نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

مفهوم حقوقی فسخ قرارداد

واژه فسخ از منظر لغوی به معنای شکستن، برهم زدن و ... آمده است. در اصطلاح علم حقوق، فسخ که بدان انحلال قراردادی نیز اطلاق می‌گردد به معنای پایان دادن حقوقی به قراردادِ صحیحِ منعقد شده میان طرفین توسط یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالثی می‌باشد. یکی از قراردادهایی که به کرات میان مردم تنظیم می‌گردد، قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد که میان مالک یا مالکین و سازنده جهت مشارکت در ساخت شش دانگ عرصه و اعیان با مشخصات توافق شده میان طرفین تنظیم می‌گردد. به صراحت ماده 1 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389، هر قرارداد با هر عنوانی که به­ موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به­ موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود. سزاوار توجه است که جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت همانند سایر قراردادها، احراز شرایط عمومی قرارداد نظیر قصد طرفین و رضای آنها، اهلیت طرفین و ... وفق ماده 190 قانون مدنی الزامی می‌باشد. حال در فرضی که حق فسخی در قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دوی آنان لحاظ گردیده باشد که به موجب آن در صورت تخلف از شروط ضمن عقد، این حق فسخ تحقق یابد، متعهدله (شخصی که در قرارداد تعهد به نفع وی شده است.) این اختیار قانونی را خواهد داشت که بدواً اراده خویش مبنی بر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به طرف مقابل توسط یکی از طرق اطمینان‌بخش من‌جمله ارسال اظهارنامه، پیامک و ... اعلام نموده و سپس اقدام به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته شود.

مطلب مرتبط: الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت

در شرایطی که فردی بعنوان مالک، ملک یا زمین خود را در اختیار فرد دیگری بعنوان سازنده قرار داده و بر همین اساس قرارداد مشارکت در ساخت میان طرفین تنظیم شده باشد هر یک از آنان مکلف به رعایت تعهدات و‌‌ وظایف قراردادی خویش در مقابل دیگری می‌باشد. در صورتی که حق فسخی در قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک و سازنده و در صورت تخلف از شروط ضمن عقد، پیش‌بینی شده باشد، هر یک از ایشان که مستنکف از انجام شروط ضمن عقد، شناخته شود، به طرف مقابل این اختیار را خواهد داد تا نسبت به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید؛ بطور مثال در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت میان طرفین توافق شده باشد که چنان‌چه سازنده تا تاریخ معین شده در قرارداد مشارکت در ساخت مرحله نازک‌کاری را به اتمام نرساند، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت در این‌صورت از آنجایی که سازنده از شروط مندرج در قرارداد تخلف نموده است، مالک می‌تواند در محکمه صالح اقدام به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت به طرفیت سازنده نماید. علی‌ایحال در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت توافق شده باشد که تمامی اقدامات سازنده می‌بایست در چارچوب قانون و قرارداد باشد لکن وی در این میان اقداماتی را انجام دهد که خلاف قانون یا قرارداد محسوب شود، مالک این اختیار را دارا خواهد بود تا نسبت به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت اقدامات لازم را انجام دهد.

مطلب مرتبط: شرایط طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط چگونه است؟

نکته مهم و قابل توجه آن است که فردی که در قرارداد مشارکت در ساخت، حق فسخ دارد، مکلف است فوراً و به محض اطلاع از تحقق حق فسخ، نسبت به اعمال آن اقدام و این موضوع را به مستنکف از انجام شروط ضمن عقد، اطلاع داده و سپس در محکمه صالح نسبت به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید. شایان ذکر است که بهترین روش جهت اعلام اراده صاحب حق فسخ مبنی بر اعمال آن، ارسال اظهارنامه می‌باشد. همچنین محکمه صالح جهت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت، وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، حسب مورد دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد. لازم به توضیح است که دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت یک دعوای مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن وفق بخش ج بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مطابق با ارزش منطقه‌ای پرداخت خواهد شد.

شایان ذکر است حکم صادره در خصوص دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه ندارد. خاطر نشان می‌گردد احکام را از حیث قابلیت اجرا به دو نوع اعلامی (احرازی) و احکام تأسیسی (ایجادی) می‌توان تقسیم‌بندی نمود. احکام اعلامی احکامی هستند که نیاز به صدور اجرائیه ندارند چراکه تنها وضعیت سابق را احراز و اعلام می‌کنند و مستلزم انجام عملی از سوی محکوم‌علیه نیست مانند تایید فسخ قرارداد. اما احکام تأسیسی احکامی هستند که حالت و الزام جدیدی ایجاد می‌نمایند که تاکنون از نظر قضایی چهره‌ی الزام‌آوری نداشته است و با صدور حکم جنبه عملی و اجرایی می‌یابند مانند الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان.

مطلب مرتبط: نحوه رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد چگونه است؟

نکات مهم در خصوص دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت

1) در فرضی که در قرارداد مشارکت در ساخت، مطابق با مواد 454 الی 501 قانون آیین دادرسی مدنی، شخص یا اشخاصی به عنوان داور با تراضی طرفین تعیین شده باشد که در صورت بروز هرگونه اختلاف میان آنان، اقدام به داوری و حل اختلاف نماید، فلذا در صورت تخلف از شروط ضمن عقد توسط هر یک از طرفین، متعهدله می‌بایست بدواً به داور مراجعه نموده و دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت را نزد وی مطرح نماید.

مطلب مرتبط: داوری چیست؟ شرایط تعیین داور کدام است؟

2) اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شرط داوری پیش‌بینی شده باشد، چنان‌چه یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و یا داور، فوت نموده یا محجور شوند، به صراحت ماده 481 قانون آیین دادرسی مدنی، شرط داوری منتفی گردیده و دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست در دادگاه صالح مطرح گردد.

3) در صورتی که حق فسخ به جهت تخلف از شروط ضمن عقد، برای یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد شده باشد اما وی پس از آنکه متوجه شد طرف مقابل، تخلفی انجام داده و بر طبق آن برای او حق فسخ ایجاد شده است، حق فسخ خود را اعمال ننماید و مدت زمان نسبتاً طولانی از این موضوع بگذرد، دیگر وی نمی‌تواند اقدام به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت نماید چراکه وی با نادیده گرفتن حق فسخ خود در زمانی که می‌بایست آن را اعمال می‌نمود، عملاً از انجام این کار چشم‌پوشی نموده است مگر آنکه ثابت نماید بنابر معاذیر موجه قانونی، مقدور به انجام و اعمال حق فسخ نبوده است.

4) در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تخلف از شروط ضمن عقد یا هر علت دیگری، دادگاه حق دخالت و ورود در اراده متعاملین را ندارد و خود متعاقدین باید به وسیله اظهارنامه یا طریق دیگری فسخ را اعمال کرده و تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت را از دادگاه درخواست نمایند.

5) در صورتی که مالکِ ملک اقدام به طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت نموده باشد، امکان استفاده از مزایای مندرج در ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی و تغییر خواسته تا پایان اولین جلسه رسیدگی به خواسته الزام به ایفای تعهدات قراردادی را نخواهد داشت چراکه این دو خواسته، دارای منشأ واحد نمی‌باشند. فلذا امکان تغییر خواسته از الزام به ایفای تعهدات قراردادی به تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت یا بالعکس وجود ندارد.

6) با توجه به اینکه فسخ عمل حقوقی و از جمله ایقاعات است، با ابراز اراده انشایی از سوی دارنده حق فسخ، قرارداد از بین می‌رود و حکم دادگاه مبنی بر فسخ قرارداد نیز صرفاً تاییدکننده فسخ اعمال شده است. بنابراین انصراف محکوم‌له از فسخ تاثیری نخواهد داشت. البته لازم به یادآوری است که حکم دادگاه مبنی بر تایید فسخ قرارداد از جمله احکام اعلامی است و عملیات اجرایی خاصی برای آن متصور نیست. (مستند به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/97/2749 مورخ 1398/04/05)

7) به موجب صدر ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این‌صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. لذا پس از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 قانون اخیرالذکر، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش‌فروش آن باید در این سامانه ثبت گردد.

8) به دلالت ماده 5 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389، تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

9) در فرضی که قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 باشد، به صراحت تبصره 1 ماده 1 همان قانون، دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است. لذا قانونگذار شرط استماع دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول را ارسال اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی دانسته است.