نحوه طرح دعوای خلع‌ ید ملک مشاع چگونه است؟

مفهوم دعوای خلع‌ ید

یکی از دعاوی متداول در خصوص اموال غیرمنقول که در محاکم حقوقی بسیار مطرح می‌گردد، دعوای خلع ید می‌باشد که علی‌الاصول، توسط مالک رسمی ملک (صاحب سند رسمی مالکیت)، بر علیه فردی که ملک را بصورت غیرقانونی در تصرف خود دارد، اقامه می‌گردد. دعوای خلع ید در خصوص اموال غیرمنقول مطرح می‌شود. مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، دادگاهی می‌باشد که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است حتی اگر خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد. دعوای خلع ید وفق بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۲۸-۱۲-۱۳۷۳ در زمره دعاوی مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس توسط خواهان دعوا پرداخت می‌شود. گاهی اوقات ممکن است که خواهان دعوای خلع ید، مالکِ مفروزِ (مالی که فقط یک مالک دارد) ملکِ موضوع دعوا نبوده و مالک مشاعی (مالی که بیش از یک مالک دارد) باشد. در این‌صورت وی می‌تواند دعوای خلع ید ملک مشاع را به طرفیت غاصب مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای خلع‌ ید ملک مشاع پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای خلع ید

نحوه طرح دعوای خلع‌ ید ملک مشاع

همانگونه که فوقاً عرض گردید در صورتی که ملکی بصورت مشاع میان دو یا چند نفر مشترک باشد و فرد یا افرادی بدون اجازه مالکین، اقدام به تصرف ملک نموده باشند، هر یک از مالکین این حق را دارا می‌باشند که نسبت به طرح دعوای خلع‌ ید ملک مشاع، بطرفیت غاصب یا غاصبین اقدام نمایند. فلذا دعوای خلع ید ملک مشاع، می‌تواند بر علیه متصرف توسط هر یک از مالکین یا تمامی آنان طرح و از طرف دادگاه پذیرفته شود و در صورت پذیرش دعوا، مفاد حکم طبق مندرجات موجود در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اجرا گردد.

بعضاً مشاهده می‌گردد که متصرف ملک، یکی از مالکین ملک مشاع است فلذا خواهان و خوانده دعوا هر دو مالک ملک مشاع می‌باشند که در چنین شرایطی دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا، پس از احراز نمودن ارکان دعوای خلع ید ملک‌ مشاع (1- مالکیت خواهان، 2- تصرف خوانده، 3- عدوانی بودن تصرف خوانده، 4- غیرمنقول بودن مال موضوع دعوای خلع ید)، حکم بر خلع ید صادر نموده که مفاد آن نیز طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی به اجرا در می‌آید. نحوه اجرای حکم در این شرایط بدین صورت می‌باشد که متصرف (یکی از مالکین مشاعی) از ملک خلع ید می‌شود اما ملک به تصرف محکوم‌له (خواهان) داده نمی‌شود و از تمام ملک، خلع ید می‌شود چراکه لازمه تصرف محکوم‌له بر ملک، تصرف در سهم سایر مالکین (شرکاء) نیز است که نیازمند اجازه آنان است فلذا چنانچه بدون اجازه، تصرفی در ملک صورت بگیرد، متصرف، غاصب محسوب و در نتیجه ضامن می‌باشد حتی اگر خود، یکی از مالکین ملک مشاع باشد. (مستند به نظریه مشورتی شماره ۷/۴۳۰۰ مورخ ۰۹-۰۹-۱۳۶۲)

حال در فرضی که خواهان دعوای خلع ید ملک مشاع، یکی از مالکین باشد اما خوانده دعوا، فردی غیر از مالکین بوده باشد، در این حالت حکم بر خلع ید غاصب صادر شده و اجرای حکم دیگر وفق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نخواهد بود بلکه مال موضوع دعوا به تسلیم خواهان داده خواهد شد.

مطلب مرتبط: نحوه اجرای خلع ید چگونه است؟

نکات مهم در خصوص دعوای خلع ید ملک مشاع

1- در فرضی که دعوای خلع ید ملک مشاع، میان زوج و زوجه مطرح شده باشد و هر یک از آنان، مالک سه دانگ ملک باشند، در این‌صورت چنانچه تمامی شرایط لازم جهت طرح دعوا مهیا باشد، حکم بر خلع ید ملک مشاع صادر گردیده و اجرای حکم وفق ماده 43 قانون‌ اجرای احکام مدنی صورت می‌پذیرد.

2- در فرضی که دادگاه حکم بر خلع ید ملک مشاع صادر نموده باشد اما در ملک موضوع دعوا، اموالی وجود داشته که نیاز به اقدامات مراقبتی داشته باشند، در این‌صورت اجرای حکم وفق ماده 43 قانون‌ اجرای احکام مدنی انجام می‌شود و از متصرف ملک، خلع ید صورت می‌پذیرد و دادگاه هیچگونه تکلیفی در خصوص اداره ملک مشاع ندارد. مالکین موظف‌اند که در این خصوص (اداره توسط شرکاء یا شخص ثالث) با یکدیگر توافق نمایند در صورت عدم حصول توافق میان آنان، مالک مشاع می‌تواند دادخواستی مبنی بر اجازه اداره و نگهداری ملک مشاع و پرداخت هزینه‌های مربوطه را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک نماید. (به دلالت نظریه شماره ۷/۹۸/۶۴۲ مورخ ۱۷-۰۱-۱۳۹۹ اداره حقوقی قوه قضاییه)

3- به صراحت بند ج از فراز 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373، در مورد دعوای خلع ید ملک مشاع هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای محاسبه می‌گردد اما در خصوص بهای خواسته (تعیین بهای خواسته که بنابر میل خواهان خواهد بود در صلاحیت محاکم مؤثر است.) لازم به ذکر است که با توجه به مالی بودن دعوی، چنانچه خواهان، خواسته خود را کمتر از یک میلیارد ریال مقوم نماید، مستند به ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، دادگاه صلح محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود اما اگر خواهان خواسته خود را بیش از یک میلیارد ریال تقویم نماید، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، موظف به رسیدگی به دعوای خلع ید ملک مشاع است. (نحوه محاسبه هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای در نظریه مشورتی شماره 7/1402/1080 مورخ 1403/02/31 بیان گردیده است.)

4- پس از طرح دعوای خلع ید ملک مشاع از سوی خواهان و تعیین شعبه، چنانچه به نظر مدیر دفتر و رئیس شعبه، دادخواست خواهان کامل بود، با دستور رئیس شعبه، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می‌گردد. در این بین تا زمان برگزاری جلسه رسیدگی، رئیس شعبه با انجام استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، مشخص می‌نماید که اولاً آیا ملک دارای سابقه ثبتی است یا خیر، ثانیاً مالکین رسمی ملک موضوع دعوی را احراز می‌نماید.