شروط اختصاصی صحت عقد بیع کدام‌اند؟

تعریف عقد بیع

یکی از عقودی که به کرات در معاملات منعقد گردیده میان اشخاص، تنظیم می‌گردد، عقد بیع می‌باشد. به دلالت ماده 338 قانون مدنی، عقد بیع به عقدی گفته می‌شود که به موجب آن، یکی از طرفین مالی را به طرف دیگری داده (فروشنده) و در ازای آن مالی را دریافت می‌نماید. عقد بیع در زمره عقود معوض می‌باشد چراکه همانند سایر عقود معوض، در عقد بیع نیز دو عوض وجود دارد که یکی در مقابل دیگری قرار می‌گیرد. ضمن آنکه عقد بیع یک عقد مغابنه‌ای است و طرفین در آن درصدد سودجویی و کسب منافع بیشتر هستند. جهت صحت عقد بیع علاوه بر وجود موارد مندرج در ماده 190 قانون مدنی که در خصوص شرایط اساسی صحت معاملات است که در تمامی عقود یکسان می‌باشد، شرایط اختصاصی‌ای نیز وجود دارد که در صورت فقدان هر یک از این شروط اختصاصی، عقد بیع منعقد گردیده، باطل تلقی خواهد شد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص شروط اختصاصی صحت عقد بیع پرداخته شود.

مطلب مرتبط: خیارات مختص بیع کدام‌اند؟

شروط اختصاصی صحت عقد بیع

همانگونه که پیش‌تر نیز عرض گردید، جهت صحت عقد بیع علاوه بر وجود شرایط اساسی صحت معاملات که مقنن در ماده 190 قانون مدنی بدان پرداخته است (قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله)، وجود و احراز شروط اختصاصی نیز لازم و ضروری می‌باشد بطوری که فقدان هر یک از شروط اختصاصی، منجر به باطل گردیده عقد بیع خواهد شد. شروط اختصاصی صحت عقد بیع عبارتند از:

الف) تملیک

قانونگذار در ماده 338 قانون مدنی در تعریف عقد بیع از واژه «تملیک» استفاده نموده است. فلذا وصف تملیکی بودن در زمره شروط اختصاصی عقد بیع می‌باشد. عقد بیع یک عقد تملیکی است (عقد تملیکی عقدی است که به موجب آن مالکیت مال از دارایی انتقال‌دهنده به دارایی انتقال‌گیرنده منتقل می‌شود.) که به موجب آن خریدار در ازای پرداخت ثمن معامله، مالک مورد معامله می‌گردد. لذا فروشنده می‌بایست بدواً مالک مال یا مأذون از سوی مالک باشد تا بتواند مال را به خریدار منتقل نماید. مضاف بر آنکه فروشنده نمی‌تواند در معامله شرط نماید که بنده خودرو یا واحد مسکونی خود را به خریدار بیع می‌کنم بدون آنکه ایشان مالک آن مال شوند. چنین شرطی خلاف مقتضای ذات عقد است و مستند به ماده 233 قانون مدنی باطل و موجب بطلان عقد می‌گردد.

ب) معین بودن مورد معامله (=مبیع)

یکی دیگر از شروط اختصاصی صحت عقد بیع، معین بودن مورد معامله می‌باشد (مستنبط از بند 2 ماده 190 و ماده 216 قانون مدنی). مقصود از معین بودن مورد معامله آن است که مبیع در میان اشیای مختلف، مشخص باشد و نمی‌بایست به صورت یکی از دو‌ چیز یا بیشتر بصورت نامعین باشد. مطابق با مندرجات موجود در قانون مدنی، عین اعم است از عین معین (مانند آنکه فروشنده اعلام دارد یک قطعه زمین به پلاک ثبتی ... واقع در ... را به خریدار واگذار نموده‌ام.)، کلی (مانند آنکه شخصی اقدام به خرید یک تن برنج هاشمی نماید.) و کلی در معین (مانند آنکه فروشنده اعلام دارد که صد کیلو از هزار کیلو گندم موجود در انبار خویش را به خریدار فروخته است). ذکر این نکته حائز اهمیت است که در بیع عین معین، به محض انعقاد عقد، مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده و تملیک صورت می‌گیرد اما در بیع کلی و کلی در معین، تملیک با تعیین مصداق انجام می‌گیرد نه به محض انعقاد عقد. نتیجتاً آنکه مورد معامله در عقد بیع حتماً می‌بایست عین باشد اما نوع عین اهمیتی ندارد فلذا منفعت یک مال (مانند حق کسب و پیشه و تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356) در قالب عقد بیع نمی‌تواند مورد فروش قرار گیرد و در صورتی که چنین عقدی واقع شود، عقد باطل خواهد بود چراکه عقد بیع فقط در خصوص عین مصداق دارد.

مطلب مرتبط: شرایط مورد معامله چیست؟

ج) معلوم و‌ معین بودن بهای مورد معامله (=ثمن معامله)

یکی دیگر از شروط اختصاصی جهت صحت عقد بیع، آن است که ثمن معامله می‌بایست معین باشد اما عینی بودن ثمن، جزء شروط صحت عقد بیع محسوب نمی‌شود چراکه بر حسب حال یا موجل بودن (مدت‌دار بودن) عقد بیع اعم است از بیع نقد (بیعی که هم مبیع و هم ثمن هر دو حال هستند.)، بیع سلم یا سلف (بیعی که مبیع کلی و‌ موجل است)، بیع نسیه (بیعی که ثمن کلی و موجل است) بیع کالی به کالی (هم مبیع و هم ثمن هر دو کلی و موجل می‌باشند).

د) قابلیت تسلیم مال موضوع معامله

در صورتی که عقد بیعی میان بایع و مشتری منعقد گردد اما بنا به هر علتی بایع قدرت بر تسلیم مورد معامله به خریدار را نداشته باشد، بیع منعقد گردیده باطل خواهد شد مگر آنکه خریدار خود قادر بر تسلیم مورد معامله باشد. (به دلالت ماده 348 قانون مدنی). فلذا موضوع معامله باید مقدورالتسلیم باشد. منظور از تسلیم آن است که مورد معامله در اختیار و تصرف خریدار داده شده تا برای او امکان هرگونه تصرف و انتفاعی فراهم گردد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که در زمان انعقاد عقد بیع، فروشنده باید قدرت بر تسلیم مورد معامله به خریدار را داشته باشد در غیر این‌صورت معامله باطل خواهد بود مگر آنکه عقد بیع واقع شده، مؤجل بوده باشد که در این‌صورت قدرت بر تسلیم در زمان اجل ملاک خواهد بود. در صورتی که طرفین معامله برای تسلیم مبیع، موعدی را مشخص نموده باشند، قدرت بر تسلیم در آن زمان مناط اعتبار خواهد بود نه در زمان انعقاد عقد بیع (مستند به ماده 370 قانون مدنی). ناگفته نماند در فرضی که مشخص گردد بایع نسبت به بعض مبیع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر قدرت بر تسلیم نداشته باشد، بیع نسبت به آن قسمت که فروشنده قدرت بر تسلیم داشته صحیح و نسبت به بعض دیگر باطل خواهد بود. (وفق ماده 372 قانون مدنی)

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

ه‍) قابل نقل و انتقال بودن مبیع

قابلیت نقل و انتقال داشتن مبیع یکی دیگر از شروط اختصاصی صحت عقد بیع می‌باشد چراکه به دلالت ماده 348 قانون مدنی، بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع باشد، باطل خواهد بود فلذا بیع اموالی که بر طبق قانون خرید و فروش آنها ممنوع اعلام شده است باطل می‌باشد مانند خرید و فروش مشروبات الکلی، اسلحه و ... . گاهی اوقات ممکن است که موضوع معامله بر حسب طبیعت خود، قابلیت نقل و انتقال نداشته باشد در این‌صورت نیز معامله باطل خواهد بود مانند معامله کوه، دریا و ... که جزء اموال و مشترکات عمومی محسوب می‌شوند. مورد دیگر آنکه چنان‌چه مقنن معامله برخی اشیاء را به موجب قانون آمره یا نظم عمومی یا اخلاق حسنه ممنوع اعلام نموده باشد، معامله انجام گرفته نیز باطل خواهد بود. بطور مثال اگر شخص «الف» اقدام به انجام یک معامله ربوی با شخص «ب» نموده باشد، این معامله باطل تلقی خواهد شد.