نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

زمانی که ملکی بنا به هر علتی در اداره اجرای ثبت یا هر مرجع دیگری مانند اجرای احکام دادگستری به یکی از جهات قانونی، در بازداشت باشد و علی‌رغم در بازداشت بودن، معامله‌ای نسبت به آن صورت بگیرد، شخصی که مال به نفع او در بازداشت است می‌تواند تقاضای بطلان آن معامله را نماید. فی‌الواقع بازداشت بودن، از موجبات عدم نفوذ و بطلان قرارداد است. مقنن صراحتاً در ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی به این موضوع اشاره نموده است. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه بازداشت ملک محکوم‌علیه با مبایعه‌نامه

شرایط طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مالی که در توقیف و بازداشت است، باطل می‌باشد. دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، یک دعوای مالی محسوب می‌گردد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین مبنا محاسبه و پرداخت می‌گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، اگر مال، منقول باشد (مانند خودرو) دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد می‌باشد اما اگر مال، غیرمنقول باشد (مانند ملک) دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع مال خواهد بود (وفق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).

لازم به توضیح است که تصرفات ناقل مال بازداشت شده در خصوص الف- مال غیرمنقول ثبت شده و ب- مال غیرمنقول ثبت نشده یا منقول متفاوت است و باید قائل به تفکیک شد.

الف- تصرفات ناقل مال غیرمنقول ثبت شده: اگر مال غیرمنقول ثبت شده از سوی واحد اجرای ثبت توقیف شده باشد، مستند به ماده 89 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387، تا زمانی که بازداشت باقی است به این انتقال ترتیب اثر داده نمی‌شود حتی اگر با سند رسمی باشد مگر در صورت اجازه شخصی که مال به منظور حفظ حقوق او بازداشت شده است (ممکن است شخصی که مال برای حفظ حقوق او بازداشت شده است می‌تواند مال را بی قید و شرط آزاد کند یا اینکه رضایت بدهد به نقل و انتقال با حفظ حقوق خود.). اما اگر مال غیرمنقول ثبت شده از سوی واحد اجرای احکام مدنی دادگاه توقیف شده باشد، طبق نص ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، آن معامله باطل است.

اما طبق نظر آقای دکتر شمس با توجه به آنکه میان ماهیت بازداشت در واحد اجرای احکام دادگستری با ماهیت بازداشت از طریق واحد اجرای ثبت تفاوتی وجود ندارد و با توجه به آنکه قانونگذار در ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی بر این امر دلالت دارد که چنانچه مال یا مازاد آن به سود شخصی در بازداشت و یا وثیقه باشد، شخص دیگری می‌تواند مبلغی را که مال در مقابل آن بازداشت شده یا در وثیقه قرار گرفته بسته به مورد در صندوق ثبت یا دادگستری بسپارد تا وثیقه آزاد شود بی‌آنکه رضایت یا اجازه اشخاصی که مال به سود آنها بازداشت شده و یا در وثیقه قرار گرفته، لازم باشد. لذا ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی را باید این‌گونه تفسیر نمود و نباید اموالی را که از طریق واحد اجرای احکام دادگستری بازداشت شده‌اند را باطل ندانست. بنابراین چنانچه نسبت به مال بازداشت شده هر معامله ناقلی مانند صلح، بیع یا هبه انجام شود به معامله ترتیب اثر داده نمی‌شود (مراعی)، مگر در صورتی که مال آزاد گردد و یا انتقال‌گیرنده، با حفظ حقوق بازداشت‌کننده انتقال را بپذیرد. در این حالت یک لحظه ملک رفع بازداشت می‌شود تا سند به نام خریدار تنظیم شود و مال مجدداً در مالکیت خریدار به سود محکوم‌له بازداشت می‌گردد.

ب- تصرفات ناقل مال غیرمنقول ثبت نشده یا منقول: از آنجایی که مال منقول پس از بازداشت معمولاً در اختیار حافظ قرار می‌گیرد، عملاً امکان انتقال آن وجود ندارد. اما اگر نسبت به مال غیرمنقول ثبت نشده یا منقول بازداشت شده به موجب سند عادی معامله‌ای منعقد شده باشد، مامور اجرا بی‌آنکه به معامله ترتیب اثر داده شود (معامله باطل است)، مال را به فروش رسانده و محکوم‌به را از آن وصول می‌کند. چراکه هیچ مانع رسمی برای فروش مال وجود ندارد. (عدم توجه به انتقال)

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

نکات مهم در طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

1- اگر مالک ملکی که در بازداشت است، آن ملک را با سند عادی به فردی منتقل نماید، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است می‌تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از دادگاه درخواست کند. خواهان دعوا کسی است که ملک به نفع او بازداشت شده است و خوانده دعوا نیز خریدار و فروشنده آن ملک می‌باشند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می‌توانند تحت شرایطی چنین دعوایی را مطرح نمایند. نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مردود است. در این ارتباط اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/98/1011 مورخه 16-07-1398 در پاسخ به سوال «خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع را تقدیم دادگاه نموده است پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص گردید که ملک مزبور در بازداشت و توقیف اشخاص ثالث می‌باشد. 1- آیا امکان محکومیت خوانده به انتقال سند مالکیت با وجود توقیف بودن ملک هست یا خیر؟ 2- چنانچه به نظر دادگاه به جهت مزبور امکان الزام خوانده به تنظیم سند نباشد و در این خصوص قرار عدم استماع صادر نماید آیا امکان محکومیت خوانده به تحویل مبیع هست یا خیر؟» بیان داشته است:

«اولاً، در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد، مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است، با عنایت به مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی‌باشد. ثانیاً، دعوای تحویل مبیع (مال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت است) با توجه به رای وحدت رویه شماره 682 مورخ 1383/10/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور پیش از تحقق مالکیت رسمی خواهان غیر قابل استماع است؛ در مورد اموال منقول، تحقق مالکیت رسمی خواهان شرط نیست.»

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

2- دلایل مختلفی برای بازداشت شدن مال، وجود دارد که عمده‌ترین آنها عبارتند از:

• محکوم‌علیه، بدهی خود را پرداخت ننموده باشد و مال او‌ توسط دادگاه یا اجرای ثبت توقیف شده باشد.

• به جهت صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت، مال توقیف گردیده باشد.

• مالک مالی جهت اخذ مرخصی برای یک زندانی ملک خود را در بازداشت قرار دهد و یا آنکه قرار وثیقه برای یک متهم در دادسرا صادر شود و مالک ملک، آن را برای ضمانت از متهم، در توقیف قرار دهد.

• زمانی که محکوم‌علیه تقاضای اعسار از پرداخت محکوم‌به را داشته باشد اما به جهت آنکه تقاضای خود را خارج از مهلت قانونی (سی روز) مطرح نموده می‌بایست ملکی را در بازداشت قرار دهد تا به اعسار وی رسیدگی شود.

3- بطلانی که مقنن در ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی در خصوص آن صحبت نموده است، بطلانی نسبی است نه مطلق. تنها فردی که می‌تواند دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله را مطرح نماید، شخصی است که ملک به نفع او در بازداشت است نه خریدار و نه فروشنده. فی‌الواقع کسی که از این معامله متضرر شده است حق طرح این دعوا را دارد نه فروشنده‌ای که با اعاده مال خویش، بدنبال زیاده‌خواهی است.

4- مالک مالی که مال بازداشتی خود را بفروش می‌رساند، مرتکب جرم شده و وفق ماده 663 قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) به حبس از ۳ ماه تا ۱ سال محکوم خواهد شد. پس از اینکه بازداشت ملک توسط یک ابلاغیه به مالک آن ابلاغ می‌شود، هرگونه نقل و انتقال از طرف مالک ملک نسبت به آن مال، ممنوع است و مالک نمی‌تواند مدعی عدم اطلاع در مورد بازداشت ملک باشد. اگر مال توقیف شده، مال مشاع باشد، یکی از مالکین مشاعی این حق را دارد که در صورت توقیف یا بازداشت بودن سهم یکی از شرکا، سهم خود را بفروشد و هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد چراکه ضرری متوجه کسی که مال شریک به نفع او بازداشت شده است، نمی‌شود.

5- در خصوص آنکه آیا می‌توان اموال بازداشت گردیده را اجاره داد یا خیر، ذکر این نکته حائز اهمیت است که اموال منقول معمولاً با توقیف، از ید مالک خارج می‌شوند (مثلا خودرو توقیف سیستمی و فیزیکی شده و به پارکینگ‌ منتقل می‌شود)، بنابراین اجاره دادن آنها ممکن بنظر نمی‌رسد اما در خصوص اموال غیرمنقول از آنجایی که ملک صرفاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، توقیف می‌گردد و قابلیت نقل و انتقال خود را از دست می‌دهد، اما از نظر فیزیکی کماکان در اختیار مالک خود، قرار دارد بنابراین اجاره دادن آن، ضرری برای محکوم‌له نخواهد داشت. ناگفته نماند که مقنن در ماده 91 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 مواردی را بیان داشته است که بموجب آن بازداشت مال غیرمنقولی که نسبت به منافع آن، تعهدی به نفع غیر نشده است، مستلزم بازداشت منافع آن نیز است مگر آنکه نیازی به بازداشت منافع نباشد پس امکان تفکیک منافع مال غیرمنقول از بازداشت اصل مال، میسر می‌باشد.

6- در دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، نیازی به صدور اجرائیه نیست و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد. یعنی اینکه دادگاه در رای خود اعلام می‌کند که معامله به جهت بازداشت بودن ملک باطل است. همین رای باعث می‌گردد که معامله انجام شده باطل شود و نیازی به صدور اجرائیه از دادگاه نمی‌باشد. احکام را از حیث قابلیت اجرا به دو نوع اعلامی (احرازی) و احکام تأسیسی (ایجادی) می‌توان تقسیم‌بندی نمود. احکام اعلامی احکامی هستند که نیاز به صدور اجرائیه ندارند چراکه تنها وضعیت سابق را احراز و اعلام می‌کنند و مستلزم انجام عملی از سوی محکوم‌علیه نیست مانند تایید فسخ قرارداد. اما احکام تأسیسی احکامی هستند که حالت و الزام جدیدی ایجاد می‌نمایند که تاکنون از نظر قضایی چهره‌ی الزام‌آوری نداشته است و با صدور حکم جنبه عملی و اجرایی می‌یابند مانند الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان.

بیشتر بخوانید: نامشروع بودن جهت معامله چیست؟

7- اگر مالک در قرارداد با شخص ثالثی، تعهد کند با پرداخت طلبی که باعث گردیده ملک بازداشت شود، آن ملک آزاد گردد و بعد از آزادی ملک، آن را انتقال دهد، این تعهد صحیح می‌باشد. بازداشت ملک باعث سلب مالکیت مالک آن نمی‌شود بنابراین اگر مالک ملک بازداشت شده، آن را بفروشد، فروش مال غیر تلقی نمی‌شود. بعضی از دادگاه‌ها فروش ملک بازداشت شده را مصداق کلاهبرداری می‌دانند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار می‌دهند.

همچنین مستند به رای وحدت رویه شماره 852 مورخ 1403/06/20 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور، هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوب 1308، تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می‌شود.