عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

عقد اجاره چیست؟

عقد اجاره به عقدی گفته می‌شود که بموجب آن، مستاجر برای مدت مشخصی، مالک منافع عین مستاجره می‌گردد، به اجاره‌دهنده، موجر و به اجاره‌گیرنده، مستاجر و به مورد اجاره، عین مستاجره گفته می‌شود (وفق ماده 466 قانون مدنی). عقد اجاره به دو دسته تملیکی و عهدی تقسیم می‌گردد. در عقد اجاره تملیکی، عین مستاجره، عین معین و خارجی می‌باشد مانند اجاره یک منزل مسکونی. اما عقد اجاره زمانی عهدی خواهد بود که مورد اجاره، کلی باشد. مانند آنکه فردی با مراجعه به یک آژانس، برای مسافرت خود یک ماشین اجاره می‌کند در این شرایط ماشین مشخصی تعیین نمی‌شود و موجر یک خودرو سالم که قابل استفاده باشد برای زمان تعیین شده به مستاجر تسلیم می‌نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص عقد اجاره و شرایط انعقاد آن مطابق با قانون مدنی پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها در املاک تجاری

شرایط انعقاد عقد اجاره کدام است؟

جهت انعقاد عقد اجاره می‌بایست شرایطی وجود داشته باشد که بعضی از این شرایط، در خصوص همه عقود وجود دارد اما برخی دیگر از آن شرایط، در زمره شرایط اختصاصی عقد اجاره می‌باشند.

شرایط عمومی انعقاد عقد اجاره

جهت صحت عقد اجاره، همانند سایر عقود وفق ماده 190 قانون مدنی لازم است که اولاً طرفین در انعقاد آن دارای قصد و رضا باشند (اگر یکی از طرفین یا هر دوی آنان فاقد قصد و رضا باشند، عقد اجاره باطل خواهد بود). ثانیاً جهت عقد اجاره می‌بایست مشروع باشد و الّا عقد باطل خواهد بود (بطور مثال اگر کسی منزلی را اجاره نموده باشد تا در آن مشروبات الکلی تهیه نماید، این عقد اجاره به علت نامشروع بودن جهت، باطل خواهد بود.). ثالثاً هم موجر و هم مستاجر می‌بایست اهلیت داشنه و محجور نباشند. رابعاً مورد اجاره می‌بایست موجود بوده، مالیت داشته، قابل تسلیم بوده و دارای منفعت عقلایی و مشروع باشد. همچنین وفق ماده 472 قانون مدنی، اگر مورد اجاره مجهول یا مردد باشد عقد اجاره باطل خواهد بود چراکه مجهول یا مردد بودن عین مستاجره باعث مجهول یا مردد بودن منفعت نیز می‌شود.

بیشتر بخوانید: نمونه رای تایید فسخ قرارداد اجاره به جهت تخلف از شرط قراردادی

شرایط اختصاصی انعقاد عقد اجاره

1- یکی از شروط مهم در انعقاد قرارداد اجاره که در زمره شرایط اختصاصی می‌باشد بحث تعیین مدت در عقد اجاره است. قانونگذار تعیین مدت را در زمره ارکان عقد اجاره به حساب آورده است و چنین مقرر نموده است که اگر مدت در عقد اجاره، مجهول باشد، عقد اجاره وفق ماده 468 قانون مدنی باطل خواهد بود. جهت تعیین مدت در عقد اجاره لازم است که ابتدا و انتهای آن معلوم گردد ابتدای مدت اجاره یا از زمان انعقاد عقد است یا مدتی پس از آن. اگر بنا به هر علتی ابتدای مدت قرارداد اجاره مشخص نباشد، مدت عقد اجاره از زمان انعقاد عقد خواهد بود. (مستنبط از ماده 469 قانون مدنی)

2- جهت صحت قرارداد اجاره لازم است که شرایطی توسط موجر فراهم گردد تا امکان استفاده از عین مستاجره برای مستاجر ایجاد شود. فی‌الواقع قدرت موجر در تسلیم مورد اجاره، یکی از شرایط صحت قرارداد اجاره محسوب خواهد شد (وفق ماده 470 قانون مدنی). لذا چنانچه موجر بنا به هر علتی نتواند عین مستاجره را جهت استفاده در اختیار مستاجر قرار دهد عقد اجاره باطل خواهد بود.

نکته مهم و قابل توجه آن است که عدم امکان استفاده از عین مستاجره یا بعلت عذر عام است (یعنی مانعی که مربوط به خود مستاجر نیست بلکه بعلت بروز حوادثی خارج از اختیار مستاجر است) یا بعلت عذر خاص (بروز اتفاقی که مربوط به شخص مستاجر است و حوادث خارجی در آن نقشی ندارد مانند بیماری وی).

3- جهت صحت عقد اجاره لازم است که حتما موجر، مالک منافع عین مستاجره باشد حتی اگر مالک عین مستاجره نباشد. علی‌ایحال اگر موجر ملکی را اجاره دهد که منافع آن متعلق به وی نیست عقد اجاره صحیح نخواهد بود. مساله دیگر آنکه حتما لازم است که مال مورد اجاره در زمره اموالی باشد که با استفاده از آن، باقی بماند و از بین نرود. فلذا اموال مصرف شدنی مانند شیرینی، میوه و ... نمی‌توانند موضوع عقد اجاره باشند چراکه با مصرف از بین می‌روند. (مستنبط از ماده 471 قانون مدنی)

4- مال مورد اجاره می‌تواند بصورت عین معین (مانند اجاره یک واحد آپارتمان با مشخصات دقیق) یا کلی (اجاره یک ماشین در یک آژانس جهت انجام یک مسافرت مشخص) باشد. مورد دیگر آنکه منفعت مورد اجاره حتما می‌بایست مشروع باشد اگر منفعت نامشروع باشد، عقد اجاره باطل می‌گردد. میان نامشروع بودن جهت با نامشروع بودن منفعت تفاوت وجود دارد اگر جهت اجاره، نامشروع باشد، مورد عقد اجاره همه منافع عین مستاجره است اما مستاجر در زمان انعقاد عقد ذکر می‌نماید که خواستار استفاده از منفعت نامشروع است ولی چنانچه منفعت مورد عقد اجاره، نامشروع باشد فقط منفعتی در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد که نامشروع است مانند آنکه خانه‌ای فقط برای تهیه مشروبات الکی اجاره داده شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

امکان انتقال عین مستاجره توسط مستاجر

مطابق با قوانین و مقررات موجود، بالاخص ماده 474 قانون مدنی، امکان اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر به فرد دیگری وجود دارد مگر آنکه این حق از مستاجر سلب شده باشد. اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر مباشرتاً می‌تواند از عین مستاجره استفاده نماید، او این حق را نخواهد داشت که مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اما اگر منافع، مقید به مباشرت مستاجر نباشد، وی می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.