تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان کدام است؟
تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
مفهوم حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان
بنابر موازین و مقررات قانونی موجود بالاخص ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش به هر قراردادی با هر عنوانی اطلاق می‌گردد که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود. لازم به توضیح است که جهت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به نحو صحیح قانونی حتماً می‌بایست موارد مندرج در ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان اعم از ذکر مشخصات دقیق طرفین قرارداد، پلاک و مشخصات ثبتی ملک و ... درج گردد. پس از انعقاد قرارداد پیش فروش هر یک از طرفین قرارداد اعم از پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار در قبال یکدیگر متعهد به انجام وظایفی می‌گردند که در صورت عدم انجام تعهدات قراردادی علی‌القاعده با ضمانت اجراهای قانونی یا قراردادی مواجه خواهند شد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان پرداخته شود.
مطلب مرتبط: نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش ساختمان چگونه است؟
تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان
بنابر مندرجات تنظیمی در ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، ثبت این قرارداد نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی الزامی می‌باشد. در صورت عدم انجام این تکلیف قانونی و پیش فروش ملک در قالب قرارداد عادی برای پیش‌فروشنده جرم محسوب می‌گردد. علی‌ایحال پس از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان به نحو صحیح قانونی هر یک از پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار در مقابل دیگری دارای تکالیف و تعهداتی می‌شوند. مهم‌ترین تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان به شرح ذیل می‌باشد:
الف) تعهدات پیش‌فروشنده
1) یکی از مهم‌ترین تعهدات پیش‌فروشنده و یا سازنده، ساخت دقیق ملک مطابق با توافقات مندرج در قرارداد و اوصاف قراردادی می‌باشد. طرفین در زمان تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان در ارتباط با تمامی جزئیات ساخت توافق می‌نمایند فلذا پیش‌فروشنده مکلف است که ساختمان را دقیقاً وفق اوصاف مندرج قراردادی ساخته و تحویل پیش‌خریدار نماید. فلذا یکی از تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان، تعهد پیش‌فروشنده به ساخت بنا وفق شرایط قراردادی می‌باشد. (بطور مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان درج می‌شود که نمای ساختمان بایستی سنگ باشد.)
2) یکی دیگر از تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان، تعهد پیش‌فروشنده به تحویل واحد در زمان مندرج در قرارداد می‌باشد. در صورتی که پیش‌فروشنده به تعهد خود مبنی بر تحویل واحد در زمان مقرر، اقدام ننماید، مکلف است که مطابق با ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، خساراتی را تحت عنوان «جریمه تاخیر» به پیش‌خریدار پرداخت نماید. لازم به توضیح است که چنانچه طرفین در قرارداد پیش فروش ساختمان، در خصوص پرداخت مبالغی بیشتر از مبالغ مندرج در ماده فوق به پیش‌خریدار توافق نموده باشند، آن مبالغ بیشتر به وی پرداخت خواهد شد اما امکان درج خسارت کمتر از میزان مقرر قانونی اندراجی در ماده 6 قانون پیش‌گفته وجود ندارد. پرواضح است که مطالبه خسارات قانونی یا قراردادی از سوی پیش‌خریدار، نافی مسئولیت پیش‌فروشنده به تکمیل و تحویل ملک پیش‌فروش شده نخواهد بود.
3) از آنجایی که پیش‌فروشنده متعهد است که تمامی ضوابط قانونی ساخت را رعایت نموده و بنا را بدون هیچگونه عیب و نواقصی بسازد در صورت عدم انجام این مهم، وی مسئول بوده و می‌بایست جبران خسارت نماید. در این راستا به دلالت ماده 9 قانون پیش‌فروش ساختمان، لازم است پیش‌فروشنده این مسئولیت خود را از جهت خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی بیمه نماید. همچنین چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
4) یکی دیگر از تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان در ارتباط با تعهدات پیش‌فروشنده، تعهد وی مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال و واگذاری حقوق و تعهدات قرارداد بنام پیش‌خریدار نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی می‌باشد (به دلالت مواد 3 و 5 قانون پیش فروش ساختمان). نکته مهم و قابل توجه آن است که عدم ثبت و تنظیم قرارداد پیش فروش نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی، جرم بوده و افرادی که بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به پیش فروش ساختمان نموده باشند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهند شد. (مستند به ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان)
سزاوار توجه است که مستند به ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۳-۰۴-۱۴۰۳ ظرف یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و ... می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در صورت عدم انجام این تکلیف قانونی، جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری و دعوای حقوقی دیگری مانند الزام به تنظیم سند رسمی و ... از سوی طرفین در محاکم قابلیت استماع ندارد. علی‌ایحال ماده فوق، ناظر به معاملاتی است که پس از راه‌اندازی سامانه و انقضای مهلت قانونی منعقد می‌گردند که می‌بایست ابتدا در سامانه ثبت شوند.
ب) تعهدات پیش‌خریدار
1) یکی از مهم‌ترین تعهدات پیش‌خریدار که در خصوص مبحث تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان مطرح می‌گردد، تعهد وی به پرداخت به‌موقع اقساط قراردادی می‌باشد. به دلالت ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان طرفین می‌توانند در خصوص نحوه پرداخت اقساط ثمن با یکدیگر توافق نمایند لیکن طرفین وفق ماده فوق مکلف‌اند که حداقل ده درصد از بهای ملک را در زمان تنظیم قطعی وصول نمایند. نکته مهم دیگر آن است که در صورت عدم پرداخت اقساط توسط پیش‌خریدار، این امکان برای پیش‌فروشنده میسر شده است تا مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام نماید. دفترخانه می‌بایست ظرف یک هفته اخطاریه‌ای برای پیش‌خریدار ارسال نموده و به وی اعلام نماید که ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در صورت عدم انجام این امر، برای پیش‌فروشنده حق فسخ ایجاد می‌گردد. (مستنبط از ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان)
2) پیش‌خریدار مکلف است که همکاری‌های لازم با پیش‌فروشنده را در خصوص تنظیم سند رسمی پیش‌فروش و نیز تنظیم سند قطعی انتقال به عمل آورده و در زمان‌های تعیین شده جهت انجام این امور در دفتر اسناد رسمی حاضر گردد. فلذا انجام تمام همکاری‌های لازم جهت حضور در دفتر اسناد رسمی یکی دیگر از تعهدات پیش‌خریدار می‌باشد که در موضوع تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان می‌باشد. مساله مهم دیگر آن است که در زمان اتمام ساخت و تحویل واحد، پیش‌خریدار مکلف است که حاضر گردیده و واحد را از پیش‌فروشنده تحویل گیرد. معمولاً مراتب تحویل واحد به پیش‌خریدار کتباً صورت‌جلسه می‌شود چراکه مقنن برای عدم حضور پیش‌خریدار جهت تحویل واحد، ضمانت اجرایی را تعیین ننموده است.
مطلب مرتبط: نحوه مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت در قرارداد پیش‌فروش ساختمان چگونه است؟
نکات مهم در خصوص تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان
1) تعهد به تکمیل و تحویل واحد در زمان تعیین شده در قرارداد پیش فروش، در موضوع تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از مهم‌ترین پیش‌فروشنده می‌باشد. در فرضی که پیش‌فروشنده به این تعهد خود عمل ننماید، در وهله نخست پیش‌خریدار می‌بایست الزام پیش‌فروشنده به تکمیل و تحویل بنا را از محکمه وفق مواد 222، 226 و 237 قانون مدنی درخواست نماید که در صورت عدم انجام تعهد وفق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی متعهدله می‌تواند ساخت بنا را شخصاً یا توسط شخص ثالث انجام داده و هزینه‌ها را از محکوم‌علیه مطالبه نماید. مضاف بر آنکه وفق ماده 6 قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده مکلف به پرداخت خسارت به عنوان جریمه تاخیر به پیش‌خریدار خواهد شد.
2) در فرضی که مساحت مندرج در قرارداد با مساحت مندرج صورت‌مجلس تفکیکی تفاوت داشته و دارای کسری یا مازاد مساحت باشد، دو فرض ذیل در نظر گرفته می‌شود:
*چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
*چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه نماید.
*در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. (وفق ماده 7 قانون پیش‌فروش ساختمان)
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
