نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ...) می باشد. در صورتی که علی رغم انقضای مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک امتناع نماید، موجر با توجه به قرارداد اجاره و جمیع جهات قانونی، می تواند نسبت به درخواست صدور دستور تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) محل وقوع ملک (وفق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ (قانون قدیم) و بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402)، اقدام نماید. در خصوص ماهیت دستور تخلیه لازم به توضیح است که دستور تخلیه، نه حکم است نه قرار به همین دلیل، اغلب بدون تعیین وقت رسیدگی و یا اخذ توضیح از مستاجر، با توجه به موجود بودن شرایط فوق الذکر، صادر می گردد. ناگفته نماند که در رویه قضایی معمولا برای صدور دستور تخلیه و یا ایجاد صلح و سازش توسط شورای حل اختلاف وقت رسیدگی تعیین می گردد. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری) پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نمونه رای اعتراض به دستور تخلیه

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

جهت صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) محل وقوع ملک لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان (موجر) و خوانده (مستاجر) وجود داشته باشد و خواهان، مالک ملک باشد. ثانیاً قرارداد اجاره حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و مدت آن منقضی گردیده و دو نفر بعنوان شاهد ذیل آن را امضاء نموده باشند. ثالثاً موجر و مستاجر حتما قرارداد اجاره را امضاء نموده باشند (درج اثر انگشت کفایت نمی نماید) و رابطه استیجاری مربوط به قانون ر‌وابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد و عین مستاجره دارای حق سرقفلی نباشد. شایان ذکر است که در خصوص شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره می بایست تمامی موارد مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 (اصلاحی 10-02-1403) رعایت شده باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

نکات مهم صدور دستور تخلیه

1- با صدور دستور تخلیه، پرونده مستقیماً به واحد اجرای احکام ارسال شده و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد. در وهله اول به مستاجر ابلاغ می شود که ظرف 24 ساعت نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید در غیر اینصورت چنانچه مستاجر، ملک را تخلیه ننماید، در ابلاغی دیگر، به مستاجر سه روز مهلت داده می شود تا ملک را تخلیه نماید (وفق ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376). اگر با این وجود نیز مستاجر همچنان از تخلیه ملک امتناع کند، واحد اجرای احکام، قهراً با همکاری نیروی انتظامی و کلید ساز، تخلیه ملک را اجرا می نماید. نکته مهم آن است که موجر مکلف است که پیش از تخلیه، مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نماید. (مستنبط از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)

مطلب مرتبط: نمونه رای حق حبس مستاجر مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر

2- چنانچه طرفین قرارداد اجاره، اجاره نامه را بموجب سند رسمی، تنظیم نموده باشند، عده ای معتقدند که وفق مواد 3، 9، 11، 12، 13 و 14 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، درخواست تخلیه حتما می بایست از طریق اداره ثبت بعمل آید اما در مقابل عده ای دیگر معتقدند که با توجه به صلاحیت عام مراجع قضایی، شورای حل اختلاف یا دادگاه نیز در خصوص رسیدگی به دستور تخلیه، صالح می باشند. نظر اخیر به مندرجات قانونی نزدیک تر می باشد.

3- چنانچه مستاجری اقدام به پرداخت اجاره بها ننماید، موجر می تواند دادخواستی را تحت عنوان مطالبه اجور معوقه مطرح نماید و نمی تواند به این دلیل، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند مگر آنکه در قرارداد اجاره تنظیمی، طرفین توافق نموده باشند که در صورت عدم پرداخت اجاره بها ظرف مدت مشخص، موجر می تواند علاوه بر فسخ قرارداد نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

4- اگر بعد از انقضای مدت اجاره، عین مستاجره همچنان در ید مستاجر باشد و او از تخلیه ملک خودداری نماید و موجر نیز از پرداخت مبلغ ودیعه استنکاف ورزد، در این حالت موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر نخواهد داشت (وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376). چراکه مستاجر از حق حبس خود استفاده نموده است اما به محض آنکه موجر مبلغ ودیعه را پرداخت کند، استحقاق دریافت اجرت المثل ایام تصرف را خواهد داشت. نکته مهم آن است که اگر موجر مدعی این شود که مستاجر به ملک وی خسارت وارد نموده و یا آنکه مستاجر به وی بدهی مانند شارژ ساختمان یا قبض آب، برق، گاز و ... را دارد، نمی تواند به این بهانه از پرداخت مبلغ ودیعه امتناع ورزد، در این حالت او می تواند همزمان با پرداخت مبلغ ودیعه، اقدام به طرح دعوا مبنی بر مطالبه ضرر و زیان و ... نموده و از آن شعبه، گواهی مبنی بر طرح دعوا دریافت نموده و به شورای حل اختلاف تسلیم نماید که تا زمان تعیین تکلیف نهایی در خصوص آن دعوا، شورای حل اختلاف از تسلیم مبلغ ودیعه تا میزان مورد ادعا به مستاجر خودداری نماید.

5- در فرضی که دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر می شود اما مستاجر مدعی آن است که قرارداد اجاره را با موجر تمدید نموده است در اینصورت، او می تواند وفق ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و هم چنین مواد 16 و 17 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دعوایی را تحت عنوان تمدید قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید طرح این دعوا مانع اجرای دستور تخلیه نمی گردد مگر آنکه دادگاه، دعوای مستاجر را مدلل تشخیص دهد که در اینصورت با اخذ تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می نماید.

6- چنانچه موجری در حین مدت قرارداد اجاره، ملک خود را به دیگری انتقال دهد، مالک جدید قائم مقام مالک پیشین بوده و می تواند در صورت انقضای مدت اجاره و تخلیه ننمودن ملک توسط مستاجر، نسبت به طرح دستور تخلیه اقدام نماید. نکته مهم و قابل توجه آن است که در صورتی که طرفین، قرارداد اجاره را تمدید نموده باشند، با انقضای مدت اجاره، جهت صدور دستور تخلیه، می بایست شرایط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مانند امضای دو شاهد، ثبت قرارداد اجاره در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ... وجود داشته باشد چراکه تمدید قرارداد اجاره هر چند بار که باشد، روابط موجر و مستاجر را از رعایت مقررات قانونی خارج نمی نماید.

نکته دیگر آنکه در صورتی که قرارداد اجاره ای شرایط شکلی ضروری مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 را نداشته باشد، موجر جهت تخلیه عین مستاجره می بایست دعوایی را تحت عنوان تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره (حکم تخلیه) مطرح نماید نه دستور تخلیه آن.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

7- اگر در هنگام تخلیه ملک، مستاجر حضور نداشته باشد و یا آنکه از تخلیه ملک امتناع ورزد و اثاثیه ای در ملک داشته باشد، همزمان با انجام تخلیه، دستور نگهداری اثاثیه در یک محل مناسب از سوی دادورز اجرای احکام صادر می شود در این شرایط می توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد. (مستنبط از بند 3 ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی)

8- پس از صدور دستور تخلیه و ارسال پرونده به واحد اجرای احکام و یا صدور دستور تخلیه از سوی دوایر اجرای ثبت مستنبط از ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، چنانچه مستاجر به علت وقوع حوادث غیرمترقبه تقاضای مهلت نماید، دادورز اجرای احکام با ارجاع پرونده به مقام قضایی رسیدگی کننده (قاضی شورا) در صورت صلاحدید وی، می تواند فقط برای یک نوبت حداکثر به مدت یک ماه به وی مهلت دهد.