شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف کدام است؟

مفهوم حقوقی اجرت‌المثل ایام تصرف

یکی از دعاوی مهمی که به کرات در محاکم حقوقی مطرح می‌گردد، دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف می‌باشد. این دعوا ممکن است به تنهایی مطرح شده و یا همراه یا خواسته‌های دیگر مانند خلع ید و ... مطرح شود. دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف علی‌القاعده زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون داشتن مجوز قانونی و‌ یا بدون قرارداد، از ملک متعلق به دیگری استفاده نموده باشد. در این‌صورت مالک ملک می‌تواند دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را به طرفیت متصرف مطرح نماید. زمانی که خواهان دعوا (مالک) دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را بطرفیت خوانده یا خواندگان دعوا (متصرف یا متصرفین) مطرح می‌نماید، قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا، پس از احراز شرایط شکلی دادخواست اجرت‌المثل ایام تصرف در راستای اعمال ماده 64 قانون آیین دادرسی مدنی، دستور تعیین وقت داده تا به دعوای مطرح گردیده، رسیدگی شود. جهت رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف لازم است که حتماً شرایط مقرر قانونی مدنظر مقنن جهت استماع این دعوا، لحاظ و مورد بررسی قرار گیرد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای خلع ید

شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

پس از طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، علی‌الاصول همزمان با دستور تعیین وقت رسیدگی در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نیز باشد، وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، در خصوص آنکه مالکیت ملک بنام چه شخصی است نیز استعلام اخذ می‌گردد. جهت رسیدگی ماهوی به دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف لازم است که شرایط و ارکان ذیل محقق گردیده باشد. شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف عبارت‌اند از:

الف) مالکیت خواهان

ب) تصرفات خوانده

ج) عدوانی بودن تصرفات خوانده 

قاضی رسیدگی‌کننده به دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مکلف است که تحقق هر یک از ارکان فوق‌الاشاره را احراز نماید. (جمع تمام شروط لازم است.)

الف) مالکیت خواهان

اولین شرط از شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، بررسی مالکیت خواهان دعوا است. در صورتی که مال موضوع دعوا، دارای سند رسمی باشد، می‌بایست نام خواهان دعوا بعنوان مالک ملک، ثبت شده باشد اما اگر مال موضوع دعوا در زمره اموالی باشد که دارای سند رسمی نبوده است خواهان دعوا می‌بایست بدواً می‌بایست با ارائه ادله‌ای اعم از مبایعه‌نامه، شهادت شهود و ... نسبت به اثبات مالکیت خویش اقدام نماید سپس ضمن ضمیمه نمودن دادنامه‌های نهایی دال بر مالکیت ایشان بر ملک موضوع دعوی، محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف را از دادگاه بخواهد.

ب) تصرفات خوانده

دومین شرط از شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، احراز تصرفات خوانده دعوا (متصرف) است. جهت بررسی این موضوع و احراز صحت و سقم آن، چنان‌چه خوانده در نخستین جلسه دادرسی در دادگاه حضور داشته و به تصرفات خویش اقرار نماید که دومین شرط از شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، محقق گردیده است اما اگر وی در جلسه دادرسی حضور نداشته و یا در صورت حضور، تصرفات خویش را انکار نماید در این حالت قاضی دادگاه می‌بایست با انجام تحقیقات مقتضی صحت یا عدم صحت ادعای وی را بررسی نماید. در فرضی که مشخص گردد خوانده دعوا تصرفی در ملک موضوع دعوا ندارد، وفق ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به بند 4 ماده 84 همان قانون به جهت عدم توجه دعوی به خوانده، قرار رد دعوا صادر خواهد شد.

در خصوص نحوه احراز تصرفات خوانده در ملک موضوع دعوا توسط قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده زمانی که خوانده منکر تصرفات خویش است، لازم به توضیح است که اگر خواهان دعوا جهت اثبات ادعای خود مبنی بر تصرفات بدون جواز خوانده، شاهد معرفی نماید، دادگاه قرار استماع شهادت شهود را صادر می‌نماید اما چنانچه خواهان اظهار نماید که قادر به معرفی شهود نمی‌باشد، در این حالت قاضی قرار معاینه محل را صادر می‌نماید. شایان ذکر است در صورتی که اقامتگاه خوانده دعوا با آدرس ملک موضوع دعوا، یکسان باشد، این امر نیز ثابت‌کننده تصرفات خوانده خواهد بود. ناگفته نماند که در برخی پرونده‌ها حسب شرایط موجود، امکان ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری نیز وجود دارد.

ج) عدوانی بودن تصرفات خوانده

سومین شرط از شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، احراز عدوانی بودن تصرفات خوانده است. مستند به ماده 337 قانون مدنی، در فرضی که فردی از مال متعلق به دیگری استفاده نماید، مکلف است که اجرت‌المثل ایام تصرف را به مالک مال پرداخت نماید مگر آنکه مشخص شود اذن و اجازه منتفع شدن از مال، بصورت مجانی اعطاء شده بوده است. چنانچه مشخص گردد که تصرفات خوانده، عدوانی نبوده بطور مثال وفق قرارداد اجاره و یا بنابر اجازه مالک بوده است سومین شرط از شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، محقق نگردیده و دعوای خواهان دعوا رد خواهد شد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

نکات مهم در خصوص شرایط مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

1- دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف یک دعوای مالی است که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می‌گردد. لازم به توضیح است که در دعوایی مانند مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، از آنجایی که میزان تقویم خواسته خواهان در حین دادخواست مشخص نمی‌باشد (خواهان نمی‌داند که مبلغ دقیق اجرت‌المثل ایام تصرف به چه میزان است.) و نیاز به انجام کارشناسی دارد، وفق بند 14 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، پرداخت هزینه دادرسی علی‌الحساب و طبق جدول هزینه‌ها و تعرفه‌های خدمات قضایی سال 1404، مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال می‌باشد و الباقی آن بعد از مشخص شدن میزان خواسته و صدور حکم، پرداخت خواهد شد.

2- در خصوص دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف می‌بایست بیان گردد که از آنجایی که دعوای مطالبه اجرت‌المثل در زمره دعاوی غیرمنقول عینی است که منشأ قراردادی ندارد باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد لذا اگر خواهان بهای خواسته خود را یک میلیارد ریال یا کمتر از آن تقویم نموده باشد، دادگاه صالح، وفق بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، دادگاه صلح محل وقوع ملک خواهد بود اما اگر بهای خواسته بیشتر از مبلغ یک میلیارد ریال تقویم گردد، دادگاه صالح، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد.

3- در فرضی که مالکیت یک مال بصورت مشاع، میان چند نفر مشترک باشد و یک یا چند تن از شرکا بدون رضایت دیگر مالکین اقدام به تصرف کل ملک نموده باشند، در این‌صورت با استناد به ماده 581 و هم‌چنین ماده 582 قانون مدنی، تصرف شریک در مال مشترک بدون اذن سایر شرکا، جایز نبوده و صرف تصرف شریک در ملک مشاع بدون اذن، کافی برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از سوی شریک یا شرکا می‌‌باشد.

4- در فرضی که دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف توسط مالک سرقفلی یک باب مغازه مشاعی مطرح شده باشد، مستند به ماده 308 و هم‌چنین ماده 320 قانون مدنی، مالک سهم مشاعی از سرقفلی این امکان را خواهد داشت تا اجرت‌المثل سهم خود را از متصرف مطالبه نماید.

5- در صورتی که پس از فوت مورث، ملک قهراً به وراث او منتقل شده باشد و برخی از وراث بدون رضایت سایرین، اقدام به تصرف مال متعلق به متوفی نموده باشند، در این حالت بدواً توصیه می‌گردد که مراتب نارضایتی وراث‌ نسبت به تصرفات سایر ورثه طی ارسال اظهارنامه به ایشان اعلام گردد چراکه با فوت مورث، مالکیت تمامی وراث نسبت به ماترک استقرار می‌یابد و آنان در جزء جزء ماترک با یکدیگر شریک می‌باشند فلذا در صورتی که بعد از فوت متوفی، ماترک وی نزد یک یا چند ورثه باقی بماند و دیگر ورثه در ماترک تصرفی نداشته باشند، هر یک از وراث حق دارند سهم خود را از زمان فوت مورث مطالبه نمایند و امکان مطالبه سهم از اجرت‌المثل ایام تصرف نیز برای آنان وجود دارد.

6- در خصوص امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف در ارتباط با مال مورد رهن می‌بایست بیان گردد که از آنجایی که عقد رهن مستلزم تحویل عین مرهونه (مال مورد رهن) به مرتهن است و از این جهت نمی‌توان از مرتهن، مطالبه اجرت‌المثل مال مرهونه را نمود (مستند به ماده 772 قانون مدنی)T مضاف بر آنکه تا زمانی که دین پرداخت نشده باشد امکان استرداد عین مرهونه وجود ندارد مگر آنکه با وصف پرداخت دین، مرتهن از استرداد مال مورد وثیقه، امتناع نماید که در این فرض امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف وجود دارد.