نحوه طرح دعوای خلع ید

خلع ید چیست؟

یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی، دعوای خلع ید می‌باشد. اگر فردی بدون داشتن حق قانونی، ملک فرد دیگری را به تصرف خود درآورده باشد، در صورتی که ملک دارای سند رسمی یا دادنامه‌ای مبنی بر اثبات مالکیت باشد، مالک ملک می‌تواند بطرفیت غاصب، دعوای خلع ید را مطرح نماید. هم‌چنین اگر یک ملک مُشاع (ملکی که بیش از یک مالک دارد) در تصرف برخی از مالکین باشد، سایر مالکین می‌توانند برای تخلیه ملک، دادخواست خلع ید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنها است در دادگاه مطرح نمایند. خواهان دعوا، مالک رسمی ملک و خوانده دعوا نیز متصرف غیرقانونی ملک می‌باشد. مال موضوع دعوا می‌بایست غیرمنقول بوده و در تصرف غیرقانونی و غیر قراردادی خوانده باشد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای خلع ید پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه اجرای خلع ید چگونه است؟

نکات مهم در طرح دعوای خلع ید

1- دادگاه صالح جهت طرح دعوای خلع ید، وفق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. این دعوا مستند به بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، یک دعوای مالی است که هزینه دادرسی آن بر طبق ارزش منطقه‌ای ملک پرداخته می‌شود. همراه با ارائه دادخواست خلع ید می‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز از متصرف (خوانده) مطالبه نمود.

2- در طرح دعوای خلع ید و احراز صحت آن، چهار رکن اساسی وجود دارد که هر 4 رکن می‌بایست محقق گردد تا حکم بر خلع ید صادر شود. اولاً خواهان می‌بایست مالک رسمی ملک باشد. چراکه خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است و طرح این دعوا قبل از اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد. حال اگر ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد، خواهان دعوا می‌تواند همزمان دعاوی خلع ید و اثبات مالکیت را مطرح نماید که با رای وحدت رویه شماره 672 مورخ ۰۱-۱۰-۱۳۸۳ نیز هیچ مغایرتی ندارد. ثانیاً مال موضوع دعوا می‌بایست مال غیرمنقول باشد (مستنبط از ماده ۱۸ قانون مدنی). اگر مال موضوع دعوا، مال منقول باشد می‌بایست دعوای استرداد مال مطرح شود نه خلع ید. ثالثاً خوانده دعوا می‌بایست نسبت به مال موضوع دعوا، تصرف داشته باشد چه بدین صورت که شخصاً بصورت فیزیکی ملک را تصرف نموده باشد و یا آنکه به هر نحوی بر ملک تسلط داشته باشد. جهت اثبات این موضوع می‌توان از روش‌هایی نظیر معاینه محل، کارشناسی، شهادت شهود و ... استفاده نمود. رابعاً وفق ماده 308 قانون مدنی، تصرفات خوانده می‌بایست بصورت عدوانی باشد تا مشمول مقررات غصب شود.

3- گاهی اوقات ممکن است که دعوای خلع ید با دعوای تخلیه ید یکی دانسته شود که تصوری نادرست می‌باشد. تصرفات غاصبانه به دو صورت ممکن است اول آنکه تصرف از همان ابتدا بصورت عدوانی و غیرقانونی بوده باشد، دوم آنکه تصرف در ابتدا قانونی و با اذن بوده اما در ادامه به تصرف غیرقانونی تبدیل می‌شود. عده‌ای از حقوقدانان معتقدند که در هر صورت می‌بایست دعوای خلع ید مطرح شود و به ماده ۳۱۰ قانون مدنی استناد می‌نمایند. اما عده‌ای دیگر معتقدند که هر تصرفی که منشأ آن قراردادی باشد و متعاقباً تبدیل به تصرف غیرقانونی شود، خواهان می‌بایست دعوای تخلیه مطرح نماید نه خلع ید. دیدگاه دوم طرفداران بیشتری را دارد اما دیدگاه اول از منظر قانونی از ثبات بیشتری برخوردار است. در مجموع می‌توان اینگونه بیان نمود که اگر قراردادی فسخ یا منفسخ شود و خریدار ملک را تحویل ندهد، می‌بایست دعوای خلع ید مطرح شود.

4- اگر فردی ملکی را بصورت مبایعه‌نامه عادی خریداری نموده باشد اما فروشنده ملک را تحویل نداده و هم‌چنین اقدام به انتقال سند ننموده باشد، خریدار بدین جهت که نام وی در اداره ثبت هنوز به ثبت نرسیده است نمی‌تواند دعوای خلع ید مطرح نماید. جهت حل این مشکل او می‌تواند دعاوی الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی را مطرح نماید. اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۹۹۵ مورخ ۰۹-۰۹-۱۴۰۰ نیز طرح توأمان این دو دعوا را بلامانع دانسته است. اما طرح همزمان دو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید ممکن نمی‌باشد چراکه دعوای خلع ید فرع بر تنظیم سند رسمی است و در ابتدا می‌بایست سند ملک بصورت رسمی بنام فرد صادر شود تا وی بتواند دعوای خلع ید را مطرح نماید. شعبه اول دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره 9209985633300409 مورخه 15-02-1394 در ارتباط با شرط طرح دعوی خلع ید بیان داشته است:

«طرح دعوی خلع ید مستلزم داشتن سند رسمی و ارائه آن است؛ بنابراین طرح دعوی مذکور به استناد سند عادی مسموع نیست.»

مطلب مرتبط: نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

5- اگر شخص ثالثی مورد اجاره را از مستاجر که بصورت قانونی مالک منافع ملک می‌باشد و دارای حق سرقفلی است، بصورت عدوانی تصرف نماید در این‌صورت مستاجر می‌تواند علیه متصرف، دادخواست خلع ید مطرح نماید. در این حالت دادگاه با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان (مستاجر) بر منافع عین مستاجره، رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. در صورتی که مستاجر، عین مستاجره را به تصرف اشخاص ثالث بدهد، موجر می‌تواند دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را طرح نماید لیکن دعوای خلع ید به لحاظ وجود رابطه استیجاری قابل استماع نیست. شعبه 52 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9409970269500826 مورخه 26-08-1394 در ارتباط با طرح دعوای خلع ید از سوی مالک منافع بیان داشته است:

«مالکیت عین، شرط اقامه دعوای خلع ید نیست بلکه مالک منافع نیز می‌تواند دعوای خلع ید اقامه کند. بنابراین، دعوای خلع ید از سوی مستاجری که دارای حق کسب و پیشه و تجارت است به طرفیت سایر شرکای مشاعی خود قابل استماع است.»

6- جهت طرح دعوای خلع ید ملک مشاع، اگر متصرف یکی از مالکین مشاعی باشد، هم خواهان و هم خوانده دعوا، هر کدام به قدر حصه خود، مالک بخشی از ملک می‌باشند اما خوانده مانع تصرف احد از شرکا شده است. در این‌صورت با صدور حکم مبنی بر خلع ید مشاعی، وفق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، از تمامی ملک خلع ید صورت می‌گیرد. نکته قابل توجه آن است که در طرح دعوای خلع ید مشاعی، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن همه مالکین مشاعی نمی‌باشد و دعوا فقط به طرفیت متصرف یا متصرفین اقامه می‌شود. حال اگر خوانده دعوا در خصوص ملک مشاعی، فردی غیر از مالکین باشد، او غاصب تلقی گردیده و حکم بر خلع ید صادر می‌گردد. در این فرض حتی یک نفر از شرکا هم می‌تواند بطرفیت غاصب طرح دعوا نموده و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن همه مالکین و یا طرح دعوا از سوی همه مالکین وجود ندارد.

7- پس از اینکه حکم دادگاه مبنی بر خلع ید صادر و قطعی گردید، پرونده با صدور اجرائیه به اجرای احکام ارسال می‌شود و به خوانده ابلاغ می‌گردد که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به خلع ید اقدام کند. در صورت عدم تخلیه ملک ظرف مهلت مقرر، اجرای احکام با حضور ضابطین قضایی اقدام به خلع ید می‌نماید.

8- می‌توان همزمان با طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی، اقدام به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه کیفری نیز نمود. حال در فرضی که مالک رسمی ملک فوت کند و ملک در تصرف بعضی از وراث باشد، سایر وراث می‌توانند بطرفیت آنها دعوای خلع ید را مطرح نمایند. نکته دیگر آنکه اگر ملکی در رهن و یا بازداشت باشد باز هم می‌توان دعوای خلع ید را مطرح نمود.