نحوه طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه چگونه است؟

افراز ملک از طریق دادگاه

بعضاً مشاهده می‌گردد که دو یا چند نفر بر حسب توافق و تراضی با یکدیگر و یا بصورت قهری (ارث) مالک مشاعی یک ملک می‌شوند. در صورتی‌که شرکای مال مشاع، قصد تقسیم مال را داشته باشند اما با یکدیگر در خصوص تقسیم (اعم از افراز یا تفکیک)، به توافق نرسند، می‌توانند دعوای افراز ملک مشاع را مطرح نماید. پس از انجام افراز، حالت مشاعی از بین می‌رود و هر یک از مالکین، بصورت مفروز، مالک سهم خود می‌شود. رسیدگی به درخواست افراز، در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک می‌باشد (وفق مفهوم مخالف ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع)، لکن در فرضی که میان شرکاء، غایب مفقودالاثر و یا محجور باشد (وفق ماده 313 قانون امور حسبی) و یا آنکه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، رسیدگی به درخواست افراز ملک از طریق دادگاه انجام می‌گیرد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک چگونه است؟

شرایط طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه

جهت افراز ملک از طریق دادگاه لازم است که اولاً مال غیرمنقول مشاعی میان حداقل دو نفر وجود داشته باشد. ثانیاً جریان ثبتی ملک پایان نپذیرفته و یا آنکه در میان شرکاء، غایب یا محجور بوده باشد. ثالثاً وفق نظر کارشناس، ملک مطابق با ماده 101 قانون شهرداری و یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی، قابلیت افراز داشته باشد. لازم به توضیح است که دعوای افراز ملک، یک دعوای مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می‌گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که دعوای افراز ملک از طریق دادگاه می‌بایست حسب مورد بطرفیت کلیه مالکین مشاعی و نماینده قانونی محجور یا غایب مفقودالاثر مطرح گردد.

مطلب مرتبط: نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه چگونه است؟

نکات مهم در خصوص دعوای افراز ملک از طریق دادگاه

1- تفکیک به معنای تقسیم مال به قطعات کوچکتر می‌باشد. ممکن است که کل مال متعلق به یک نفر باشد و یا آنکه میان چند نفر بصورت مشترک باشد. فی‌الواقع اگر یک ملک مشاع، تفکیک شود، حالت اشاعه از بین نمی‌رود. تفکیک‌ ملک معمولاً در اداره ثبت انجام می‌گیرد، اما افراز هم می‌تواند در دادگاه انجام شود و هم در اداره ثبت اسناد و املاک. مساله دیگر آنکه اعتراض به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود اما اعتراض به افرازی که توسط اداره ثبت انجام می‌شود مستند به ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع در صلاحیت دادگاه است بدین ترتیب که چنانچه نظر اداره ثبت محل مشتمل بر قبول افراز یا رد آن باشد، در هر صورت شرکاء ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ حق اعتراض در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک را دارند. دادگاه موضوع را بررسی نموده و با ارجاع به کارشناس، تصمیم مقتضی را اتخاذ می‌نماید که رای صادره قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان می‌باشد. چنان‌چه دادگاه با نظر اداره ثبت در خصوص رد افراز، موافق نباشد، ضمن نقض تصمیم اداره ثبت، رأساً نسبت به افراز اقدام نموده و پرونده را به اداره ثبت اعاده نمی‌دهد. مساله مهم دیگری که در خصوص تفاوت میان افراز و تفکیک می‌توان بیان نمود آن است که در ملک مشاعی با انجام تفکیک، حالت اشاعه از بین نمی‌رود اما در افراز، هدف اصلی از بین بردن حالت اشاعه می‌باشد تا سهم هر مالک بصورت مشخص و‌ مفروز تعیین گردد.

2- اگر یکی از شرکاء خواهان افراز ملک موروثی باشد می‌بایست بجای طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه، خواسته تقسیم ترکه را مطرح نماید حتی اگر ملک ثبتی بوده و جریان ثبتی آن نیز خاتمه یافته باشد چراکه این خواسته ماهیت قضایی دارد و از صلاحیت اداره ثبت خارج می‌باشد و می‌بایست در دادگاه بدان رسیدگی شود.

3- اگر درخواست افراز ملک از طریق دادگاه در خصوص ملکی باشد که سابقه ثبتی دارد و در میان شرکاء، غایب یا محجور نیز نباشد، برخی از دادگاه‌ها به شایستگی اداره ثبت، قرار عدم صلاحیت صادر می‌نمایند و برخی دیگر قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کنند. نکته مهم و قابل توجهی که می‌بایست بیان گردد آن است که قانون افراز و فروش املاک مشاع فقط در ارتباط با اموال غیرمنقول می‌باشد و در خصوص اموال منقول، وفق مقررات مندرج در قانون مدنی عمل گردیده و هر شریک می‌تواند مستقیماً از طریق دادگاه، درخواست تقسیم مال مشاع و یا فروش آن را نماید.

4- قانونگذار شرایطی را پیش‌بینی نموده است که بموجب آن چنانچه هر یک از وراث به نسبت سهم‌الارث خود، سند مالکیت مشاعی اخذ نموده باشند، دیگر طرح دعوای تقسیم ترکه قابلیت استماع ندارد چراکه در این حالت، تقسیم مال محقق شده و فقط مالکین درخواست افراز ملک مشاع ثبت شده را از اداره ثبت تقاضا نمایند در صورتی که اداره ثبت ملک مشاع را غیرقابل افراز بداند، به درخواست هر یک از شرکاء ملک فروخته شده و ثمن آن میان شرکاء تقسیم می‌گردد.

5- اگر فردی در مقام خواهان دعوا در خصوص اموال منقول و غیرمنقول توأمان طی یک دادخواست، تقاضای افراز نموده باشد، اگر آن اموال موروثی باشند که دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند چراکه می‌بایست دعوای تقسیم ترکه مطرح می‌گردید اما اگر اموال، مشاعی باشند و سابقه ثبتی داشته و در میان شرکاء، محجور یا غایب نیز نباشد، نسبت به اموال غیرمنقول، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود اما نسبت به اموال منقول، هر چند که باید دعوای تقسیم مال مشاع مطرح می‌شد اما از آنجایی که افراز مال مشاع جزئی از تقسیم مال است، با اغماض می‌توان به این دعوا رسیدگی نمود ناگفته نماند که برخی علمای علم حقوق معتقدند که بدلیل آنکه خواسته افراز در خصوص اموال منقول مصداق ندارد در این حالت باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود.

6- اگر دادگاه تشخیص دهد که‌‌ طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، ملک غیرقابل افراز است بدون درخواست احد از شرکاء، نمی‌تواند حکم بر فروش ملک صادر نماید اما در این شرایط بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دادگاه دستور فروش ملک را به اجرای احکام دادگاه صادر خواهد نمود (مستنبط از ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع). ناگفته نماند که اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی بیان نموده است که دادگاه رأساً قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز را بررسی و اگر ملک را قابل افراز و قابل تقسیم نداند، حکم بر فروش ملک صادر و چنانچه ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی به جز فروش بداند، اما خواسته خواهان فقط فروش باشد، تصمیم متناسب را اتخاذ می‌نماید.

همانگونه که پیش‌تر نیز عرض گردید، افراز بمعنای تقسیم مال غیرمنقول مشاع میان شرکاء به نسبت سهام آنان می‌باشد. اگر مطابق با قوانین و مقررات موجود، اداره ثبت، مال غیرمنقول را غیرقابل افراز تشخیص دهد، مالک یا مالکینی که تمایل به افراز دارند می‌توانند در خصوص نظر اداره ثبت، اعتراض خود را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند. اگر دادگاه تشخیص دهد که امکان افراز ملک به هر روشی حتی از طریق قرعه‌کشی و‌ ... وجود دارد، نسبت به افراز اقدام می‌نماید.

7- در صورت طرح دعوای افراز ملک از طریق دادگاه، تصمیم دادگاه مبنی بر افراز ملک مشاعی، حکم بوده و قابل تجدیدنظر خواهی می‌باشد. اگر ملک قابل افراز نباشد با درخواست هر یک از شرکاء، حکم به فروش صادر می‌شود نه دستور فروش. در روند رسیدگی به دعوای افراز توسط دادگاه، بعد از تشکیل جلسه رسیدگی، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری در حوزه ثبتی و نقشه‌برداری ارجاع داده می‌شود تا ضمن ترسیم نقشه UTM و لحاظ نمودن مقررات مندرج در ماده 101 قانون شهرداری اعلام نمایند که آیا امکان افراز ملک وجود دارد یا خیر. هم‌چنین تعیین نمایند که در صورت امکان افراز، سهم مالکین و نحوه تقسیم‌بندی ملک به چه صورت خواهد بود. در صورتی که نظر کارشناس مبنی بر امکان افراز ملک باشد، دادگاه وفق نظر او، حکم بر افراز ملک صادر می‌نماید. بعد از صدور و قطعیت رای صادره (رای جنبه اعلامی دارد)، اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، با ارسال نامه از دادگاه به اداره ثبت، پس از طی مراحل قانونی و پرداخت هزینههای مربوطه، سند مالکیت مشاعی باطل و‌ مطابق با مشخصات، سند مالکیت جدید برای هر مالک صادر می‌گردد. حال اگر ملک غیر ثبتی باشد، اجرای احکام دادگاه، مطابق با رای صادره و نظر کارشناس، نسبت به افراز ملک اقدام می‌نماید.

8- اگر قسمتی از ملک، مجهول‌المالک ثبتی باشد، افراز آن از صلاحیت اداره ثبت خارج بوده و با توجه به مقررات عمومی و قانونی مندرج در قانون مدنی و‌ قانون امور حسبی، افراز ملک از طریق دادگاه خواهد بود حال اگر ملک مجهول‌المالک ثبتی از نظر مقررات قانون ثبت، از نظر قانون مدنی نیز مجهول‌المالک باشد، با توجه به قانون راجع به اموال بلاصاحب مصوب ۱۳۱۳، دعوای تقسیم و افراز چنین املاکی می‌بایست بطرفیت دادستان اقامه گردد مگر آنکه آن سهم در ید ستاد اجرایی فرمان امام باشد که در این حالت دعوا می‌بایست به طرفیت این ستاد مطرح گردد.

9- اگر طرفین دعوای افراز ملک از طریق دادگاه، در خصوص مالکیت ملک، ادعایی نداشته باشند، دادگاه نسبت به افراز رسیدگی می‌نماید چراکه دعوای افراز، فرع بر مالکیت است اما چنان‌چه اصحاب دعوای افراز در خصوص مالکیت با یکدیگر اختلاف‌نظر داشته باشند، دادگاه‌ مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می‌نماید. نکته مهم دیگر آنکه اگر مالکی بنا به هر علتی، دسترسی به سند مالکیت خود نداشته باشد، باز هم امکان طرح دعوای افراز وجود دارد و نداشتن سند مالکیت مانع از افراز ملک مشاع نخواهد بود چراکه مالکیت مشاعی به هر طریقی که احراز شود برای درخواست افراز کفایت می‌نماید.

10- اگر ملکی سابقه ثبتی داشته باشد و تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد و این تصمیم قطعی گردد، ذی‌نفع می‌بایست درخواست فروش ملک مشاع را مطرح نماید اما بنظر می‌رسد اگر دادخواست تقسیم مال مشاع هم مطرح گردد، قابلیت رسیدگی وجود داشته باشد چراکه درخواست فروش، یکی از روش‌های تقسیم مال است. در دعوای تقسیم مال مشاع، دادگاه حکم به فروش مال مشاع صادر می‌نماید که قابلیت تجدیدنظر خواهی نیز دارد.

11- قانونگذار شرایطی را مقرر نموده است که بموجب آن، مالک یا مالکین ملک مشاع در خصوص املاکی که سابقه ثبتی ندارند و یا زمانی که میان شرکاء غایب یا محجور وجود دارد، بتوانند بجای درخواست افراز، دعوای تقسیم مال مشاع را مطرح نمایند از آنجایی که درخواست افراز، جزئی از تقسیم مال مشاع است مضاف برآنکه دعوای تقسیم مال مشاع خواسته‌ای کلی‌تر بوده که درخواست افراز نیز داخل در آن است، بنابراین مالکین مشاعی می‌توانند بجای طرح درخواست افراز، دعوای تقسیم مال مشاع را مطرح نمایند.