نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که قراردادی اعم از بیع، صلح، هبه و ... میان طرفین تنظیم می گردد و فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک اقدام نمی نماید، خریدار می تواند از طریق دادگاه، الزام وی را به انتقال رسمی ملک بخواهد. بطور معمول طرفین در زمان تنظیم قرارداد، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی می نمایند، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات (مستنبط از ماده ۴۶ قانون ثبت) می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پرداخته شود.

نکات مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است. اما گاهی ممکن است که فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد در اینصورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد. کلیه دعاوی راجع به املاک وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. شایان ذکر است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است که می بایست هزینه دادرسی وفق ارزش منطقه ای ملک پرداخته شود.

2- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی ملک صادر می گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد، مسئول خواهد بود. اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد در اینصورت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد چگونه است؟

3- جهت طرح دعوای الزام به تنظیم‌ سند رسمی لازم است که اولاً رابطه قراردادی میان طرفین وجود داشته باشد. ثانیاً خوانده دعوا مالک رسمی‌‌‌ ملک بوده و از انجام تعهد خویش ظرف مهلت مقرر خودداری نموده باشد. ثالثاً پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می بایست پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد (در صورت عدم اخذ، این دو خواسته باید توامان با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست مطرح شوند). رابعاً ملک در رهن و در بازداشت نباشد. اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند منتج به صدور قرار ‌عدم استماع دعوا می گردد. (مستنبط از مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۳۴۸ قانون مدنی) 

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار، دو دعوی مستقل نیستند؛ بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هر دو دعوی باید با هم طرح شود؛ چون اگر دعوی مقدمه ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی یعنی تنظیم سند رسمی جمع نماید. بنابراین دعوی مقدمه ای به تنهایی مورد پذیرش واقع نمی شود. در ارتباط با طرح توامان دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و مقدمات آن، شعبه 52 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9509970269500356 مورخه 29-03-1395 بیان داشته است:

«دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، درصورت طرح توامان با دعاوی اخذ پایانکار، صورت مجلس تفکیکی، قابل رسیدگی بوده و از موارد صدور قرار استماع دعوی نیست.»

اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعه نامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.

مطلب مرتبط: ابطال سند رهنی به چه صورت انجام می گیرد؟

4- پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید، اجرائیه صادر می شود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا (مالک رسمی ملک) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید. اگر مالک رسمی در مهلت مقرر در دفترخانه حاضر نگردد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را بنام خریدار منتقل می کند.

5- در فرضی که نسبت به ملک موضوع دعوا، معاملات متعددی صورت پذیرفته باشد، اگرچه خریدار می بایست الزام فردی را جهت تنظیم سند رسمی بخواهد که نام‌ او در اداره ثبت اسناد و‌ املاک به ثبت رسیده است. اما لازم است ایادی قبلی یا حداقل ید قبلی خود را طرف دعوا قرار دهد تا دادخواست وی ایراد شکلی نداشته باشد (عده ای از قضات معتقدند که تمامی ایادی می بایست طرف دعوا قرار گیرند.). در ارتباط با خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9509970224000220 مورخه 22-03-1395 بیان داشته است:

«در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، در صورت وجود ایادی ماقبل و در رهن بودن مال موضوع دعوی، باید دعوی به طرفیت تمامی منتقل الیهم و مرتهن، اقامه شود؛ در غیر اینصورت با قرار رد دعوی مواجه می شود.»

6- اگر خواهان دعوا مدعی باشد که ملک‌‌ موضوع دعوا را طی یک قرارداد شفاهی خریداری نموده است می بایست قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن، خواسته اثبات وقوع عقد بیع را از دادگاه بخواهد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

7- اگر در قرارداد فروش ملک، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال است. در این حالت بهتر است که در ابتدا خریدار با ارسال اظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل نماید. خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولاً 10 الی 20 درصد ارزش ملک بعنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت رای، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود.

8- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نمود.

9- در دعوای الزام به تنظیم سند، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می باشد و اگر نام مالک ملک بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید. همچنین اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح گردد. در دادخواست الزام به تنظیم سند، باید مشخصات ملک بصورت دقیق اعم از پلاک ثبتی، آدرس و ... قید گردد.

10- وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذرموجه جهت رفع مسئولیت نسبت به پرداخت خسارت تاخیر انجام تعهد محسوب نمی گردد لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، حکم به پرداخت خسارت تاخیر انجام تعهد داده می شود.

11- رویه قضایی در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم‌‌‌ سند رسمی بدین نحو می باشد که دادگاه جهت جلوگیری از اطاله دادرسی، همزمان با دستور تعیین وقت، از اداره ثبت، گردش ثبتی ملک را اخذ می نماید تا اگر ملک بنام خوانده نباشد یا در توقیف یا بازداشت باشد، قرار عدم استماع دعوا صادر گردد.