تعیین قیمت اموال بعنوان یکی از اقدامات لازم پیش از تشکیل جلسه مزایده در دادگاه

نحوه تعیین قیمت اموال پیش از تشکیل جلسه مزایده در دادگاه

مزایده در لغت بمعنای بر یکدیگر افزودن می باشد. در اصطلاح، مزایده بمعنای فروش یا واگذاری مالی یا خدمتی است که آن را در معرض فروش عمومی قرار دهند تا داوطلبان هر کدام بتوانند قیمت مورد نظر خود را اعلام و هم چنین به قیمت بالاتری که دیگران پیشنهاد می کنند اضافه نمایند تا آن مال یا خدمت مورد مزایده به فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد میدهد فروخته یا واگذار شود. در این مقاله به بررسی نحوه تعیین قیمت اموال پیش از تشکیل جلسه مزایده در دادگاه می پردازیم.

اقدامات لازم و ضروری قبل از تشکیل جلسه مزایده

قبل از تشکیل جلسه مزایده می بایست بهای اموال مورد مزایده تعیین شده باشد. هم چنین موعد و محل فروش تعیین شده، دادستان آگاه شده باشد و آگهی مزایده نیز منتشر و زمینه رویت اموال مورد مزایده برای داوطلبان خرید فراهم شده باشد. در این مقاله در ارتباط با تعیین قیمت اموال (قیمت پایه) مورد مزایده بعنوان گام نخست جهت انجام اقدامات لازم پیش از تشکیل مزایده پرداخته می شود.

مطلب مرتبط: ابطال مزایده ثبتی چگونه است؟

تعیین قیمت اموال مورد مزایده (قیمت پایه)

مزایده از قیمت پایه آغاز می شود و بنابراین بهای مال مورد مزایده می بایست قبل از مزایده تعیین شده باشد تا قیمت پایه مشخص شود. در قانون اجرای احکام مدنی بجای عبارت قیمت پایه از عباراتی مانند «قیمتی که از آن مزایده شروع می شود» (مستفاد از ماده ۱۲۲ قانون اجرای احکام مدنی) و یا «قیمتی که ارزیابی شده» (مندرج در ‌ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی) صحبت شده است. منظور از قیمت پایه، قیمتی است که مال به این قیمت ارزیابی شده و در مزایده به فروش گذاشته می شود. در مزایده معمولا داوطلبان خرید با افزودن بر آن و نیز بر قیمت پیشنهادی هر یک، باعث می شوند که مال مورد مزایده با بالاترین قیمت فروخته شود در واقع قیمت پایه با ارزیابی مال، تعیین می شود.

اگر طرفین بر بهای اموال مورد مزایده توافق نمایند قیمت پایه همان خواهد بود وگرنه کارشناس (ارزیاب) بهای اموال را تعیین می نماید و قیمت پایه در آن صورت تعیین می شود. نکته دیگر آنکه اگر طرفین در زمان بازداشت مال، بر قیمت اموال مورد بازداشت توافق نکنند و دسترسی به ارزیاب هم وجود نداشته باشد ارزش اموال را محکوم له (خواهان دعوا) تعیین میکند اما دادورز اجرای احکام موظف است به فوریت جهت تعیین ارزش اموال، ارزیاب تعیین نماید و قیمت تعیین شده توسط ارزیاب، از هر جهت معتبر خواهد بود و همین قیمت، قیمت پایه می باشد و مزایده از این قیمت آغاز می شود. اما در عمل در مواردی که به ارزیاب دسترسی نیست و بهای اموال را محکوم له تعیین میکند دادورز اجرا تلاشی در تعیین کارشناس انجام نمی دهد و عملیات اجرایی طولانی می شود. در اینصورت اولین کاری که دادورز اجرا قبل از تعیین جلسه مزایده مکلف است که انجام دهد، تعیین کارشناس جهت ارزیابی اموال بازداشتی و تعیین قیمت پایه است.

مطلب مرتبط: نمونه رای ابطال مزایده به لحاظ غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی شده

گذشت زمان در تعیین قیمت اموال

در ارتباط با نظریه کارشناسی مبنی بر تعیین قیمت پایه، ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ چنین مقرر نموده است:

"اظهارنظر کارشناسی باید مستدل و صریح باشد و کارشناسان رسمی مکلفند نکات و توضیحاتی که برای تبیین نظریه ضروری است و یا ‌توسط شورای عالی کارشناسان مشخص می ‌گردد به طور کامل در آن منعکس نمایند. کارشناس رسمی موظف است در حدود صلاحیت خود نظر ‌کارشناسی را به طور کتبی و در مهلت مقرر به مراجع ذی‌ ربط تسلیم و نسخه ‌ای از آن را تا مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ تسلیم نگهداری نماید.

تبصره- در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌ تاریخ صدور معتبر خواهد بود."

مطابق با ماده فوق الذکر مشخص می شود که اگر مال در زمان بازداشت یا بعد از آن توسط کارشناس ارزیابی شده باشد و از تاریخ اعلام نظریه کارشناسی تا روز مزایده بیش از ۶ ماه گذشته باشد ارزیابی سابق معتبر نبوده و اگر طرفین به همان قیمت قبلی توافق نکنند می بایست مجددا اموال ارزیابی شوند. مساله مهم دیگر آنکه اگر بعد از انجام مزایده، جرم یا تخلف کارشناس در ارزیابی اموال در مرجع انتظامی یا کیفری با رای قطعی اثبات شود، مزایده قابل ابطال نخواهد بود و متضرر میتواند علیه کارشناس و یا هر مقصر دیگری در مرجع صالح دعوای مطالبه ضرر و زیان اقامه نماید. صورت جلسه نشست قضائی استان مازندران/ شهر خرم آباد مورخ 24-08-1397 در ارتباط با بررسی اعتبار ارزیابی مال تعرفه شده بعد از گذشت 6 ماه (مقررات مزایده) بیان داشته است که:

چنانچه بیش از ۶ ماه از ارزیابی مال تعرفه شده گذشته و مزایده بدون تجدید ارزیابی انجام گرفته باشد، آیا جریان مزایده صحیح و مورد تایید است؟

نظر هیئت عالی

تبصره ی ذیل ماده ی 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مبنی بر «اعتبار شش ماهه» نظریه کارشناسی در ارزیابی معاملات به قیمت عادله قابل تسری به احکام قضایی و نیز قابلیت اجرائی در مرحله ی اجرای احکام مدنی ندارد و در مقررات اجرای احکام مدنی و فرایند ارزیابی اموال منقول و غیرمنقول توقیف شده برای انجام مزایده چنین نص و مقرره ای وجود ندارد و از تبصره ی ذیل ماده ی 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری نمی توان به عنوان مجوز تجدید ارزیابی و کارشناسی مجدد اموال توقیف شده در مرحله اجرای احکام قطعی مدنی استفاده کرد.