.

هم چنین باید تحقیقات لازم را در مورد اعتبار سازنده و مالکین ملک انجام داده و در تمامی مراحل ساخت، از پیشرفت کار و بررسی میزان تخلفات ساختمانی احتمالی نیز مطلع باشید.

یکی از اقدامات مهم در زمان پیش خرید ملک، اخذ استعلام ثبتی ملک است چرا که اگر ملک در رهن باشد و یا توسط مراجع قضایی در بازداشت باشد، قرارداد پیش خرید ملک معتبر نمی باشد.

حتماً در تنظیم قرارداد پیش خرید ملک، وجه التزام مناسبی را در نظر بگیرید که به نوعی جنبه بازدارنده داشته باشد. همچنین در هنگام پیش خرید ملک حتماً رضایت مالک و سازنده را اخذ نمایید و بخواهید که هر دو نفر برگه قرارداد را امضاء نمایند.

 

توصیه های قانونی لازم به پیش فروشندگان ملک

  • مطابق با قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ملک حتماً می بایست از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود و عدم انجام این کار از نظر قانون جرم محسوب می شود.
  • بهتر است قبل از تنظیم، فروشنده از وضعیت مالی و تمکن خریدار اطمینان حاصل کند که توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد.
  • لازم است که در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، قرارداد فسخ گردد.
  • نکته مهم این است که حق واگذاری ملک به فرد دیگر توسط خریدار، محدود گردد تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن