نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

مطابق با قوانین و مقررات موجود، در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، بعد از اتمام مدت قرارداد نیز مستاجر همچنان می تواند به تصرفات خود ادامه دهد و موجر نمیتواند تخلیه ملک را تقاضا نماید مگر در موارد استثنایی. یکی از این استثنائات، زمانی است که موجر جهت امرار معاش خویش، به عین مستاجره نیاز شخصی داشته باشد. به بیانی دیگر یکی از دلایلی که مالکِ ملکِ استیجاریِ دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ملک کند، تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر است و نه حتی فرزندان وی. در این حالت، موجر زمانی می تواند تقاضای تخلیه ملک کند که ثابت نماید برای گذران زندگی و امرار معاش، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است (مستند به بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

ارکان دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

جهت طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد. ثانیا خواهان، مالک ملک و ذینفع باشد. ثالثاً قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد و مدت آن منقضی گردیده باشد. رابعاً خود موجر (نه حتی فرزندان او)، به ملک استیجاری نیاز شخصی داشته باشد. خامساً شش دانگ ملک متعلق به یک نفر بوده و بصورت مشاعی نباشد. طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر یک دعوای غیرمالی می باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد. شورای حل اختلاف در خصوص این موضوع صالح به رسیدگی نمی باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

شرایط لازم جهت طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

1- اگر موجرین چند نفر باشند یکی از آنها به تنهایی نمی تواند دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی را مطرح نماید. در این ارتباط اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۷/۵۶۲ مورخ 27-08-1358 در پاسخ به سوال «آیا می توان حکم به تخلیه مورد اجاره در صورتی که محل کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آن است، به علت احتیاج شخصی موجر، صادر کرد یا نه؟» بیان داشته است:

«تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر، مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنانچه این معنی از صدر ماده 14 قانون موجر و مستاجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می شود. همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع. عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده است، دلالت بر همین نظر دارد، به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد. بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی می نمایند، درخواست آنها با مقررات و فلسفه ی بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی، منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست.»

2- شروع به رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه در زمان رسیدگی، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری به جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از وصول اعلام نظر کارشناس رسمی، دادگاه مبادرت به صدور حکم تخلیه نموده و تخلیه ملک را منوط بر پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم می نماید و به مستاجر به مدت ده روز الی دو ماه بعد از پرداخت موجر، فرصت می دهد تا ملک را تخلیه نماید (وفق مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶). نکته قابل ذکر آن است که اگر موجر نتواند ظرف مدت 3 ماه مقرر قانونی، بهای حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی را پرداخت نماید، حکم صادره ملغی الاثر داشته و ارزشی نخواهد داشت. 

3- اکثر محاکم مجوز تخلیه را صرفاً بر اساس نیاز فعلی خود مالک به جهت امرار معاش معمول زندگی، صادر می نمایند؛ مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را بنماید. البته برخی از محاکم نیز هستند که با وحدت ملاک از بند ۳ ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.

مقنن تعریف خاصی از بحث نیاز شخصی موجر بیان ننموده است اما می توان در این خصوص، چنین بیان نمود که به صرف یک ادعا نمی توان این دعوا را پیروز شد چراکه لازم است در ابتدا موجر ثابت کند که فاقد شغل جهت امرار معاش است مضاف بر آنکه او می بایست ثابت کند که اگر در مغازه مشغول به کار نشود، زندگی او مختل شده و در شرایط سخت مالی قرار می گیرد. هم چنین موجر جهت اثبات ادعای خود و تخلیه ملک، لازم است که دلایل کافی مبنی بر توانایی اشتغال به شغل مورد نظر خویش را نیز به دادگاه ارائه دهد نکته مهم و حائز اهمیت آن است که طرح این دعوا بنا به دلایلی مانند توسعه کار و ... محکمه پسند نبوده و باعث تخلیه ملک نمی گردد.

4- چنانچه مالک ملک بر علیه مستاجر و به استناد نیاز شخصی، مبادرت به طرح دعوای تخلیه نماید و رای دادگاه بر علیه مالک باشد، از اعتبار امر مختومه برخوردار است. به این معنی که موجر نمی تواند مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند، مگر اینکه تغییری در شرایط موجر ایجاد شود.

5- چنانچه موجر تا یک سال بعد از صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی، به شغلی که اعلام نموده بوده است، مشغول نشود، مستاجر سابق این حق را دارد که مستند به ماده 16 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، مبلغی را معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مغازه را از موجر مطالبه نماید اما به هیچ عنوان این حق را نخواهد داشت تا مجدد به ملک برگردد.

6- فردی که ملک را از موجر خریداری نموده است نیز این حق را خواهد داشت که دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی را مطرح نماید چراکه او قائم مقام انتقال دهنده محسوب شده و تمام حقوق انتقال دهنده به او منتقل می شود.

7- اشخاص حقوقی و موسسات در صورتی می توانند درخواست تخلیه ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح نمایند که بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود و تاثیر آن بر ادامه فعالیت خود را به اثبات برسانند.

8- برخی از حقوقدانان اعتقاد دارند در صورتی که مستاجر ملک تجاری، چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد، همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوی تخلیه، می تواند با انجام استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند و همچنین عده ای نیز برخلاف نظر فوق عقیده دارند که طرح و رسیدگی به چنین درخواستی بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ۲ و ماده ۴۸ آیین دادرسی مدنی، امکان پذیر نیست.