در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والاّ اجاره باطل است.

تفسیر ماده 468 قانون مدنی:

1- تعیین مدت در عقد اجاره، یکی از ارکان آن به شمار می آید بنابراین اگر مدت، مجهول باشد عقد اجاره باطل خواهد بود چراکه منفعت مورد عقد، می بایست بوسیله مدت، معلوم و مشخص باشد.

2- اجاره در زمره عقود موقت می باشد بنابراین اگر عقد اجاره بمدت دائم منعقد شود، باطل خواهد بود.

3- اگر بنا به هر علتی عقد اجاره باطل شود، مستاجر می بایست اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید نه اجرت المسمی. مبلغ پرداختی ممکن است که کمتر یا بیشتر از اجرت المسمی باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که اصولا اطلاع یا عدم اطلاع از بطلان عقد اجاره تاثیری در پرداخت اجرت المثل ندارد و‌ تحت هر شرایطی می بایست این پرداخت صورت بگیرد.

مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد‌ محسوب است.

تفسیر ماده 469 قانون مدنی:

1- مستنبط از ماده 469 قانون مدنی اگر ابتدای مدت اجاره در عقد مشخص نباشد، مدت اجاره از زمان انعقاد عقد اجاره، محسوب خواهد شد.

2- جهت تعیین مدت عقد اجاره، لازم است که ابتدا و انتهای آن معلوم باشد. ابتدای مدت اجاره یا از زمان انعقاد قرارداد اجاره است یا آنکه با فاصله مدتی پس از انعقاد قرارداد.

3- در تنظیم قرارداد اجاره می‌توان شرط نمود که اثر اصلی قرارداد (=انتقال مالکیت منافع) مدتی بعد از تاریخ انعقاد قرارداد باشد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که در عقود تملیکی، انتقال فوری مالکیت، اثر اطلاق این عقود است این امر بدین معنا می باشد که اگر بدون قید و شرط منعقد شوند، فوراً تملیک محقق خواهد شد.

در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.

تفسیر ماده 470 قانون مدنی:

1- مطابق با نظر دکتر کاتوزیان، موجر مکلف است که عین مستاجره را تحویل و تسلیم مستاجر نماید چراکه لازمه استفاده و منتفع گردیدن از عین مستاجره، در اختیار داشتن آن می باشد.

2- اگر موجر نتواند عین مستاجره را برای امکان انتفاع در اختیار مستاجر قرار دهد، عقد اجاره باطل خواهد بود چراکه امکان استفاده از عین مستاجره با قدرت بر تسلیم آن ملازمه دارد.

برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

تفسیر ماده 471 قانون مدنی:

1- جهت صحت عقد اجاره لازم است که عین مستاجره در زمره اموالی باشد که بتوان با بقای عین، از آن منتفع شد مانند خانه، خودرو و ... .

2- امکان اجاره دادن اموال مصرف شدنی مانند شیرینی برای استفاده نامتعارفی که منجر به تلف شدن آنها نشود (مانند نمایش دادن در نمایشگاه) وجود دارد اما اگر قرار بر مصرف این اموال باشد، عقد اجاره صحیح نخواهد بود چراکه این اموال با استفاده از بین می روند و عین آنها باقی نمی ماند.

عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

تفسیر ماده 472 قانون مدنی:

1- عین مستاجره می بایست معلوم و معین باشد چراکه اجاره عین مجهول و مردد وفق ماده 472 قانون مدنی، باطل خواهد بود. این امر بدان علت می باشد که مجهول یا مردد بودن عین مستاجره، باعث مجهول یا مردد شدن منفعت مورد اجاره خواهد شد.

2- اجاره دادن مالی کلی و کلی در معین در خصوص تمامی اقسام اجاره (اشیاء، حیوان، انسان) هم صحیح می باشد چراکه موجر، متعهد به تعیین مصداق خواهد بود.

لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

تفسیر ماده 474 قانون مدنی:

1- قاعده کلی آن است که هر مالکی می تواند هر تصرفی که بخواهد در ملک خود انجام دهد. در ارتباط با عقد اجاره و امکان اجاره عین مستاجره از طرف مستاجر به شخص دیگر، اذن مالک در تسلیم عین مستاجره به شخص ثالث در ضمن عقد اجاره اول مستتر است و از لوازم عقد اجاره اول می باشد چراکه بنابر اصل معروف، اذن در شیء اذن در لوازم آن نیز می باشد.

2- هرگاه در عقد اجاره، منافع مورد معامله، مقید به استفاده خود شخص مستاجر باشد، مستاجر نمی تواند آن را به وسیله عقد اجاره یا به وسیله عقد دیگری به شخص ثالثی واگذار نماید.

اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ‌ دارد.

تفسیر ماده 476 قانون مدنی:

موجر موظف است که عین مستاجره را جهت انتفاع و بهره برداری تحویل مستاجر دهد، در صورتی که موجر به تعهد خود عمل ننماید بدواً مستاجر می بایست الزام وی به تسلیم عین مستاجره را از دادگاه بخواهد. در صورتی که الزام موجر به تحویل عین مستاجره از طریق دادگاه میسر نشد، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. حال اگر مستاجر با وجود خیار فسخ اقدام به فسخ قرارداد اجاره ننماید، می تواند اجرت المثل عین مستاجره را از موجر به مدت تصرف وی مطالبه نماید چراکه منافع مورد اجاره متعلق به مستاجر است و این منافع در مدت زمان تصرف موجر و عدم تسلیم به مستاجر به وسیله وی، تفویت شده است.

موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.

تفسیر ماده 477 قانون مدنی:

یکی از وظایفی که موجر در برابر مستاجر خود دارد آن است که موجر موظف است که عین مستاجره را جهت انتفاع و بهره برداری مستاجر به وی تسلیم کند.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

هر‌گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را ‌با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

تفسیر ماده 478 قانون مدنی:

1- خیار عیبی که مقنن در عقد اجاره بدان اشاره نموده است با خیار عیبی که در عقد بیع وجود دارد متفاوت است چراکه اولاً در عقد اجاره مستاجر حق مطالبه ارش (مابه التفاوت) را از موجر ندارد. ثانیاً در صورتی که عیب موجود باعث عدم انتفاع شود، حق فسخ برای مستاجر ایجاد می گردد. ثالثاً ایجاد شدن عیب بعد از انعقاد عقد اجاره نیز برای مستاجر حق فسخ ایجاد می نماید.

2- از آنجایی که مبنای ایجاد خیار عیب، دفع و از بین بردن ضرر است، با از بین رفتن ضرر، خیار هم از بین خواهد رفت.

3- مطابق با قسمت آخر ماده 639 قانون مدنی، اگر بر اثر وجود عیب در مورد اجاره، خساراتی به مستاجر وارد شود، موجر قانوناً مسئولیتی در پرداخت آن خسارات ندارد مگر آنکه عرفاً او مسبب و مسئول باشد.

عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

تفسیر ماده 479 قانون مدنی:

از نظر قانونگذار عیبی در عقد اجاره موجد حق فسخ برای مستاجر خواهد بود که به سبب آن عیب، امکان استفاده و منتفع گردیدن از عین مستاجره وجود نداشته باشد بطور مثال اگر فردی خانه ای را اجاره نموده باشد و قسمتی از گچ دیوار خانه ریخته باشد این عیب، باعث فسخ عقد اجاره نخواهد شد چراکه باعث عدم انتفاع از عین مستاجره نمی شود.

عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

تفسیر ماده 480 قانون مدنی:

1- عقد اجاره در زمره عقودی می باشد که به واسطه وجود مدت، قابل تجزیه است. این امر بدان معنا است که اگر قرارداد اجاره ای، دو ساله باشد و شش ماه پس از عقد اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود، عقد نسبت به شش ماه اول باقی مانده و نسبت به الباقی مدت، قابل فسخ خواهد بود.

2- مطابق با نظر دکتر امامی و با توجه به ماده 480 قانون مدنی، اگر سبب فسخ اجاره در زمان عقد وجود داشته باشد مانند تدلیس و ... در اینصورت با اعمال حق فسخ، عقد از زمان ایجاد سبب فسخ، منحل خواهد شد.

هر‌گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود.

تفسیر ماده 481 قانون مدنی:

1- در صورتی که به واسطه عیب ایجاد گردیده در عین مستاجره، قابلیت استفاده از آن منتفی گردد، عقد منفسخ خواهد شد چراکه عین مستاجره می بایست تا آخرین زمان عقد اجاره، قابلیت استفاده داشته باشد.

2- مطابق با نظر اکثریت علمای حقوق من جمله دکتر امامی، اگر مستاجر بنا به دلایل شخصی مانند بیماری، ناتوانی در حرکت و ... امکان انتفاع از عین مستاجره را نداشته باشد، این امر باعث ایجاد حق فسخ برای او نخواهد شد اما اگر مانع استفاده وی یک مانع خارجی باشد مانند ممنوعیت اشتغال شغلی که بدان جهت عین مستاجره، توسط مستاجر اجاره شده بوده است، عقد اجاره منفسخ خواهد شد.

اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

تفسیر ماده 482 قانون مدنی:

در مواردی که مورد اجاره، یک مال کلی است چنانچه آن مال، معیوب باشد مستاجر در وهله اول می بایست موجر را الزام نماید که مورد اجاره را سالم به وی تحویل دهد اما اگر الزام موجر ممکن نبود برای مستاجر حق فسخ ایجاد خواهد شد در این شرایط مستاجر با استناد به خیار تعذر تسلیم حق فسخ خواهد داشت.

اگر در مدت اجاره، عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

تفسیر ماده 483 قانون مدنی:

1- مطابق با مندرجات موجود در ماده 483 قانون مدنی و هم چنین ماده 488 همان قانون، منفسخ گردیدن عقد اجاره ناظر به مواردی است که تلف در اثر حوادث طبیعی مانند سیل، زلزله و ... باشد اما اگر شخصی مانند موجر باعث تلف مال مورد اجاره شده باشد، این اقدام باعث فسخ عقد اجاره نمی شود و مستاجر می تواند من باب مسئولیت مدنی به موجر مراجعه نموده و اجرت المثل دریافت نماید.

2- چنانچه تلف شدن مورد اجاره به واسطه عمل مستاجر باشد، عقد اجاره به قوت خود باقی خواهد بود و مستاجر موظف است که اجاره بها را طبق قرارداد پرداخت نموده و ضامن بدل عین مستاجره خواهد بود.

موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.

اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آ‌ن‌که شرط خلاف شده یا ‌عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.

هر‌گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

تفسیر ماده 487 قانون مدنی:

1- مطابق با قوانین و مقررات موضوعه، بالاخص مندرجات موجود در قانون مدنی، اثبات تعدی و تفریط انجام گرفته از سوی مستاجر، بر عهده موجر می باشد. اگر موجر بتواند تعدی و تفریط مستاجر را ثابت نماید، ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل می شود.

2- مطابق با بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، صرف انجام تعدی و تفریط از سوی مستاجر، برای موجر حق فسخ ایجاد خواهد نمود.

اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ‌ دارد و اگر فسخ ننمود می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد‌ و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند.

اگر شخصی که مزاحمت می‌نماید مدعی حق نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی‌تواند عین مزبور را از ید مستأجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو.

مستأجر باید:

اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیاً- عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود‌ استعمال نماید.

ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.

تفسیر ماده 490 قانون مدنی:

1- اگر موجر و مستاجر در خصوص میزان اجاره بها با یکدیگر اتفاق نظر نداشته باشند، مدعی، موجر است که مبلغ بیشتری را ادعا می نماید اما مطابق با ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در صورت عدم احراز اجاره بها، نرخ عادله ملاک خواهد بود.

2- قرارداد اجاره باید به نحوی تنظیم‌ شود که زمان پرداخت اجاره بها معلوم باشد و احتمال تغییر در زمان پرداخت به حدی نباشد که باعث غرری شدن معامله شود چراکه در اینصورت شرط و عقد هر دو باطل خواهند بود.

اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا‌ کمتر از منفعت معینه باشد.

اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در‌ نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

تفسیر ماده 494 قانون مدنی:

1- با انقضای مهلت اجاره، پیش از مطالبه از سوی مالک، مستاجر در حکم امین است و مسئول تلف یا نقصی است که از او تقصیر او ناشی شده باشد و‌ در صورت استفاده از عین مستاجره، می بایست اجرت المثل ایام تصرف به مالک بپردازد اما پس از مطالبه ملک از سوی مالک، مستاجر، در حکم غاصب است و مسئول تلف یا نقص مال می باشد و تحت هر شرایطی مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف می باشد.

2- اگر موجر بعد از پایان مدت اجاره، سکوت نموده و تقاضای تخلیه نکند، این سکوت، اذن محسوب گردیده و مستاجر، غاصب نخواهد بود.

3- دادگاه جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده و کارشناس پس از بررسی و ارزیابی، اجرت المثل ملک را با توجه به موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید. مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد.

 اگر برای تأدیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر‌است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

تفسیر ماده 497 قانون مدنی:

1- به موجب ماده 497 قانون مدنی، عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت هیچ یک از موجر و مستاجر باطل باطل نمی شود مگر در شرایط مقرر در ماده مذکور.

2- اگر موجر، مالک منافع عین مستاجره برای مدت عمر خود شده باشد، در صورت فوت وی عقد اجاره باطل می شود. همچنین اگر در عقد اجاره شرط شده باشد که مستاجر مباشرتاً از مورد اجاره استفاده نماید، در صورت فوت وی نیز عقد اجاره باطل می شود.

اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.

هر‌گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی گردد.

در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را ‌نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

تفسیر ماده 502 قانون مدنی:

مطابق با مفهوم مخالف ماده 502 قانون مدنی، چنانچه مستاجر با کسب اجازه از موجر، اقدام به انجام تعمیراتی در عین مستاجره نماید، حق مطالبه وجوه پرداختی را از موجر خواهد داشت.

هر‌گاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید. در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.

هر‌گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از ‌انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی‌شود.

در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستأجر است مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.